Давненько не было вестей с Родины. О рынках столичных информации много, достаточно информации о ситуации по стране в целом. В Краснодарском крае распространяться не любят.
Надо сказать, что и в те редкие случаи, когда прорывает, получается не очень. Местные СМИ, ровно, как и опрашиваемые ими респонденты, эксперты, в процессе беседы, частенько витают на гранях истины и мира иллюзий.
Хотя, может мне только кажется…? Судите сами.
Следует предупредить, повествование достаточно длительное и неторопливое, но советую дочитать до конца
Где-то на просторах степей
Прошло уже чуть больше года, как покупатели и продавцы потеряли друг - друга из виду на бескрайних просторах южных степей. Разругались по причинам бытовым, банальным, не сошлись в цене. Все попытки помирить, успехом пока не увенчались.
Долго так длиться не может. Очевидно, что оба хотят мира, но корыстные интересы, в простонародье – жаба, делают своё дело и конфликт рискует затянуться, разорив тем самым того кто дом построил и оставив без жилища того кто хотел бы в нём жить.
Первая половинка между тем, продолжает усердно строить, на что надеется не совсем понятно, но строит, хотя от населения и отстаёт. Но, эта тенденция наблюдается сейчас по всей стране, поэтому на ней не зацикливаемся.
По данным Краснодарстата:
С января по июнь в Краснодарском крае сдали в эксплуатацию 23,3 тысячи квартир, это 1,2 миллиона м2. На 12,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
ИЖС построили 2,6 млн.м2, больше чем в прошлом году в 3,3 раза
Тяжело застройщикам по следующим причинам, цитирую дословно:
Застройщики многоквартирных домов работают в условиях внешних и внутренних ограничений, роста цен и падения спроса
Про внешние и внутренние ограничения ничего сказать не могу, хотя думаю что эти причины, мягко говоря, слегка надуманы и преувеличены, ну, Бог с ним.
А вот что касается роста цен и падения спроса. Тут кого винить, если полная стоимость строительства, к примеру, на июль, для Краснодара равна 64,5 тыс/м2, а средняя стоимость метра в новостройках находится в пределах 120,0 тыс/м2?
Т.е. маржа находится на уровне – 85%
Вечное сияние чистого разума
Восстановление идет тихими темпами. С июня начинается позитивный тренд. Если сравнивать июль с июнем, виден рост, но если с июлем прошлого года, то все еще сохраняется существенное падение - в 1,5 раза меньше сделок.
«Отрицательный рост» в полтора раза, ни говорит, ни о чём? В чём проблема-то?
В 2020-м - начале 2021 г. был огромный рывок, совершенный с помощью льготной ипотеки. Граждане, получив огромное количество денег в банках и видя, что цены с каждым днем растут, спешили купить квартиру. На таком высоком уровне рынок не мог долго существовать
Надо же!!! И что?
И уже во второй половине 2021 года объемы выдачи снижались, сделок становилось меньше. Того, что ставки вернулись на прежние уровни, недостаточно. За последние годы жилье сильно подорожало. Покупка стала менее доступна для большого числа людей.
Т.е. виноваты низкие ставки, граждане и жильё которое подорожало по никому не понятным причинам. О еженедельном переписывании ценников в период ажиотажа уже никто не вспоминает, подорожало и всё.
Растёт спрос – растёт цена, это естественно, но ведь сейчас спрос падает, почему цена не снижается? Маржи-то 85% даже сейчас, не говоря уже о 2020 - 21гг.
Спрос появляется, но он пока еще не такой платежеспособный, каким был, когда мы вернулись из ямы, спровоцированной пандемией. Количество обращений, заявок растет, но мы не видим того числа сделок, которого ожидали.
Люди присматриваются, чего-то ждут. Я думаю, в большей степени это связано с некой неопределенностью в политической ситуации
Политика виновата всё таки, цены ни при чём?
По сравнению с мартом 2022-го во втором квартале (апреле, мае и июне) упали объемы продаж в 4-5 раз. Третий квартал года, по мнению застройщиков, станет новой фазой, в этот период все они ожидают больше сделок.
На сколько больше никто не уточнил. Судя по настроениям и явному отсутствию чёткого понимания ситуации, этого никто не знает. Будет больше на пару сделок уже хорошо. Южный менталитет, ничего не поделаешь…
Тайные знания
Оказывается, что цена это не более чем – второстепенный, «ещё один» сдерживающий фактор, но не основной.
Потенциальные покупатели квартир пытаются как можно точнее просчитать свои возможности на будущее, ведь подавляющее большинство выходит на сделку с привлечением денег банка. По оценкам риелторов, это порядка 75-85%, некоторые застройщики говорят о 90%.
Возможно, поэтому интерес не всегда приводит к реальной покупке. При этом цены стали еще одним сдерживающим фактором.
А ещё, оказалось:
Сегодня по стоимости жилья кубанский рынок уже совсем другой
Совсем другой?!
Единственные, кто может что-то сделать с ценами, - сами застройщики, если они готовы поступаться какой-то частью маржи. Многие из них уже пришли к выводу о необходимости таких мер.
Так, вроде политика...?
Цены по большому счету стоят на одном уровне с начала года.
Это усреднённо 115 тысяч рублей, если речь идет о первичном рынке. Вряд ли мы увидим в ближайшее время существенное падение этого показателя, поскольку динамика спроса все же имеется, но и период активного роста цен тоже прекратился
А если хорошо подумать?
Падение цены в 7-10% возможно. В ближайшем будущем рынок будет отыгрывать вниз до условных средних цен, равных себестоимости плюс 20%.
Ну, совсем другое дело!
Территория заблуждений
Кто заблуждается понять сложно, агенты, видимо, подуставшие от сидения без сделок, тянут одеяло на себя, застройщики, которых душит бесхвостое земноводное – на себя
Риелторы отмечают, что застройщики вполне могли бы поделиться прибылью с покупателями, зато получить больше продаж.
По данным компании, стройка сейчас стала намного выгодней, и маржинальность может достигать 50-60%.
И всё?
Себестоимость строительства, конечно, выросла значительно - на 70%, но и цена буквально взлетела - за 200%.
Другое дело! Да, да, у нас на юге не мелочатся
строительные компании приводят свои аргументы: выросла ставка банка для застройщика, себестоимость строительства постоянно увеличивается, поставки материалов для стройки стали сложнее и дороже.
Если брать в прямой пропорциональности, то жилье сейчас должно стоить более 200 тыс. за кв. м.
Но застройщик мирится с уменьшением своего дохода, идет навстречу субсидиями, платит за клиента ипотеку, т. е. берет на себя большую часть материальной нагрузки.
Другими словами дарит квартиры себе в убыток
Фантастические особи и где они обитают
Период активного строительства для Кубани закончился не в этом году, и пока все еще непонятно, как долго это продлится.
Предложение резко уменьшилось после введения множества ограничений на уровне муниципалитетов, пристального внимания края с градостроительной ситуации на местах, от чего цены и выросли столь стремительно.
Теперь покупатели выходят на максимально дорогой рынок с минимальными возможностями.
Постойте, вначале же говорили что в этом году построили на 12% больше чем в прошлом?! В Сочи мораторию уже год как, а объёмы строительства растут!
Беспрецедентная ситуация сложилась на рынке недвижимости Сочи. Если в различных городах цена за последние два года выросла примерно вполовину, то здесь - в 3 раза.
Ценник, превышающий 450 тысяч за квадратный метр, называют «космическим» не только покупатели, но и сами продавцы.
В агентстве считают рынок курорта мертвым.
Фантастика!
Рынок затормозился из-за того, что цена перешла психологический барьер. Однако, у олимпийской столицы остаются преимущества, которые заставляют рассматривать покупку здесь жилья даже в такой ситуации.
Интересно, какие такие преимущества могут заставить человека купить то же, что строят в Краснодаре, но в 3 раза дороже?
Сочи продолжает оставаться единственным морским курортом в России с развитой инфраструктурой.
Тем более не надо забывать, что это единственный на Кубани курорт, с которым все еще есть авиасообщение.
Точно! Авиасообщение!
В Анапе и Геленджике как в южных городах есть спрос на жилье, но ограничения коснулись их наиболее остро.
В результате предложение достигло минимума за последние годы, число сделок измеряется десятками в месяц вместо тысяч.
Какие годы?! Какие тысячи в месяц?! Господи!!!
В Новороссийске есть перспективы для новых проектов, но рынок достаточно замкнут.
Там есть свои локальные застройщики, они сильные, держат рынок и заходить туда, чтобы обострять конкуренцию, не имеет смысла
Чикаго...
Исповедь
За 2020-2021 годы мы слишком разогнали цену, народ не был готов к такому повышению, и количество покупателей кратно сократилось. Когда люди стали привыкать к трехзначным цифрам, началась СВО, и это повергло многих в состояние шока и неопределенности, граждане перестали задумываться о таких вещах, как ипотека.
Трёхзначные цифры видимо в шок никого не повергли
Недвижимость, конечно, будет продаваться, но, боюсь, не покупаться.
Будут покупки, которым предшествовали продажи вторичного жилья, из-за того что в семье что-то поменялось. Но если говорить о новых покупках, о деньгах, которые приходят в экономику не после продажи старой квартиры, такие сделки резко сократились.
Уже сейчас мы прошли показательный кейс - льготная ставка стала снова максимально низкой, и все ожидали, что пойдут продажи.
Однако ничего экстраординарного не произошло. Денег в экономике больше не стало, люди не стали больше зарабатывать, мы сейчас видим замедлившуюся, но еще двузначную инфляцию.
В результате в середине года ипотека как двигатель хорошего роста не реализовалась.
Видимо, будем ждать когда реализуется какой нибудь «кейс»…
ПэСэ:
После года раздора, первая половинка продавцы, несмотря на, вроде как, полное понимание безнадёжности ситуации, всё ещё надеются вернуть половику вторую покупателей, не потеряв при этом ни грамма из своего шкурного интереса.
Оправдаются ли надежды…? Впрочем, времени и без того было много, потрачено оно было бестолково и ничего нового не покажет, какие бы «кейсы» не пытались реализовать застройщики.
Мнение автора
Полная версия в источнике - yugtimes.com
Поддержать канал: