Этот документ может понадобиться в случае, если один из супругов продает объект недвижимости, то ему может пригодиться согласие второго заверенное нотариусом. Сначала посмотрим в каких ситуациях оно требуется, а когда нет. Также что ожидает, если продать объект без него.
Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют как понятно из заголовка у нотариуса, если супруг имеет право на часть квартиры, дома или другого объекта. Обычно так бывает в двух случаях.
Первый, это когда объект недвижимости был приобретен или приватизировали в браке.
Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью. Один из супругов не может продать общую (или совместно нажитую) квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник. При этом даже если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным, поэтому его придется получить.
Второй, когда недвижимость отремонтировали на общие деньги.
В одной нашей предыдущей статье мы затронули эту тему, и там разгорелись нешуточные споры. История тут. Важно понимать, что это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов как личное имущество. В нашей истории это была квартира, подаренная до брака. Однако если там провели ремонт или реконструкцию, которые значительно улучшили состояние объекта и этот ремонт является неотъемлемым улучшением, на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости. В статье выше так и было, муж сделал из «старой развалюхи» отличную квартиру.
Некоторые не очень дальновидные риелторы считают, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласия второго супруга нет в пакете документов. Такие сделки опасны, мы об этом говорили и еще поясним чуть ниже.
Однако есть ситуации, когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно. Это относится к тем ситуациям, когда другой супруг не имеет права на долю недвижимости. Так бывает, если недвижимость: куплена до брака; подарена одному супругу; досталась одному супругу в наследство; приватизирована в браке, и один из супругов от нее отказался; принадлежит только одному супругу на основании брачного договора. В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно.
В самом документе нотариус указывает данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу. Для того чтобы оформить согласие супруга на продажу своего объекта недвижимости, нужно обратиться к нотариусу, там вас проинформируют по списку документов. Как правило, он стандартный, однако иногда могут затребовать дополнительные. Например, иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку. По сроку действия оно, обычно, не ограниченно. Однако лучше его сделать, когда только собираетесь продавать квартиру, или уже нашли покупателя на ваш объект.
Теперь вернемся к согласованию перехода собственности без согласия второго супруга.
По сути, это тот самый «бабушкин кислород», о котором мы уже не раз говорили. Например, муж сидел в тюрьме, а жена продала квартиру без согласия.
Другой пример, супруги приватизировали квартиру, когда отношения были близки к разрыву. Жена оформила отказ. Какое-то время она проживала в квартире, а после официального развода съехала. Всю эту историю необходимо восстановить риелтору, чтобы защитить покупателя.
Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя. Опытные риелторы знают об этом и всегда просят предоставить этот документ со стороны продавца. В чем опасность? По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости (или предупредили устно и нет официальных доказательств), имеет право в течение года оспорить сделку. По поводу одного года. Как-то на вебинаре уже отвечали и лучше еще раз объяснить. Может трактовать так, если спустя год, после продажи без согласия супруг не подал в суд, то все, оспорить не получится?
Не совсем так, а лучше прояснить, что согласно ст.35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Как вы понимаете, это далеко не всегда с даты самой сделки. Например, муж после развода уезжает на несколько лет в другой город, но потом возвращается назад и собирается жить в этой квартире, которая куплена в браке. Хоть и оформлена (титульный собственник) на жену. По приезду обнаруживает, что квартира уже продана этой самой женой 5 лет назад. Муж заказывает выписку ЕГРН, а там новый собственник. И вот с этого момента как он узнал о нарушении своего права пойдет тот самый срок - 1 год. Эту позицию подтверждает судебная практика и Верховный суд РФ.
Если суд встанет на сторону другого супруга, а об этом говорит практика, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги. Могут спросить, зачем тут нотариус, можно ведь пригласить бывшую жену на сделку, и она подпишется под отказом в присутствии покупателя и его агента. Однако есть установленный порядок, и он реализуется с помощью нотариуса.
Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.
Когда выходите на сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, то внимательно проверяйте документы, лучше с помощью специалиста, чтобы не потерять квартиру. Если в истории квартиры ее покупали, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.
Разобрались или остались вопросы?