Хотите посмотреть видео, а не читать статью? Её содержание в этом ролике ▼ 🙂 Нравится текстовый формат? Продолжайте чтение 📍
Оценщик – это эксперт в сфере недвижимости. По закону РФ именно оценщик может определить, документально подтвердить и заверить стоимость объекта собственности.
Чаще всего простой человек сталкивается с оценщиком в 2 случаях:
• Вступает в наследство. Нотариус просит у наследника оценку наследоваемого имущества. Так как наследник должен уплатить госпошлину за выдачу свидетельства нотариусом в %-ом размере от стоимости наследства. (По ст. 333.24 НК РФ);
• Берёт ипотеку или крупный кредит.
Банк не выдаст крупный кредит под «честное слово» и исключительно на доверии к человеку. Банку нужен залог. В ипотечном кредите залогом выступит квартира или обязательства застройщика по ДДУ (договору долевого участия) эту квартиру построить и вам передать. Если у вас возникнут проблемы с оплатой кредита, банку будет что у вас забрать.
Вопрос! Как банку не потерять деньги?
И выдать вам кредит на 10 млн. ₽ без риска, что вы исчезните, а банк вернёт только 200.000 ₽ от продажи залога в виде деревянной гнилой халупы? Банку нужно оценить залог на соответствие суммы займа.
Разные банки по-разному оценивают норму залога. Для кого-то норма – 50% от суммы займа. Для другого не менее 80%. А какой-то банк не выдаст кредит, если залогом не будет перекрыто 1,5 кредита. Т.е. при сумме кредита в 1 млн. ₽ от вас потребуют залог ценой в 1,5 млн. ₽
Как банк установит цену на недвижимость? Самостоятельно? При помощи своих сотрудников?
1 проблема. Риск коррупции.
Что вам мешает договориться с сотрудником банка о «волшебной схеме» или «возмездной помощи», на основании которой сотрудник закроет глаза на состояние недвижимости? Троекратно завысит стоимость объекта. Возьмёт в залог квартиру. А потом при торгах банк понесёт убытки.
Вы скажете:
Надо наказать сотрудника и с него взыскать убыток! 😡
Звучит многообещающе, но только для тех, кто никогда не пытался получить через судебных приставов деньги с личности типа: гол как сокол, квартира на маме, машина на папе, айфон сестра на неделю дала попользоваться. Не говоря про сроки судебных тяжб.
В случае с оценщиком, такого не будет. Оценщик недвижимости – материально ответственное лицо.
Его профессиональная ответственность застрахована. Все убытки банк, хоть и при помощи суда и экспертизы отчёта, взыщет со страховой компании оценщика и СРО.
2 проблема. Обучение сотрудников и стандартизация оценки.
Расчёт стоимости должен происходить быстро и на основании каких-то норм и методик. Не должно быть разброса, что у 1-го сотрудника цена квартиры 3 млн. ₽, а у коллеги через стол, эта же квартира 7 млн. ₽. Какой толк от такой оценки?
Гораздо проще и безопаснее для банка привлекать готовых экспертов.
Специально обученных людей на стороне. Которые работают на основании методик и законов, утверждённых государством (в Российской практике на основании N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО ("Федеральные стандарты оценки", утверждённые приказами Минэкономразвития России). Почему на них можно положиться?
- Им доверяет государство.
- Они достаточно образованы.
- Получили должный уровень практики на должностях помощника под крылом оценщика эксперта.
- Государство выдало им лицензии.
- Они застрахованы на крупные суммы.
Какие основания им не доверять?
Вы скажете:
«Значит, оценщик придуман для защиты банков? Почему тогда за мой счёт?! Всё не для людей!»
И здесь возникает 3 проблема. Защита заёмщика.
Если бы банк оценивал залог самостоятельно, он бы 100% занижал стоимость залога в свою пользу. Выдавал бы вам ипотеку на 5 млн. ₽, а приобретаемую квартиру оценивал бы в 2,5 млн. ₽. Вы бы на эту цену соглашались, подписывая договор.
«Да какая разница, какая цена написана?», - думали бы вы. «Я её отдавать не собираюсь. Кредит уплачу вовремя, без задержек. Что может случиться?».
А случалось бы следующее.
Недобросовестный банк мог бы специально создать фиктивные условия, при которых внести платежи у заёмщика бы не получилось. Просрочка раз. Просрочка два. Заёмщик признаётся недобросовестным. Квартира изымается. Продаётся «своим людям банка» за 2,5 млн. ₽ как указанно в договоре, а не по рыночной цене. Вы же под этой ценой залога подписались. Заёмщик остается без квартиры, но с остаточным долгом перед банком в 2,5 млн. ₽, которые банк сделал из воздуха.
Поэтому. Общество решило
(…и не только Российское. Оценочная деятельность аналогичная российской существует в большинстве стран от США до Китая)
Что для сокращения расходов на оценку, на обучение сотрудников, сокращения рисков как для банков, так и для заёмщиков, да и вообще любых лиц, вступающих в какие-то хозяйственные отношения (что-то покупающих, что-то продающих или как-то распоряжающихся собственностью) нужны люди, способные определить, документально подтвердить и заверить стоимость объекта собственности. И, главное, несущие за это ответственность. Государства взяли на себя обязательство по обучению, контролю и лицензированию подобных людей.
Так согласно закону N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статей 3 и 4, «…только Оценщик, как субъект оценочной деятельности, имеет право в России устанавливать рыночную, кадастровую, ликвидационную и иные стоимости…»
Оценщик может установить цену любого имущества. Квартиры, яхты, бизнеса, самолёта. Однако!
Оценщик имеет право определить стоимость и изготовить отчёт об оценке ТОЛЬКО на то имущество, по которому он признан экспертом.
А именно, имеет лицензию на оценку этого вида имущества. Точнее, в российской практике это называется квалификационный аттестат. Подробнее остановимся на этом и рассмотрим требования к оценщику в РФ согласно законам. И, главное, как определить, что перед вами оценщик, а не мошенник?
Требования к оценщику в России
1️⃣ Диплом о высшем образовании (обязательно). Желательно экономические или юридические специальности. Реже строительно-архитектурные. Фактически, без экономического образования и хоть какой-то базовой подкованности в правовой системе страны, ни работать в оценке, ни получить лицензии (аттестаты) невозможно.
2️⃣ Профессиональный диплом об образовании по направлениям «Оценочная деятельность». Обучение можно пройти как в рамках высшего образования, так и дополнительного профессионального образования, повышения квалификации. Специализация в дипломе у оценщика может называться: «Оценка бизнеса и корпоративные финансы», «Экспертиза отчетов об оценке», «Оценочная деятельность и кадастровая оценка», «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», «Управление и оценка стоимости активов и бизнеса».
К примеру, так выглядит мой диплом частнопрактикующего оценщика (Аносовой (Микрюковой) О.А.) об образовании ▼ СибГУ, программа «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
3️⃣ Квалификационные аттестаты. Те самые лицензии на право проведения оценки определённого типа имущества. Их всего 3. Недвижимое имущество (квартиры, земля, дома, гаражи). Движимое имущество (автомобили, оборудование, товары). Оценка бизнеса (нематериальное имущество, бизнес, услуги, акции, облигации, ценные бумаги).
Оценщик может иметь любое количество аттестатов. Один, два или все три. В любых комбинациях, по любым интересующим его направлениям. Но оценивать сможет только то имущество, на которое у него есть аттестат.
Оценщик с единственным аттестатом «Недвижимое имущество» НЕ может оценивать автомобили или акции. Точнее, не имеет на это право.
Чтобы получить квалификационный аттестат, оценщик должен сдать отдельный экзамен в Минэкономразвития (а точнее в его подразделении ФБУ «Федеральный ресурсный центр») по каждому направлению. Так как экзамен на «Недвижимое имущество» имеет приемлемый уровень сложности, а «Оценка бизнеса» крайне сложный, то абсолютное большинство оценщиков России имеют аттестат только по направлению «Недвижимое имущество». Остальные экзамены многие не пытаются сдать.
Прежде чем обратиться к оценщику, проверьте его аттестаты!
Многие недобросовестные оценщики могут не только взять в оценку объект, отчёт об оценке на который они не имеют право изготавливать, так как не имеют аттестата по нужному вам направлению. Но и могут не иметь НИКАКИХ аттестатов, однако работать и вводить клиентов в заблуждение.
Я имею все три аттестата и могу оценивать любое имущество. Проверить мои аттестаты и посмотреть, как они выглядят, можете ниже.
Важно! Чтобы участвовать в квалификационном экзамене на получение аттестата об оценке, претендент должен иметь стаж работы, связанный с осуществлением оценочной деятельности, на должности «Помощник оценщика» не менее 3 лет.
Путь в самостоятельные оценщики, для осуществления деятельности и самостоятельного заверения собственных отчётов об оценке, от начала обучения до получения лицензий, длится не менее 7 лет! Высшее образование (мин. бакалавриат) 4 года + 3 года стаж помощником оценщика.
4️⃣ требование. Членство оценщика в СРО (саморегулируемой организации оценщиков). Это гражданское негосударственное предприятие, которое следит и отвечает за деятельность своих членов-оценщиков. Оценщик не может вести деятельность, не имея членства в каком-либо СРО. СРО оценщик выбирает самостоятельно. Их много. Главное, что должен знать клиент-заказчик оценки – СРО выдаёт «Свидетельство о членстве…». Обязательно проверьте! Если у оценщика нет свидетельства, то он, скорее всего, мошенник.
Реестры членов любой саморегулируемой организации оценщиков публичны. Информацию об оценщике и его фактическом участии в СРО вы всегда найдёте на сайте СРО, указанном в свидетельстве оценщика.
Важно отметить! Оценщик – это независимое лицо.
Действующее непредвзято и объективно. Ничьи интересы, мотивы и стимулы (заказчика, клиента, банка) он не должен учитывать. Более того, это чётко прописано в Ст.16 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности…». Отсюда следствие:
Оценочная деятельность НЕ является предпринимательской.
Оценочная деятельность – профессиональная. Аналогична нотариальной и адвокатской деятельности. Оценщик может быть: либо
- Трудоустроен в компании и изготавливать отчёты от своего лица как сотрудник организации;
- И/или быть привлечённым специалистом на основании договоров ГПХ по ст.14 N 135-ФЗ;
- Или заниматься частной практикой (оценочной деятельностью).
Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель – не являются субъектами оценочной деятельности. Единственный субъект – трудоустроенный или частнопрактикующий оценщик. Почему так?
Российский законодатель установил, что:
Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель не заинтересован в соблюдении принципа независимости, объективности и непредвзятости при проведении оценки. Любой бизнес создается для систематического извлечения прибыли. Если оценщик будет выдавать заключения о цене объекта на основании интересов и пожеланий клиентов, банков и других лиц, боясь потерять клиента и не удовлетворить его потребности (часто в проведении серых, а иногда откровенно уголовно наказуемых схем). Или из страха нарушить закон о защите прав потребителей, при истребовании возврата уплаченных денег за проведение оценки, в следствии с несогласием клиента с суммой оценки в отчёте, то сохранить объективность и независимость лица будет невозможно.
Также, на основании № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники…» частнопрактикующий оценщик не должен применять контрольно-кассовую технику при проведении расчётов. Так как такая обязанность вменена организациям и индивидуальным предпринимателям.
Если оценщик не выдал кассовый чек – это нормально. Необходимо и достаточно заключённого с оценщиком договора с последующим подписанием акта об оказанных услугах.
Итог:
Оценщик – это независимый эксперт. Единственный, кто может достоверно определить стоимость (почти) любого объекта. Человек, занимающийся профессиональной деятельностью. Обязательно физическое лицо. Единственный полноправный субъект оценочной деятельности в России. Появившийся по заказу общества для снижения уровня коррупции, защиты всех хозяйствующих субъектов от действий недобросовестных лиц и сторон договоров. И, главное, для обеспечения защиты прав собственности и функционирования института частной собственности, как такового.
----------------------------------------------------
Нужно оценить недвижимости, бизнес или оборудование? 🙂 - ссылка ► https://www.oocenim.ru/
----------------------------------------------------
Мой TikTok профиль ► (366 тыс.)
https://www.tiktok.com/@anosof.roman
Мой Telegram Канал ▼