В этой статье так же много теории, начало (Предпроектные работы- предыдущие 5 этапов) вы найдете в предыдущей статье.
Итак,
РАЗДЕЛ Б – ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ
Этап 6. Услуги и цены
Мы всё ближе к расчёту бизнес-плана. На этом этапе формализуем спецификации услуг банно-оздоровительного комплекса. По каждой группе услуг определим примерные нормативные соотношения труда и материалов, ведь чтобы оказать услугу, ее нужно произвести. Набор услуг в фактической пропорции потребления их гостем комплекса и образует средний чек, у которого есть себестоимость и отпускная цена:
· Создание сквозного формуляра услуг (виды предлагаемых услуг с рекомендованной ценой).
· Расчёт предполагаемого среднего чека в параметрах цены и себестоимости.
Этап 7. Технико-экономическое обоснование
Чтобы построить экономическую модель бани, нам предстоит оценить начальные инвестиционные расходы на создание имущественного комплекса, постоянные и переменные издержки в процессе его работы, а также выдвинуть обоснованные предположения относительно сроков выхода комплекса на проектную мощность в разрезе услуг:
· Оценка расходов на проектирование, строительство, оборудование и монтаж.
· Календарный план выполнения работ на объекте инвестирования.
· План продаж и график увеличения загрузки всех рабочих зон в процентном и денежном эквиваленте.
· Оценка расходов на маркетинг.
· Общие производственные издержки и хозяйственные расходы.
· Оценка расходов на персонал.
· Оценка налоговой нагрузки.
Этап 8. Создание экономической модели Инвестиционного проекта
Настало время свести все предыдущие наработки в единую экономическую модель, иначе говоря, бизнес-план. У этого документа может быть несколько задач: убедить банк выдать кредит на создание бизнеса, оценить ожидаемые затраты, сроки выхода проекта на окупаемость и прибыль и т. п. Поскольку наш проект не есть нечто неведомое, что никто раньше не делал, можно рассчитывать на достаточную надёжность расчётов. И поставим перед бизнес-моделью настоящую задачу: помочь выбрать правильную конфигурацию бизнеса, увидеть главные рычаги формирования прибыли, внести своевременные измерения в технологическую Концепцию и задание на проектирование. Пока не начались инвестиционные траты, у нас есть возможность пересмотреть основные параметры проекта. Цель, как всегда, – скорейший выход на окупаемость. Оценку тех или иных сценариев развития будем производить на основании следующих параметров:
· Прибыли и убытки на весь период окупаемости.
· Денежный поток.
· Баланс (активы и источники его финансирования).
· Финансовые показатели проекта (коэффициенты ликвидности, показатели оборотного капитала, рентабельность).
· Показатели эффективности инвестиций (чистый приведённый доход, внутренняя норма доходности, период окупаемости).
· Анализ чувствительности.
· Анализ рисков.
Если экономическая модель построена честно, содержит управляемые параметры, влияющие на финансовый результат, можно не только сильно улучшить финансовые показатели, но и понять, каким вопросам развития проекта нужно уделить максимальное внимание, какие основные параметры контролировать.
После того как Инвесторы одобрят бизнес-план, к проекту подключаются проектировщики.
РАЗДЕЛ В – ПРОЕКТИРОВАНИЕ
Этап 9. Документация на строительство
Рекомендуем вести проектирование на основе международных стандартов информационного моделирования зданий (BIM-технология, Building Information Modeling), что позволяет минимизировать ошибки в проектной документации и ускорить процесс разработки.
Проектная документация на строительство разрабатывается согласно требованиям законодательства и состоит из следующих разделов:
· Генеральный план.
· Архитектурные решения.
· Конструктивные решения.
· Система электроснабжения.
· Система водоснабжения.
· Система водоотведения.
· Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети.
· Сети связи.
· Система газоснабжения.
· Технологические решения.
· Организация строительства.
· Мероприятий по охране окружающей среды.
· Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.
· Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов.
· Смета на строительство.
К документации прилагается информационная модель здания. К определённым разделам проектной документации прилагаются основные чертежи, выполненные в соответствии с требованиями СПДС (Система проектной документации для строительства).
Рабочая документация (РД) на строительство объектов производственного и непроизводственного (жилищно-гражданского) назначения разрабатывается на второй стадии проектирования в соответствии с требованиями государственных нормативов, ведомственными нормами технологического проектирования и оформляется согласно стандартам СПДС. В рабочую документацию входят:
· рабочие чертежи, предназначенные для производства строительных и монтажных работ;
· рабочие чертежи на строительные изделия и конструкции;
· эскизные чертежи общих видов нетиповых изделий;
· сметная документация;
· ведомости объёмов строительных и монтажных работ, а также сводные ведомости потребностей в материалах и спецификации оборудования, изделий и материалов.
Этап 10: Эскизный проект интерьеров (дизайн-проект)
Лучший способ сократить время на разработку дизайн-проекта – подобрать аналоги на основе международной практики проектирования SPA-пространств. Дизайн – вещь субъективная, поэтому его согласование по частям занимает уйму времени, накопленные правки могут вполне ухудшить результат. Настоятельно рекомендуем: обратите внимание на имеющиеся проекты. Когда аналог подобран, необходимо следующее:
· Составление задания на проектирование интерьеров (Техническое задание).
· Функциональный план помещений на основе функциональной технологической схемы.
· План возводимых перегородок.
· Фотореалистическая визуализация интерьеров.
· Подбор предварительных отделочных материалов.
Увлекаясь дизайном, не упускайте из виду, что в банно-оздоровительном комплексе гораздо важнее, насколько надёжны банные печи и логично устроено пространство парной.
Этап 11: Рабочий проект интерьеров (рабочая документация на интерьеры)
В сущности, рабочая документация на интерьеры представляет собой подборку планов и рабочих чертежей элементов интерьера: зонирование, возводимые перегородки, расстановка мебели и оборудования, размещение осветительных приборов, привязка отделочных материалов и напольных покрытий, развёртки/разрезы по помещениям и многое другое. Все планы объединены в информационной модели здания.
В следующей главе разберем сопровождение проекта и постановку бизнеса.