В предыдущей статье мы разобрали вопрос о добросовестном приобретателе и выяснили, что этот статус важен для получения дополнительной защиты в виде денежной компенсации от государства на случай, если собственник истребует свое жилье обратно на основании конкретной нормы – статьи 302 Гражданского кодекса РФ.
То есть, фактически, этот статус по закону не защищает от утраты права собственности на купленное жилье, но в одном-единственном случае дает дополнительную гарантию возврата своих денег за счет государства, пусть и в пределах кадастровой стоимости.
А есть ли случаи, когда статус добросовестного приобретателя способен защитить от взыскания и сохранить саму квартиру, а не получить за нее компенсацию?
Да! Только этот случай сформулирован не законом, а судебной практикой.
Речь идет о нашумевшем Постановлении Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 №35-П по жалобе Е.В. Мокеева.
В этом деле Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос о судьбе квартиры, которая была приобретена в свое время супругами в период брака, при этом право собственности зарегистрировано было в ЕГРН только на мужа, а после развода бывший муж, не предупредив бывшую супругу, продал квартиру третьему лицу, после чего квартира еще раз была продана – уже Мокееву. В результате бывшая супруга попыталась оспорить первоначальную сделку о продаже квартиры, ссылаясь на то, что ее права были нарушены, и суды общей юрисдикции встали на ее сторону, в конечном итоге истребовав в ее пользу у конечного покупателя Мокеева половину квартиры.
Однако Конституционный Суд РФ дал следующее толкование: бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота.
Проще говоря, если бывший супруг своевременно не зарегистрировал свою долю в ЕГРН, то он должен решать вопрос о денежной компенсации с продавшим квартиру вторым супругом, а не с добросовестным покупателем, который знать не знал о том, что у квартиры когда-то имелся еще один собственник, не учтенный в ЕГРН.
Обратим внимание, что эта ситуация касается только случая, когда квартира минимум дважды перепродавалась, и добросовестным в данном случае Конституционный Суд признал именно второго покупателя в цепочке сделок. Из текста судебного постановления не следует, что таким же добросовестным был бы признан первый покупатель квартиры, который все-таки имел возможность проверить семейное положение своего продавца.
Так что, это постановление ни в какой степени не отменяет обязанность проявлять надлежащую осмотрительность при покупке квартиры, ведь защитив покупателя от притязаний бывших супругов предыдущих продавцов, оно не освободило покупателя от проверки своего продавца.
Учитывая, что с 16.07.2021 отметка о браке в паспорт ставится по желанию хозяина паспорта, как проверить семейное положение продавца на момент покупки им объекта? Есть два пути:
- если продавец имеет запись на Госуслугах, то попросить его показать данные в Личном кабинете: Профиль-Документы-Личные документы-Семья и дети, там запросить сведения из ЕГР ЗАГС, в результате будут отражены данные обо всех браках и зарегистрированных детях. Минус: даже сохранение скрин-шота показанной страницы вряд ли что-то даст, если на нем не будет видно, о ком собраны сведения;
- попросить продавца принести из ЗАГСа справку об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака. Эту справку следует хранить весь период владения квартирой.
Подводя черту под двумя постами о добросовестности, подчеркнем, что крайне важно не надеяться на ЕГРН, а проводить самые тщательные проверки покупаемых объектов недвижимости и их продавцов, включая всех предыдущих продавцов, это поможет сделать объект максимально прозрачным перед покупкой, позволит покупателю выявить возможные риски такой покупки.
- Основатель "Агентства безопасных сделок" - Александр Киселев, +7921-94-64-555