Аналитики составили рейтинг курортных проектов с сервисными апартаментами в Сочи. В него вошли 15 жилых и гостиничных проектов города. В основе рейтинга – методика оценки, которая учитывает местоположение проекта (оценивается расстояние до моря), размер территории (за каждый гектар присваивается балл), его собственные характеристики (по одному баллу за каждый объект спортивной, медицинской, развлекательной и образовательной инфраструктуры для взрослых и детей, а также – за каждый ресторан или кафе на территории комплекса), сообщает компания Knight Frank.
При наличии в проекте профессионального гостиничного оператора количество баллов умножается на коэффициент 1,3. В лидеры рейтинга вышел проект MANTERA Seaview residence, получивший 42 балла. За ним следует ALEAN Family Resort & SPA, набравший 34 балла. Третья строчка осталась за апарт-отелем VOLNA Residence. Еще пять проектов набрали от 20 до 30 баллов.
Сервисные апартаменты могут существовать как в составе классических гостиничных комплексов, так и в виде апарт-отелей и кондо-отелей, где номера принадлежат разным собственникам. При этом управление и гостиничный сервис осуществляет профессиональный оператор, нередко работающий под международным брендом. Известны также отдельные случаи, когда классический отель и апарт-отель внутри одного комплекса действуют под разными брендами.
Сервисные апартаменты – один из наиболее активно растущих сегментов недвижимости в мире. С 2008 года по 2021 год суммарный номерной фонд апартаментов с гостиничным сервисом вырос с 400 тысяч до 1,3 млн юнитов – на 225%. При этом номерной фонд классических гостиниц увеличился только на 9% – с 16 млн до 17,5 млн юнитов. В 2021–2022 годах в приобретение сервисных апартаментов стали охотно вкладываться инвестиционные и страховые фонды, банки и мировые гостиничные сети, увидев в них устойчивый и безопасный актив.
По словам Ольги Широковой, регионального директора департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia, лидеры рейтинга продемонстрировали высокий уровень проектов и наличие качественной инфраструктуры: «Сюда входит благоустроенная территория, кафе и рестораны, спа- и wellness-комплексы, детская инфраструктура и, конечно, близость к пляжу. С развитием курортной недвижимости становится особенно важно создавать высококлассные проекты для комфортного отдыха, и мы планируем сделать наш рейтинг регулярным для отслеживания актуальной ситуации».
В последнее десятилетие сегмент начал активно развиваться в России. В Сочи число сервисных апартаментов достигло 5 200 юнитов, учитывая строящиеся проекты, находящиеся в продаже. Это количество соотносится с действующим гостиничным фондом (порядка 80 500 номеров) как 1:15 и вполне соответствует мировым нормам, однако потенциал для роста в сегменте еще есть. Так, например, в Дубае – одном из лидеров среди городов по количеству сервисных апартаментов – соотношение составляет 1:3, отмечает эксперт.
Многофункциональный комплекс MANTERA Seaview residence включает пятизвездочный отель на 400 номеров и 319 сервисных апартаментов класса de luxe площадью от 38,58 до 236,96 кв. м с видами на море и горы, а также конгресс-центр, ресторанные, развлекательные и спортивные комплексы, бассейны и спа-инфраструктуру в парковой зоне, расположенной вдоль береговой линии на 10 гектарах федеральной территории «Сириус».
Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера FIVE: «Дополняя классический отель сервисными апартаментами, девелопер может существенно увеличить доходность проекта за счет продажи резиденций. Но при этом он сохраняет за собой актив, который будет приносить постоянный операционный доход. Что касается частных лиц, которые приобретают апартаменты в Сочи, чтобы сдавать их в аренду, такие инвесторы могут рассчитывать на 9-11% годовых, не говоря уже о капитализации квадратного метра, которая только с начала 2022 года составила более 20% (в некоторых проектах). В отличие от апартаментов без гостиничного сервиса, которые приносят своим владельцам в лучшем случае 7-7,5% годовых, сервисные апартаменты – гораздо более эффективный инструмент для сохранения капитала. Инвесторы это понимают, что заметно по изменившейся с начала года структуре спроса. Доля инвестиционных покупок в MANTERA Seaview residence выросла с 44% до 65%».
Застройку MANTERA Seaview residence ведет «Специализированный застройщик «Сочи-Парк пять плюс». Компания входит в группу, владеющую курортом Красная Поляна, развлекательным комплексом «Сочи Парк», «Сочи Парк Отелем», игорной зоной «Красная Поляна». В группу входит также гостиничный оператор, управляющий четырех- и пятизвездочными отелями под брендами Rixos, Marriott, Mövenpick.