Любой «нормальный» покупатель, при осуществлении какой-либо большой покупки, попав к продавцу, оценивает прайс и цена для него является одним из главных, решающих факторов при принятии решения.
Прежде чем отправляться в отдел продаж, проделывает ряд манипуляций, чтобы понять, нужно ему это или нет, потянет или нет, сможет успешно, не в минус, реализовать приобретённое при необходимости, или это станет проблемой. Для этого он оценивает рынок, взвешивает свои возможности, в общем, анализирует.
Сегодня на первичном рынке, таких, «нормальных», судя по всему, не осталось, ибо критерии изменились в корне.
Мне бы к Фрейду
В сети попалась достаточно интересная публикация. Разместил её руководитель одной из инвестиционных компаний. Общался он со своим коллегой – финансистом в сфере недвижимости. Вопрос, заданный финансистом финансисту, достаточно простой и в свете нынешних событий, вполне логичен:
Способно ли сейчас, оказать какое-либо влияние на спрос, его рост, снижение цен застройщиками. И почему, в условиях падения спроса, цены продолжают расти, это ведь, по идее против законов «природы».
Ответ последовал более чем развёрнутый и открыл, если можно так выразиться, «психологию» сегодняшнего рынка новостроек. Если забежать немного вперёд, и выразиться точнее, первичный рынок сегодня держится только лишь на психологии. Долго это, естественно, продолжаться не может.
Но, обо всём по порядку...
Исповедь финансиста
Финансист заявил, что называется, с места в карьер:
Покупатели не так интересуются ценой жилья, как величиной ипотечных ставок.
И добавил:
Снижать цены некомфортно, поскольку, это будет расстраивать тех, кто уже купил.
В этой обстановке цены на жилье могут повышаться и дальше. По крайней мере застройщиками. В обмен на беспрецедентно дешевую ипотеку.
Ценность именно цены в представлении покупателя невелика. Он видит сформированный тренд ценового роста, и тренд для него важнее. Тем более, покупка совершается на заемные, кажущиеся бесплатными деньги.
А ведь именно с этим мы в последнее время сталкиваемся, когда беседуем с большинством будущих потенциальных владельцев новостроек. Попробуйте сегодня убедить человека в том, что рост цен на недвижимость может, когда-либо, прекратиться. А если скажете, что может снижаться, станете врагом на веке.
А попробуйте доказать ипотечнику что ипотека не так выгодна как он считает...
Далее:
Психологический парадокс таков, что, какой бы высокой ни была цена покупки недвижимости, если она растет в дальнейшем, есть мотивация платить по кредиту. Да, дорого и сложно, но нереализованный доход от прироста цены делает заемщика богаче хотя бы на бумаге. А за это можно заплатить.
Парадокс разрушается, когда рост цены останавливается. Как разрушается и внутренняя убежденность платить дальше.
Не забываем, ипотека сейчас – это около 80% приобретаемого жилья. И значит, масса, а то и основная масса сделок совершаются на грани платежных возможностей покупателей.
Мне лично кажется, что сей парадокс, зашёл намного дальше. Сегодня многие убеждены, что если сейчас цена на недвижимость перестала расти, или даже немного припала, то это не повод не взять ипотеку и не купить новостройку, ведь цена будет расти, даже после падения.
Пирамида
В экономической теории такую динамику называют кредитной пирамидой.
Пирамидальный рост цены от, скажем, инфляционного отличается тем, что каждое новое ее повышение требует значительно большего масштаба кредитования.
Поэтому такой рост, кажущийся устойчивым, в один не самый прекрасный день не замедляется, не останавливается, а более-менее резко переходит к падению.
Невозможность или нежелание обслуживать дешевые кредиты за дорогое имущество выводит его на продажу, где и несостоятельные покупатели, и кредитующие банки составляют друг другу жесткую конкуренцию.
Другими словами, рынок на ипотеке долго протянуть не в состоянии. Рано или поздно, объёмы кредитования начнут снижаться, это естественное явление, а значит недвижимость покупать станет просто некому.
Цены, что так же естественно, начнут либо стагнировать, либо падать. А весь объём купленного в кредит дорогого, но не стоящего своих денег, имущества вывалят на рынок банки и покупатели.
Те покупатели, которые будут не в состоянии далее платить по кредиту и те, которые заметив тенденцию к снижению цен, массово начнут избавляться от своих дорогих покупок.
Весь этот объём само собой резко начнёт давить на рынок, что усугубит падение цены.
Но, когда это может произойти? Ответ получен и на этот вопрос:
Когда произойдет разворот, у меня нет четкого мнения. Думаю, не позднее следующего года.
То есть, если верить словам эксперта, рынок уже на пределе.
Предел
Застройщикам придется сокращать маржинальность, увеличивать диверсификацию и усложнять методы реализации и продвижения, а также уходить в более низкий класс жилья. Сложности должны быть у тех, кто агрессивно ставит на рост бизнеса под дешевую ипотеку.
Первые признаки, на рынке уже имеются. Методы реализации, по крайней мере, застройщики уже усложняют. Помимо этого, начинают экономить на отделке, лотов с ремонтом на рынке всё меньше.
Но самое Важное, все без исключения, не только застройщики, рост объёма продаж видят исключительно через призму доступной ипотеки
У банков может создаваться мнение о безопасности ипотеки, поскольку она с запасом обеспечена залоговым имуществом. Однако именно банки, могут оказаться основным звеном, давящим на вторичный рынок, когда столкнутся с зыбкостью своей защиты.
А что делать покупателю?
Для массового покупателя лучшее, что может произойти, чтобы спасти ситуацию – это рост доходов, даже номинальный, т.е. чисто инфляционный рост. В таком случае доля платежей по ипотеке в доходах будет снижаться
А если роста не будет?
А если роста доходов или инфляции не будет, слишком велики шансы, что массовый покупатель превратится в массового продавца.
Любая ценовая динамика сродни синусоиде. Когда мы не ее гребне, с легкостью строим планы о дальнейшем росте и подчиняем планам свои действия. Чем только усиливаем неизбежную обратную тенденцию.
Тем временем:
- В России второй месяц подряд наблюдается дефляция, сообщил Росстат. Темпы снижения цен в июле ускорились по сравнению с июнем и достигли 0,39%;
- Реальные располагаемые доходы россиян в апреле—июне уменьшились на 0,8% год к году, сообщил Росстат. Предыдущее снижение было зафиксировано кварталом ранее и составляло 1,2%. Реальные зарплаты в мае упали более чем на 6%
Ни доходов, ни инфляции…
Мнение автора
Источник – finam.ru
Поддержать канал: