Наследственные квартиры – самые сложные для проверки, особенно, если наследство получено не нынешним, а предыдущим владельцем.
Пример из практики: в декабре 2016 года некие лица, используя поддельные свидетельства о смерти гражданки А. и о праве на наследство по закону на имя гражданина Б., зарегистрировали в ЕГРН право собственности на квартиру на имя этого гражданина Б.
Через 2 месяца, в феврале 2017 года, Б. продал квартиру по договору купли-продажи гражданину В., после чего еще дважды – в июле 2017 года и январе 2018 года – квартира перепродавалась другим лицам, последним собственником стала гражданка Г., которая приобрела квартиру по нотариально удостоверенной сделке.
Разумеется, после обращения гражданки А. в суд все сделки по отчуждению ее квартиры были признаны недействительными.
Нотариус, который удостоверял последнюю сделку, не проверял всю цепочку (формально это не его обязанность), а покупатель, не отследив переход прав на квартиру и понадеявшись на нотариуса, не попросил по единой системе нотариата проверить самое первое наследственное дело.
Суд пришел к выводу, что со стороны последнего покупателя отсутствовали необходимые добросовестность и осмотрительность, т.к. он (не нотариус!) не проверил по сети «Интернет» действительность доверенности представителя продавца, показывавшего ей квартиру, не принял во внимание, что спорная квартира отчуждалась через непродолжительное время после ее приобретения по цене, не соответствующей ее реальной рыночной стоимости, кроме того, в расписке было согласие продавца вернуть полученную сумму в случае «судебных споров и возврата квартиры обратно», что расценено судом как свидетельство того, что стороны предполагали недействительность заключенной сделки.
Источник: Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 09.06.2021 по делу № 88-9293/2021
Так что, недостаточно проверить только права последнего собственника на продажу, следует заказывать выписку о переходе прав на объект и тщательно ее анализировать.
Неоднократный переход права собственности на объект в течение короткого периода времени, продажа квартиры до истечения 3 лет после оформления наследства, стремление продавца заключить сделку как можно быстрее - красные флажки, на которые покупателю надо обязательно обратить внимание. Надо помнить, что хоть нотариус и защищает от некоторых рисков, но далеко не ото всех, о чем свидетельствует приведенный пример (на самом деле, один из многих, когда признавались недействительными нотариальные сделки).
Конечно, 100%-ной гарантии в нашем мире не даст никто, но включив здравый смысл и логику, используя свою внимательность, можно избежать многих проблем.
- Основатель "Агентства безопасных сделок" - Александр Киселев, +7921-94-64-555