Сегодня много говорят о том, что вместе со спадом спроса на рынке новостроек, а соответственно связанной с этим, стагнацией цен, застройщикам проще сократить объёмы строительства. Якобы, сокращая объёмы строительства, отказываясь и перенося начало возведения новых объектов, а так же ограничивая ввод в эксплуатацию, застройщики, таким образом, создадут дефицит предложения. Это позволит как минимум, держать цены на нынешнем уровне, как максимум, продолжать их повышение.
Центральный банк РФ, в своей крайней публикации, посвящённой проектному финансированию и строительству жилья, развеял все эти мифы.
Шрот
Именно так мне представляется сегодняшний рынок первичного жилья. В 2020-21гг. застройщики снимали сливки. Льготные программы и разогретый до предела ажиотаж прошлых лет, выжали его досуха. Покупали все, кто хотел и не хотел, впрок, под сдачу, на перепродажу, «нихай будет», «есть не просит» и т.д.
Естественно, что это слишком хорошо для банкиров и застройщиков, чтобы длится долго.
Но, хочется не то что бы долго, хочется, что бы постоянно.
Так не бывает
Сегодня дожимают последнее. Уже из сухого донельзя, казалось бы, рынка, пытаются выжать ещё хоть капельку живительной влаги. Что только не выдумывают что бы «впарить» свой бетон . Льготные ставки, как и ожидалось, уже не работают и работать вряд ли будут в ближайшей перспективе. Решили раздавать просто так, почти, под 0,1%
Именно эти программы застройщиков совместные с банками, поддерживают сегодня рынок хоть как-то наплаву и позволяют не снижать цены. Именно благодаря этим программам, цена на новостройки во втором квартале, показала рост
Средняя стоимость новостроек во втором квартале выросла на 6%.
В ЦБ отмечают, что это произошло, в частности, из-за широкого распространения субсидированных программ от застройщиков, когда снижение ставки вплоть до 0,01% годовых компенсируется увеличением стоимости квартир для покупателей.
В обзоре регулятора отмечается, что такое повышение стоимости достигает 20%.
Просто так, как это было ранее, повышать цены уже не получается, пришлось доставать последний козырь из рукава.
Интересно, есть ли джокер и как он выглядит?
Миф №1
На этих событиях и пошли слухи о том, что строителям проще создать искусственный дефицит, поддержав тем самым цены и заложив на будущее возможность их повышения в связи с так называемым отложенным спросом.
Но, во-первых, кто сказал, что этот спрос сформируется, по крайней мере, в необходимых объёмах? Во-вторых, как показывают цифры, дефицит этот только для тех, кому достаточно информации, предоставленной непосредственно в отделе продаж. Именно там обычно и дуют в уши о том, что нужно покупать сейчас, предложение ограничено, будет дороже и т.п.
Между тем, в ЦБ придерживаются мнения совершенно противоположного. Более того, помимо мифа о дефиците, там попутно пристрелили ещё одну утку, птицу, которая периодически напевает о дороговизне проектного финансирования для застройщиков.
Но, о птичках, позже. Сейчас развеваем миф о дефиците
По данным ЦБ, во втором квартале 2022 года:
- объем жилья в РФ, возводимого по схеме проектного финансирования с использованием эскроу, увеличился на 4,5 млн.м2, а его доля в общем объеме жилищного строительства достигла 84%
- портфель проектного финансирования вырос на 17% — до 3,6 трлн.;
- общий объем выдач кредитных средств девелоперам вырос на 6% — до более 880 млрд.;
- число заявок от девелоперов в банки на предоставление проектного финансирования выросло почти в два раза — до 1,1 тыс. обращений (против 0,6 тыс. заявок в I квартале);
- количество новых сделок проектного финансирования выросло более чем в 3,5 раза (350 договоров в июне против 100 договоров в апреле);
В три раза больше новых объектов, чем в первом квартале и в два раза больше заявок от застройщиков! О каком дефиците может идти речь?
Миф №2
Ещё одна байка, касается того же, искусственно созданного дефицита, но уже, что называется, на местах. Это, когда застройщики выводят в продажу ограниченное количество лотов. Другими словами, не всё открывают в своих шахматках.
Безусловно, такое сплошь и рядом. Но главный вопрос, как долго они могут сидеть на бетоне, держать цену не продавая его? На этот вопрос, так же ответили в ЦБ, назвав такую практику – отрицательной динамикой способствующей удорожанию заёмных средств для застройщиков.
- объем поступлений средств на счетах эскроу сократился в 1,6 раза (584 млрд. против 985 млрд. в I квартале) — на фоне снижения выдачи ипотеки и продаж жилья в апреле – мае;
- с учетом значительного объема раскрываемых счетов эскроу и снижения продаж прирост средств на счетах эскроу замедлился почти в три раза — до 209 млрд руб. (в I квартале — 604 млрд руб.);
- покрытие банковских кредитов средствами дольщиков на счетах эскроу снизилось на 9 п.п. — до 104% (но это по-прежнему высокий уровень, способствующий сохранению низкой ставки по проектному финансированию, отмечают аналитики ЦБ).
Пока высокий, но время теперь работает против, надолго хватит?
Миф 3
Медленно подошли к нашей птице. О высоких ставках по проектному финансированию для застройщиков, пишут все кому не лень и везде. По факту, как сказано выше, ставка на сегодняшний день является достаточно комфортной для строителей.
- Средневзвешенная ставка по проектному финансированию по итогам квартала составила 3,8% (-0,2 п.п.).
Более того, она немного снизилась.
Главное
Основная мысль в том, что будущее ставки для застройщиков, полностью в руках самих застройщиков. Об этом и пишет регулятор
Несмотря на тенденцию продолжающегося роста портфеля проектного финансирования, устойчивость застройщиков будет зависеть от темпов продаж, которые в свою очередь будут расти в случае активизации со стороны властей мер государственной поддержки ипотечного кредитования.
Другими словами, не будет активных продаж, не будет не только комфортной ставки, под угрозой окажется и финансовая устойчивость самих компаний.
Объём строительства растёт, долг застройщиков перед банками также растёт, ставка по этому долгу будет расти, если застройщики не будут активно продавать свои творения.
А деньги нужно возвращать! Часики тикают – тик-так, тик-так
А спрос, спрос – то будет? А если не будет?
Мнение автора
Поддержите канал: