Есть на загородном рынке такая поговорка: «Первый дом – спалить, второй – продать, в третьем уже можно жить». Преувеличение, конечно, но ведь не на пустом месте оно родилось? О том, как избежать ошибок, рассуждает владелец АН Insiders Максим Хансон.
«Приобретение загородной недвижимости - говорим ли мы про участки или дома - неотъемлемо связано с строительством и строительной экспертизой. А значит - с потенциальными рисками и ошибками.
Если мы покупаем участок, то в 80-90% случаев – именно под строительство. Если дом, то желательно убедиться в качестве постройки. В моей практике и практике моих коллег и подчиненных практически не встречались дома с «фатальными» ошибками – такие, в которых было бы опасно находиться или жить.
Риэлторы проводят «первичный отбор», они берут в работу лишь те объекты, которые можно продать и в которых потом можно будет безопасно жить. То есть покупать дом, который продает агентство или застройщик, безопаснее, чем у частного продавца. Там хотя бы проводится первичная экспертиза.
Не стоит отдавать домам, построенным «для себя», преимущество перед объектами, построенными «на продажу». Почему-то покупатели довольно часто считают, что второй тип товара заведомо хуже по качеству.
Но забывают, что в домах, которые строятся для себя, не всегда учитываются требования будущей реализации.
Профессиональный строитель, который зарабатывает на стройке, точно рассчитывает бюджет, чтобы дом был полностью закончен и продан, чаще фиксирует этапы строительства, да и просто имеет больший опыт.
В ситуации, когда дом для собственных надобностей заказывает человек без опыта, даже с привлечением строительной компании, бюджет стройки может быть рассчитан неправильно, может «оптимизироваться» в процессе; попытка «вписаться в смету» может приводить к незапланированному снижению качества.
Если мы говорим о рисках, то мы не должны ограничивать себя контролем над правильностью исполнения строительных этапов и конструктивных особенностей.
Мы так же должны помнить про корректную посадку дома на участке относительно сторон света и каких-то природных объектов (см. здесь). А еще - должны правильно оценивать планировку с точки зрения потенциального удобства эксплуатации в будущем.
Могу сказать, что с списке причин продажа дома из-за неправильных планировочных решений (неправильный выбор площади будущего дома, необходимого количества комнат, удобных планировочных решений, недостаточное количество сан узлов и т.д.) сильно опережает продажи из-за каких-либо нарушений в ходе строительства.
Во втором случае заказчик чаще пытается вернуть деньги, заплаченные строителям. А в первом – кого винить?
Проведение строительной экспертизы перед покупкой – полезное дело. Только надо понимать, что все узлы проверить довольно сложно. И хозяева вряд ли разрешат снимать обшивку стен и т.д.
Обычно исследования ограничиваются осмотром систем отопления, водоснабжения и водоотведения, проверкой уровней пола. Тепловизионное обследование летом проводить некорректно, кроме того, для полноценного определения возможных теплопотерь нужна так называемая «аэродверь», которой укомплектованы далеко не все эксперты.
Обычно подобные экспертизы сводятся к поиску грубых ошибок. И если их не удается обнаружить, то эксперт дает положительное заключение на покупку. Идеально построенных домов практически не бывает.
Но и таких, которые бы не прошли исследование эксперта я тоже практически не встречал. 95% домов получили одобрение экспертов.
В считанных случаях дома были не рекомендованы к покупке. Впрочем, если с экспертом складываются доверительные отношения, он может предупредить о тех или иных особенностях постройки.
Подводя итог, замечу: даже если вы покупаете (строите) дом для себя, на долгие годы, все равно закладывайте возможность продажи. Жизнь может повернуться по-разному. Поэтому:
- Стройте дом при помощи строительной компании. Выбирайте известную, ориентируйтесь на отзывы в интернете и на мнения профессионалов рынка.
Сравните три-четыре компании, рассчитывайте полный бюджет строительства «под ключ» и закладывайте «запас» на случай изменения цен на строительные материалы.
- Помните, что готовность строителей работать по ценам «ниже рынка» должна не радовать, а насторожить. Самый распространенный из негативных форматов: покупатель обозначает бюджет, в который невозможно вписаться, а продавец/строитель соглашается на заявленные условия. И, оптимизируя бюджет стройки, снижает качество.
- Не используйте, не будучи специалистом, экспериментальные, экзотические или не популярные технологии (термомур, ЛСТК, «двойной брус» и т.д.)
- При выборе планировки посмотрите на нее с точки зрения удобной логистики внутри помещений и расположения комнат, исходя из состава семьи. Не стоит делать общую стенку у хозяйской и детской спален, телевизор в гостиной не должен висеть на стене детской и т.д.)
- Не используйте яркие, нестандартные цветовые решения.
- Не экономьте на стороннем техническом надзоре, но тщательно выбирайте эксперта.