Как-то зашёл разговор про юристов у меня на канале здесь, в серии статей про то, что “скрипач” (он же - риэлтор) теперь уже вроде бы как и не нужен. Мнения в комментариях разделились. И среди прочего, было мнение, что лучше нанять юриста, вот они-то всё знают, и помогут прикупить-продать квартиру. Вторичку, в первую очередь. Сейчас с рынком вторичного жилья больше всего всяких юридических “заморочек”.
Законодательные органы по идее, содержанию и духу, так сказать, тоже относятся к юридической сфере. Не важно, что у нас кое-где в Д... массовом количестве сидят прекрасные спортсмены, деятели искусств и прочие, к юриспруденции отношения не имеющие совсем. Вот прямо от слова полностью.
Так что сегодня в преддверии Дня знаний это о них, любезных и родимых наших. Законодателях и юристах.
Разберём конкретный пример. Что у нас изменится с 1 сентября 2022 года в законотворчестве. И что кому это принесёт.
Следите за руками.
Сначала вводятся такие законы, что возникает
"фактический “беспредел” с обжалованием сделки одного супруга по продаже общей недвижимости, другим супругом, если на такую сделку не получено нотариальное согласие… Возникает масса злоупотреблений в этой сфере с обманом, с «опрокидыванием», как сами некоторые юристы и пишут, покупателей.
Как они же и говорят, сами юристы - случаев и не сосчитать.
Супруги (в случае мошеннического сговора) по общей договоренности продают недвижимость. В качестве продавца в договоре фигурирует только один. Затем второй в течение года, подает иск о признании такого договора недействительным и приведении сторон в первоначальное положение.
Иск второго супруга о признании такой сделки недействительной по причине отсутствия его нотариального согласия имеет почти стопроцентные шансы быть удовлетворенным.
Это снова сами же юристы и пишут.
Что и сухом остатке? Недвижимость - обратно супругам. А деньги обратно покупателю? Вроде бы и да, почти. Но есть один нюанс. Ой, извините, у нас тут сложности образовались. Денег-то и нет уже. Иного имущества, на что можно обратить взыскание - тоже. Вы нам квартиру то верните. Сейчас. Вот, спасибо государству, и вам спасибо. И до свидания. А деньги - ну, как-нибудь. Потом. Может быть. Постепенно. По рублику, да соберём. Не переживайте вы так.
Откуда основание для этого? Абзац 2 части 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.
И что же делать?
Казалось бы, надо защитить права обеих сторон. И всё. Но нет.
А давайте просто “перевернём игру”!
С 1 сентября 2022 года вступят в силу внесённые существенные изменения в указанную здесь выше норму права, которые сводятся к тому, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ.
Смотрим в Гражданский кодекс. В соответствии с пунктом 2 статьи 173.1 ГК РФ сделка без необходимого в силу закона согласия может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.
В переводе на русский с юридического это вот что. Если вы добросовестный приобретатель недвижимости, вы практически на 100 % можете быть спокойны, поскольку в ситуации, если выяснится, что второй супруг, со-собственник недвижимости, таки имел место быть на момент сделки, но его нотариальное согласие на продажу получено не было, то по его иску через суд у вас только по этому основанию приобретённую вами недвижимость теперь, с 1 сентября, не отберут.
Вроде бы вот оно - счастливый финал? Казалось бы, но - нет.
Теперь всё сделано так, что будет страдать кто-то на другой "стороне" сделки
Обязанность проводить сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (в т.ч. речь идет о недвижимости), только с нотариально заверенным согласием второго супруга, никуда не пропала.
Теперь именно добросовестный покупатель фактически полностью защищён. В случае мошеннических действий со стороны супругов-продавцов.
А вот защищён ли теперь любой супруг от неправомерных и злонамеренных, по сути также мошеннических действий со стороны второго супруга? Нет!
Да, он вправе требовать в судебном порядке признания сделки недействительной. Срок – один год со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки. Всё так. Верно.
Но теперь уже он может стать пострадавшей стороной в случае действий, направленных против него.
С низкими шансами что-то исправить и восстановить справедливость в отличие от предыдущей ситуации с законодательными решениями.
Ситуации ведь в жизни всякие бывают. Есть совместно нажитое в браке имущество. В том числе - недвижимость. Но вы или не живёте вместе. Или один супруг, ну не знаю, уплыл куда-нибудь на год в плаванье. Уехал. Улетел. Куда угодно. В Омерику благословенную Ельциным, к примеру. Заболел кто-то всерьёз и надолго, например. Да мало ли что ещё. И всё это - находясь в браке.
Как отменить сделку, если вы с ней не согласны? Узнали "поздно", позже срока в один год - вообще никак. Узнали раньше - очень сложно.
Как получить хотя бы половину денег от супруга, если вы не давали разрешения на продажу? Да ваши проблемы. Потому что для защиты покупателя сделка супруга по распоряжению общим имуществом без нотариального согласия другого супруга может быть признана недействительной только если будет доказано, что покупатель на момент её совершения знал или должен был знать об отсутствии необходимого согласия второго супруга.
То есть, всё можно отменить, только если идёт речь о недобросовестном покупателе.
Только сделку с таким покупателем суд признает недействительной.
И кто это тут у нас будет должен это доказать? Вы должны доказать. Как супруг. Сами.
Права одних - защитим. А то они страдают. За счёт чего? Да за счёт прав других. Пусть теперь страдают они. А можно ли так, чтобы все были защищены? Да, можно. Но - нельзя.
Вот так у нас порой всё идёт ЮЗзззом... Ю - юриспруденция. З - законотворчество.
С чем нас всех и поздравляю, удачных вам покупок и продаж недвижимости желаю! Пусть вам повезёт судьбе назло.
P.S. Ещё раз обращаю внимание всех моих подписчиков, постоянных читателей и всех мимо проходящих.
Покупка любой недвижимости у лиц, не состоящих в браке, потенциально является небезопасной в наше время! Не важно- первичка это или вторичка.
Видите штамп - отлично. Знаете, что в браке - прекрасно. Требуйте в таком случае нотариальное согласие супруга. Иначе не соглашайтесь на сделку. Так будет справедливо и по совести. Да и вам геморроя меньше зачем любые лишние проблемы?
Если штампа нет, и продавец молчит как рыба говорит, что он не женат (не замужем), то никто и не говорит, что это не правда. Может, так оно и есть. Но достоверно убедиться, состоит ли продавец недвижимости в браке, сегодня просто невозможно. Это вам скажет любой добросовестный юрист. Ещё раз - на 100 % - невозможно. Кто вам скажет иное - будут соврамши.
Штамп о регистрации брака в паспорте любого продавца может отсутствовать. Но это не значит, что он не состоит в браке. Его обязательность, такого штампа о вступлении в брак, как, кстати, и отметки о детях, отменил ещё в 2021 году Мишустин.
Брак без штампа может быть заключен когда и где угодно. За пределами России в т.ч. Суд РФ многие такие заграничные браки признаёт.
Законом в настоящее время не предусмотрено обязательное предоставление Росреестру нотариального согласия супруга при передаче документов на государственную регистрацию прав по заключенным договорам о распоряжении имуществом (купля-продажа, мена, дарение).
Потому что незачем государству брать на себя обязанность что-то там контролировать и проверять. Не господское это дело. Сами, всё сами.
Поэтому поаккуратнее там. И не только риэлтора, но и юриста выбирайте тщательнее. Ещё раз всех благ и удачных сделок.
Подписывайтесь на канал. Ставьте лайк, если статья понравилась. Следите за новыми публикациями, тут будет интересно.