Бывают ситуации, когда стороны совершают сделку быстро, без предварительных договоров и соглашений, в связи с чем передача покупной цены осуществляется одновременно с подписанием договора. В этом случае стороны могут посчитать, что оформление дополнительного документа в виде расписки продавца в получении денежных средств излишне, ведь факт передачи денег можно зафиксировать в договоре.
Да, законом это не запрещено, однако это крайне порочная практика, т.к. в такой ситуации можно остаться и без купленного объекта, и без денег.
В 2017 году гражданка М. купила у гражданина П. земельный участок с домом за 150000 рублей.
Через 2 года продавец умер, а еще через какое-то время гражданка М. получила неожиданный иск от его сына, который принял наследство и увидел, что участок и дом в это наследство уже не входят. Сын в иске указал, что его отец на момент сделки не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.
Поскольку отец не был при жизни признан недееспособным, суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу на основании медицинских документов умершего. И эксперты подтвердили: продавец П. в момент совершения оспариваемой сделки находился в состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Результат: сделка признана недействительной, право собственности продавца на участок и дом восстановлено. Одновременно суд взыскал с наследника 150000 рублей в пользу гражданки М.
И тут покупательница получила второй удар: сын не согласился с взысканием с него денег и дошел в этом споре до Верховного Суда РФ. И высшая судебная инстанция встала на его сторону!
Дело в том, что факт передачи денег был зафиксирован только в самом договоре купли-продажи, который был признан недействительным, а значит, недействительны ВСЕ его условия.
Верховный Суд РФ отменил все судебные постановления нижестоящих судов в части взыскания в пользу покупательницы денежных средств и направил дело на новое рассмотрение для того, чтобы суды проверили наличие доказательств передачи денег продавцу. Как и следовало ожидать, никаких доказательств, кроме договора, у покупательницы не имелось. Поскольку к этому моменту деньги были с сына уже взысканы, суд применил так называемый "поворот решения суда", согласно которому женщина должна свои деньги вернуть. Покупательница потеряла и недвижимость, и деньги (см.: дела Черногорского городского суда Республики Хакасия № 2-426/2020 и № 2-1574/2021, Определение Верховного Суда РФ от 27.07.2021 № 55-КГ21-4-К8).
Резюмируем: покупателю всегда стоит требовать от продавца расписку в получении денежных средств. Кстати, нелишним будет взять расписку даже при безналичном расчете, чтобы было подтверждение, что деньги не просто списаны со счета покупателя, но и продавцу фактически поступили. Особо важно это в случае, если собственников у объекта несколько, а оплата (чаще всего аванс или задаток) вносится только одному из них - в этом случае расписки должны дать все продавцы с указанием, что такую оплату считают надлежащей и к покупателю претензий не имеют.
Кроме того, еще один рукописный документ будет нелишним в случае спора о факте заключения сделки.
А если уж решили обойтись без расписки при безналичном расчете, то покупателю при переводе необходимо точно указать назначение платежа
(аванс, задаток, окончательный расчет по такому-то договору) и попросить продавца хотя бы показать на экране смартфона подтверждение поступления денежных средств.
- Основатель "Агентства безопасных сделок" - Александр Киселев, +7921-94-64-555