Сегодня выходной, поэтому я решила немного отойти от темы инвестиций и финансов. Сегодня хочу рассказать недавнюю историю из своей жизни, которая оказалась для меня немного поучительной. Ради этой авантюры я готова была продать все свои активы и взять ипотеку на 30 лет. Но не сложилось...
Некоторое время назад мой муж присмотрел в нашей районе очень симпатичную квартиру большей площади. Квартира была хорошо отремонтирована и это был её главный плюс. В такую квартиру можно было быстро переехать. Квартира настолько нам понравилась, что мы готовы были продать все ценные бумаги, чтобы наскрести денег на первоначальный взнос. Но сделка сорвалась, а я отчасти перекрестилась. Рассказываю в чем оказалась загвоздка и почему надо очень внимательно проверять документы на вторичном рынке.
Покупатели любят первичку
Покупка первичны у застройщика - это ад, но прекрасный ад. Тут всё понятно. У покупателя нет серьёзных конкурентов, представители застройщика постоянно совершают ляпы, но это терпимо. Я проходила через это 2 года назад, на финишной прямой они собрались и всё подготовили для передачи в банк. А вот покупка вторички у физического лица - это целый квест. Тут надо договориться с риэлтором, продавцом, проверить кучу бумаг. Мой знакомый хотел купить квартиру без риэлтора, так во время осмотра квартир, два риэлтора навязчиво объясняли ему, что сделка не состоится, если он не оплатит их услуги со своей стороны, мол они будут за него работу делать. Они хотели двойную комиссию получить с продавца и покупателя, не получили. К чему я это говорю, покупка вторички - это во многом человеческий фактор. Иногда люди не договаривают по залогу, иногда по каким-то другим условиям. Но самое обидное когда выстраивается целая цепочка: Ивановы покупают квартиру у Петровых, Петровы на вырученные деньги покупают квартиру у Сидоровым, Сидоровы, не поверите, тоже покупают. А потом у Петровых обнаруживаются проблемы в документах и вся цепочка разваливается. Гора работы, нервов и времени уходит коту под хвост.
Но перейдем к моей истории, зная всё это, мы с мужем решили, что нас на сделке будут сопровождать юристы. По сути юристы выполняют тебя же функции, что и риэлтор, но они дают официальное заключение о том, что квартира чиста. Да, юристы не Боги, они могут тоже ошибаться, но ответственность моего юриста была застрахована. Собственно бывают риэлторы, которые страхуют свою ответственность, но только те, которые трудоустроены официально. Условный дядя Коля с Авито может и классный мужик, но по сути он ничем не отвечает, через год его днем с огнем не сыщешь.
Зачем нужна страховка ответственности спросите вы и официальное заключение. Затем, что если дело дойдет до суда, можно будет доказать, что я добросовестный покупатель. В некоторых ситуациях это может помочь, но не во всех.
Что надо проверить при покупке вторички
Наше законодательство достаточно оригинальным образом защищает права собственников. Если вас лишили жилья не законно, вы как добросовестный человек можете оспорить сделку, жильё вернётся вам. А вот покупатель останется ни с чем. Собственно поэтому и придумали разные страховки в том числе защиту титула. Если человек застраховал имущество и объявился тот, кто претендует на него, покупатель не останется ни с чем. Но страховка стоит денег.
А поводов для того что бы отсудить квартиру может быть много, приведу кратко некоторые причины:
- Ограничение прав несовершеннолетних детей;
- Ограничение прав наследников при вступление в наследство;
- Ограничение прав людей при приватизации квартиры много лет назад;
- Отсутствие согласия супруга;
- Признание продавца недееспособным;
- Банкротство продавца;
- Продажа по недействительным документам (аннулированный паспорт).
Нам не повезло в опекой
У меня был как раз такой случай, когда при оплате квартиры собственники использовали материнский капитал. Они не скрывали этого, потому что проверить этот факт очень легко, надо всего лишь запросить справку из пенсионного фонда. Поскольку у них доли квартиры выделены детям, им пришлось идти в опеку за разрешением на продажу. В первоначальной квартире детям были выделены крохотные доли, родители считали, что опека легко даст им согласие на сделку. Но в опеке решение принимает ни один человек, который сидит на приёме, которого можно попробовать уговорить, а целая комиссия. Моим продавцам продажу под покупку новой квартиры в ипотеку не одобрили. Вот если бы они не брали ипотеку, то легко. А тут сумма большая, есть определённые риски для детей. Опека против.
Я много читала про опеку и ее решения. В целом опека могла бы и дать разрешение на сделку, но не дала. Тут человеческий фактор в чистом виде. Что им не понравилось - не ясно. Возможно в первой квартире детям выделили доли с опозданием, возможно что-то еще.
Я рада, что продавец оказался добросовестным и заранее объясним нам с мужем ситуацию. Мы не начали продавать акции что бы влезть в ипотеку.
Вот так я осталась без своей мечты. Обидно. Но что не делается, всё к лучшему.