Блеск и нищета советской жилищной программы. Часть 5
Это - третья заметка про Вивернвуд, микрорайон на 1100+ квартир, построенный в 1939 году в Лос-Анджелесе.
Здесь - начало и продолжение.
Очень кратко о чём речь. В этой статье я кратко перечислил альтернативы советским "хрущёвкам", реально доступные в 1950-1960-е годы. Я показал, что одной из таких альтернатив была застройка микрорайонами из малоэтажных (2 или 3 этажа) многоквартирных домов. Причём такие дома включают в себя как привычные секционные (подъездные) дома, так и блокированные (таунхаузы). Да, в СССР в 1950-1960 годы подобные двух- и трёхэтажные домики строились достаточно массово, целыми кварталами и микрорайонами, пока концепция не поменялась и им на смену не пришли привычные пятиэтажки, которые были процентов на 15 дешевле (в расчёте на квадратный метр). Но в отличие от советской малоэтажной застройки, которая предполагала толстые кирпичные или шлакоблочные стены, северо-американская была основана на деревянном каркасе, с утеплением каменной ватой, с наружной облицовкой штукатуркой или кирпичом. Эта технология, по грубой оценке, позволяет уменьшить себестоимость одного метра в полтора-два раза, по сравнению с более тяжёлым, бетонно-кирпичным строительством. Об этом я писал в перечисленных ранее статьях, где сравнил затраты на 1 метр жилплощади с месячной зарплатой строительного рабочего. В случае с Вивернвудом разница была не менее, чем в 2 раза, при том, что в затраты на строительство американского микрорайона вошли гаражи, коммуникации и общее благоустройство территории (озеленение, внутренние проезды, детские площадки и т.д.). Себестоимость жилищного строительства в СССР учитывала только собственно затраты на домостроение. Расходы на коммуникации проходили по другой статье - "Инвестиции в коммунальное хозяйство". Но даже если пренебречь указанным выше фактором, разница в стоимости оказывается более чем заметной, чтобы её проигнорировать.
Но повышенная (в советской практике - на ~15%) стоимость строительства была только одной из причин отказа от массовой застройки двухэтажками и переходе на пятиэтажки. Вторая причина, не менее важная, заключалась в том, что малоэтажная застройка обеспечивает меньшую плотность жилого фонда по сравнению с более высотной застройкой. Что вроде как на первый взгляд выглядит абсолютно очевидным и не нуждается в никакой дополнительной верификации - больше этажей (5 против 2-3) означает больше квартир на гектар. Более высокая плотность жилфонда - это меньшая территория населённого пункта, что особенно важно для крупных и крупнейших городов. Это менее протяжённые линии коммуникаций и общественного транспорта. Очень веская причина, без сомнения.
Именно 4-5 этажная застройка рекомендовалась для больших городов ещё в книге "Планировка и застройка городов". Это 1956 год, до начала массового перехода на 5-ти этажные хрущёвки, которые ещё не существовали даже в виде проектов. 2-3 этажная застройка предлагалась как основная для малых и средних городов.
Обратите внимание на плотность жилого фонда (квадратных метров на гектар территории) - 4500 кв. м для "пятиэтажек" и 2700 для "двухэтажек с подвалами". Или 45% и 27%, соответственно. В 1,66 раза больше. Это - на уровне квартала (микрорайонов в привычном понимании в 1956 году ещё не было). На уровне жилого района разница уже меньше - 2050 и 1500 (в 1,36 раза). Изменение соотношения объясняется тем, что общественные заведения (школы, магазины, местные парки и т.п.) занимают фиксированную площадь, которая определяется численностью населения района и от этажности не зависит. Это, повторяю, минимальные значения. В том же Вивернвуде, который занимает 29 га чисто жилой застройки (включая парки-коридоры) и 41 га вместе с общественными учрежданиями - 1102 квартиры, общей площадью примерно 79 тыс. кв. м. Плотность жилого фонда в расчёте на "квартал" - 79000/29 = 2720 (то есть соответствует минимальным критериям в советской книге 1956 года), в расчёте на "район" - 79000/41 = 1926, то есть чуть-чуть не дотягивает требованиям к... 4-5-ти этажной застройке.
Но это всё книжные, теоретические критерии, к тому же из далёкого 1956 года. Мне же хотелось сравнить застройку а-ля Вивернвуд с каким-нибудь реальным фрагментом типичной советской застройки. После короткого поиска я остановился на родном для меня районе Кривого Рога, в котором прошло моё детство. Район этот удобен тем, что он остался законсервирован по состоянию на середину-конец 1980-х, там с тех пор не было построено ни одного нового здания, он как оформился в начале 1970-х, таким и остаётся по настоящее время. Район очень типичный - пяти- и девятиэтажки, школы, детсады, магазины, сквер, пара административных зданий.
Большая часть домов в этом районе относится к улице Космонавтов, так что для краткости я буду называть советский район просто "Космонавты". Американский район, застроенный домами из деревянного каркаса, пускай будет называться для краткости - "Бараки".
Далее я погружусь в арифметику, с некоторым количеством картинок. Кому лень дочитывать до конца, приведу свои выводы прямо здесь: сочетание дешёвой двух- и трёхэтажной застройки с высотными (9-16 этажей) домами (в соотношении ~75/25) позволяет получить на выходе такую же плотность жилого фонда, что и в классическом советском микрорайоне из 5 и 9 этажных домов. При этом общие затраты на строительство будут как минимум в 1,2 раза меньше. Срок службы "барачных" домов, при соблюдении технологии, составит не меньше 80-100 лет, то есть вполне сопоставим с панельками.
Теперь рассмотрим оба микрорайона под лупой.
Начнём с "Космонавтов".
Город Кривой Рог, Днепропетровской области. Посёлок Артёма, или просто «Артём», улица Космонавтов. 44 гектара, трапеция 800 на 500 метров, собственно жилая застройка 30 га. Границы участка - брутто, то есть проходят по медиане окружающих дорог. Застройка из домов трёх типов. Пятиэтажные дома серии 1-464А, девятиэтажные серии 1-464Д, один тринадцатиэтажный кирпичный дом. Кроме того - 2 школы, 3 детсада, типовая панельная гостиница на 9 этажей, двухэтажный торговый центр и ещё один небольшой магазин, райсовет, за ним пустырь, обозванный Сквером Героев Чернобыля, здание жилищной конторы в окружении самостроя-гаражей, здания городского центра по трудоустройству.
Подсчитаем количество секций: 5-этажных 74 секции, по два подъезда в каждой, 28-30 квартир на секцию. Средняя площадь квартиры - 45-47 метров.
9-этажных домов - 11 секций, каждая по два подъезда, или 72 квартиры, средняя площадь 54 метра (25% - двушки 43 метра, 75% - трешки - 55-61 метров).
Тринадцатиэтажка - первый этаж занят детской библиотекой, на остальных 12-ти - по 6 квартир, средней площадью 43 метра. Точно серию я не знаю. Предположительно 6 квартир на этаже, расклад ниже.
Итого:
в пятиэтажках: 74 * 29 = 2146 квартир, общей площадью 99 тыс. м
в девятиэтажках: 11 * 72 = 792 квартиры, 43 тыс. квадратных метров
13-этажка: 72 квартиры, 3 тыс. метров
Всего: примерно 3000 квартир, 145 тыс. кв. метров. Средний размер квартиры - 48 метров.
Теперь по структуре квартир.
9-ти этажки: 594 трёшки, 198 двушки
5-ти этажки: структуру определить сложнее. В основном были двушки, небольшой процент однушек. Примем - 5% однокомнатных, 63% - двухкомнатные, 32% - трёхкомнатные. (107/1352/687)
13-этажка - предположительно 12 трёшек, 24 однушка, 36 двушек.
Итого: 119+1586+1293, или 4%+53%+43%.
Средняя этажность - 99/145*5+43/145*9+3/145*13 = 6,35
Проекция жилых построек - 10% (исходя из 30 га собственно жилой застройки).
Минимальные расстояния между домами - 35 метров.
О численности населения можно сделать только примерную прикидку.
Согласно единственной украинской переписи, которую нэзалэжна краина провела аж в 2001 году, в городах Днепропетровской области было 1192 тыс. домохозяйств и проживало 2917 тыс. человек. То есть средний размер одного домохозяйства - 2,45 человек.
При среднем размере домохозяйства население "Космонавтов" получается - 7345 человек, или примерно 167 человек на гектар (16700 на кв.км). На одного человека тогда приходится 19,7 кв. метра. Плотность жилого фонда - 3300 кв. м на гектар. Коэффициент застройки - 33%
.
Теперь "Бараки", двухэтажный микрорайон в Лос-Анджелесе 1939 года постройки.
Всего 41 гектаров (брутто), застроено 29. Остальное - две школы, два заведения для младшего возраста (детсады или эквиваленты), офисы, коммерческая зона, и тому подобное. Жилых строений - 135.
Первоначально было 1102 квартир, в том числе 432 двухкомнатных, площадью 55 метров (38%). Остальные - 3 и 4 комнатные (670 или 61%), в том числе таунхаузы с отдельным входом с улицы и собственным приватным палисадником. Средняя площадь их - 80 метров. Из всех построек - 36 домов галерейных, по 12 двухкомнатных квартир в каждом, 19 домов подъездного типа, 4 квартиры с двумя спальнями. Остальные 80 домов. 606 таунхаузов, сблокированных в строения по 6 и 8 квартир.
Всего общая площадь: 77 тыс. кв. м. Средняя площадь квартиры 70 метров. Плотность жилфонда 19%.
Площадь застройки (проекция зданий на поверхность) - 15% (для 30 га собственно жилой застройки). Этажность - ровно 2. Минимальное расстояние между фасадами домов - 15. При этом учтём, что ВСЕ квартиры выходят на 2 противоположные стороны здания, так что если с одной стороны до соседнего дома - 15 метров, то с другой будет 25 и более.
Первоначально комплекс был рассчитан на 3850 человек, из расчета среднего размера домохозяйства в то время 3,5 человек. Или из ограничения в 2 жильца на спальню. 21,3 метров на человека.
Это то, что имеется по факту. Разница в 1,74 раза в пользу "Космонавтов". Пока что всё по книге. Но попробуем немного поэкспериментировать и поиграть в альтернативщину, в разумных, конечно, рамках.
Во-первых, часть домов в комплексе может быть трехэтажной. Таунхаузы трогать не будем, а вот над всеми секционными и галерейными домами надстроим ещё один этаж. Плюс 260 квартир. Во-вторых, торговый центр мог быть не одноэтажным, как по факту, а многоэтажным - магазины на первом этаже, а сверху 9-15 жилых этажей. Всего пять домов - два 16-ти этажных, один - 12 этажей, и 2 - девятиэтажных. Еще примерно 470 квартир.
Всего получается - 1102+264+477 = 1843 квартиры. На многоэтажки приходится - 26%. Жилой фонд увеличивается до 122 тыс. кв. м. (средняя площадь дополнительных квартир - 60 м). Тогда общая площадь жилья составила бы 122 тыс. метров, плотность жилого фонда - 30%. То есть почти как в Кривом Роге. Средняя этажность -4,4. По населению, при сохранении прежней обеспеченности жильем - 5500 чел. Или 136 человек на гектар, 13600 чел/кв.км.
При этом обеспечение парковками и гаражами - не сравнить.
Таким образом, сочетание нескольких высоких домов, более дорогих в постройке, и основной малоэтажной массы (2-3 этажа) с "дешёвыми" метрами даёт на выходе плотность застройки как в типичном советском микрорайоне. При этом средняя стоимость одного метра получается существенно меньше, чем при привычном в СССР панельном строительстве. Эту разницу можно использовать либо для бОльших объёмов строительства (при той же норме метров на человека), либо для увеличения нормы и получения бОльших квартир (условно говоря, вплоть до ещё одной комнаты).
Прикинем расходы на строительство:
Стоимость 1 метра в малоэтажных домах облегчённой конструкции - по факту в 1,5-2 раза ниже, чем в многоэтажных железобетонных или кирпичных. О чём я писал здесь. Примем 75% от стоимости метра в пятиэтажке. 74% * 0,75 (малоэтажки) + 0,26% * 1,15 (высотки) = 0,85 средневзвешенная стоимость квадратного метра от метра в пятиэтажках.
"Космонавты" - 0,61% * 1 (5-этажки) + 0,39 * 1.1 (9-ти и 13-этажки) = 1,03.
Соотношение стоимости одного метра - 1,03/0,85 = 1,21. Этой разницы в затратах хватит увеличить средний размер квартиры на "Космонавтов" с 48 до 58 метров, то есть до небольшой трёхкомнатной квартиры. Такую средневзвешенную площадь можно получить, например, при 50% двушек 51 м, и 50% трёшек 67 м.
При размере домохозяйства 2,45 человек плотность получается примерно 11000 человек на квадратный километр. В полтора раза меньше, чем в советском микрорайоне. Но на 1 человека 26 метров (против 19), гараж на каждую квартиру, у многих небольшие приусадебные участки, нет соседей снизу или сверху, возможен собственный подвал в цоколе. В реальности плотность 11 тыс. на километр более чем достаточна для практически любого города кроме Мск и Спб.
Ну, и в заключение отмечу, что практика микрорайоной малоэтажной застройки домами из деревянного каркаса была известна в СССР. В качестве подтверждения привожу скан страницы книги Юджина Клабера "Проектирование жилища" (в оригинале - Eugen Klaber "Housing Design", 1954 год), которая была переведена и издана в СССР в 1960 году. Перевод доступен в интернете, всем любителям этой темы очень рекомендую. На странице как раз приведен план Вивернвуда, один из концептов и фактически принятый. Так что сослаться на то, что в СССР архитекторы сидели за железным занавесом и были не в курсе того, что строилось в мире - не получится.
Спасибо, что дочитали до конца!
Лайки, комменты и подписка приветствуются.
Выскажите своё мнение в комментариях. Буду признателен!
.