Число сделок на рынке недвижимости Екатеринбурга остаётся низким. А раз нет сделок – сложно понять, по какой цене данный товар готовы брать покупатели. Этих покупателей просто нет! Вдобавок ко всему именно сегодня цена спроса и предложения формируются так, чтобы максимально усложнить диалог продавца и покупателя.
Валерия Козлова, директор компании «Априори-Недвижимость», президент УПН:
Рынок сильно зависит от настроений его участников. А на эти настроения сегодня влияют публикации, в которых приводятся слова неких специалистов, которые говорят о том, что вторичка подешевела. Соответственно покупатели хотят покупать по сниженным ценам. Они готовы к активному торгу.
Продавцы квартир, в свою очередь снижения цен не видят. На рынке Екатеринбурга сложилась определённая практика – продавец квартиры изучает рынок, выясняет, сколько стоят квартиры такого типа (это называется сравнительный метод оценки), и выставляет свой объект на продажу чуть выше рынка. Далее он убеждается, что звонков от покупателей нет, и начинает постепенно снижать цену.
Ольга Шафиева, директор АН «Ориентир»:
После весеннего провала на рынке, на него постепенно выходят новые объекты. И получается, что каждый новый объект выставляется с чуть-чуть завышенным ценником. Да, квартиры, которые уже постояли в продаже какое-то время, снижаются в цене. Но за счёт притока новых квартир в среднем рынок вниз не идёт. Покупатели, ожидания которых не оправдываются, выходить на сделку не спешат. Вот так и стоим.
Директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ Станислав Галкин, также говорит о том, что методика выставления цены по сравнительному методу сегодня не работает. Например, на рынке присутствует какое то количество квартир со сходными характеристиками по цене 5 млн руб. Но покупателей на них нет. Причём вполне может оказаться, что и за цену 4 млн руб. покупателя на эти квартиры не будет. Тем не менее, участники рынка ориентируются на ценник в пять миллионов. А уж на сколько он отражает реальное положение дел – непонятно…
Станислав Галкин, директор АН ОБМЕНКВАРТИР.РФ:
Сделок нет, ориентироваться не на что. Все оценки – пальцем в небо. Плюс всё сложно с настроениями продавцов и покупателей. Центробанк подпитывает ожидания по ипотеке. А значит, покупатели не спешат с покупкой – ждут, когда ставки ещё снизятся. А продавцы, видят, что новые объекты заходят на вторичный рынок по более высокой цене, и не спешат уступать.
И всё же неопределённая ситуация на рынке – не повод отказаться от сделок в принципе. Как оказалась, к нынешним реалиям вполне можно приспособиться. Хотя установление справедливой цены сделки сегодня требует дополнительных затрат сил и времени.
Анализируем имеющиеся предложения
Вывод нового объекта на рынок, как и обычно, начинается с анализа уже имеющихся предложений.
Валерия Козлова, директор компании «Априори-Недвижимость», президент УПН:
В объявлениях мы видим цену предложения. В прежние годы цену сделки можно было условно принять на 50-100 тысяч ниже, цены предложения. Но сегодня уже нет какой то стандартной суммы, на которую готов опуститься продавец в ходе торга. Поэтому о цене сделки на основании изучения объявлений ничего конкретного сказать нельзя.
Как замечает Станислав Галкин, если, например, в продаже стоят 10-15 однотипных объектов с разбегом по цене от 3 до 4 млн руб., то сегодня продавцу стоит «держать в уме» скорее нижнюю ценовую границу. Но именно держать в уме, а не вписывать сразу в ценник. С этим согласны и другие эксперты
Анна Мананкова, директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»:
Выставляется объект на продажу по максимальной цене. По количеству звонков от потенциальных покупателей – или по полному их отсутствию – определяется, насколько цена попала в цель. Обычно по итогам двух недель подводится итог. Если за это время было два звонка, значит, цена завышена. Продавцу рекомендуют снизить цену.
Обычно одного снижения недостаточно. Сегодня, в отсутствии явных ценовых ориентиров, продавцы стараются вести себя очень осторожно.
Валерия Кудряшова, директор агентства недвижимости «Альянс»:
Квартира выставляется по максимальной цене. Через две недели, ценник снижается. Как правило, ненамного – на 50 тыс.руб. Для продавца это комфортно. Он не боится продешевить. Потом возможно ещё снижение и ещё…. Цена «нащупывает рынок». Большинство продавцов квартир вполне понимают такую логику поведения и их это устраивает.
Ставим задачу
Помимо объективных (рыночных) реалий, на цену продаваемой квартиры воздействуют субъективные (личные) аспекты.
Валерия Козлова, директор компании «Априори-Недвижимость», президент УПН:
Важнейший момент в подготовке сделки – поставить задачу. Что надо владельцу квартиры – продать как можно быстрее или как можно дороже, а может, есть и ещё какие-то условия. От этого зависит, будет ли объект выставляться выше или ниже конкурентов по цене.
Копаем глубже, ищем аргументы для переговоров
Объявление о продаже квартиры, размещённое на специализированном портале само по себе несёт большой объём информации, причём не только о самой продаваемой квартире, но и об окружающих её реалиях. Например, на портале METRTV.ru каждое объявление о продаже объекта сопровождается информацией о других актуальных предложениях в этом доме (в этом посёлке), а также исторической справкой, в которой есть данные об объектах ранее предлагавшихся в этом доме и о цене, по которой они были сняты с продажи. Примерно такую же матрицу данных предлагают и другие сайты-агрегаторы.
Валерия Кудряшова, директор агентства недвижимости «Альянс»:
Важно знать не только, период, в течение которого находятся в продаже объекты-одноклассники, но и другие моменты – наличие непогашенной ипотеки, использовался ли маткапитал при её покупке и прочее. Понятно, что объект, который находится в чистой продаже, можно продать дороже, чем такой же, но с ипотечным хвостиком в 2,5 миллиона.
Наличие таких «хвостиков», как правило, определяется в ходе обзвона авторов объявлений.
Ольга Шафиева, директор АН «Ориентир»:
Полноценный анализ предложения на рынке предполагает обзвон уже имеющихся объявлений. У продавца надо прямо спросить про наличие непогашенной ипотеки, маткапитала и других ограничениях, наложенных на объект. В этом плане не стоит ориентироваться на текст объявления. В нём может быть указано, что это «чистая продажа», на самом же деле, на квартире есть и долги и аресты. Автор объявления назвал продажу «чистой» только потому, что ему не требуется встречная покупка.
Переговоры с покупателями (торг)
Как замечает Ольга Шафиева, чем более полная информация собрана о «конкурирующих» квартирах, тем более адекватно продавец сможет оценить свою квартиру, а главное, у него появятся аргументы для переговоров с покупателями.
Ольга Шафиева, директор АН «Ориентир»:
Итак, мы знаем проблемные места у квартир, конкурирующих за «нашего» покупателя. И что это нам даёт? Например, может оказаться, что у всех конкурентов есть особенности, не позволяющие быстро выйти на сделку. Значит, в ходе торга мы можем сильно не уступать. Если для покупателя время – важный фактор, он, скорее всего, согласится на наши условия.
При этом, как напоминает Валерия Козлова, сегодня у покупателя аргументов для торга всё-же больше. Главный аргумент – реальных покупателей на рынке совсем немного, ощутимо меньше, чем продающихся квартир.
Валерия Козлова, директор компании «Априори-Недвижимость», президент УПН:
Раньше торг, как правило, заканчивался снижением цена на 50-100 тыс. руб. Сегодня же покупатели часто требуют гораздо более существенных уступок. И тут зависит от того, какую задачу ставит перед собой продавец. В ходе переговоров ценник может уйти вниз ощутимо больше чем на 100 тысяч.
Цена актуальна очень недолго
Объект выставлен в продажу и по нему пошли (не пошли) звонки. Это не значит, что продавцу можно пассивно ожидать «своего» покупателя.
Станислав Галкин, директор АН ОБМЕНКВАРТИР.РФ:
Параллельно с продажей своего объекта нелишним будет отслеживать, как меняются ценники у выставленных на продажу «одноклассников» и то, как они исчезают из продажи. Мы не знаем, был исчезнувший объект куплен или просто владелец передумал его продавать, тем не менее, информация лишней не будет.
С подобной позицией согласна Ольга Шафиева.
Ольга Шафиева, директор АН «Ориентир»:
Сегодня рынок достаточно неустойчив. Раньше можно было корректировать ценник не так уж часто. Сегодня же следует еженедельно смотреть, какие из конкурирующих квартир сняты с продаж, и что появилось новое. Вполне может оказаться, что в конкретной нише наша квартира осталась одна. Значит, ценник можно поднять. Не стоит пренебрегать такой возможностью.
* * *
👉 Metrtv.ru – здесь продают и сдают в аренду недвижимость Екатеринбурга и Свердловской области. Объявления от собственников, риэлторов и застройщиков.
Недвижимость Екатеринбурга
Новостройки Екатеринбурга
Продажа квартир в Екатеринбурге
Продажа домов в Свердловской области
Продажа земельных участков в Свердловской области
Ранее по теме: