О котором следует знать до того, как купить квартиру у застройщика. Инсайдерская информация от экс-руководителя отдела продаж крупного регионального девелопера. То есть от меня)
Цена - это один из главных, если не самый главный критерий, на который ориентируется большинство покупателей недвижимости.
Поэтому я хочу честно рассказать, как застройщики ей управляют, чтобы вы смогли сэкономить при покупке недвижимости. Или понимали, почему заплатите больше, чем сосед.
Динамическое ценообразование - это принцип продажи одного и тоже продукта разным группам покупателей по разным ценам.
Разбираемся, как это работает у застройщиков.🔻
На старте проекта все квартиры классифицируются и разбиваются на категории. Обычно на три или больше, например А,B,С, где
А - высоколиквидные
В - стандартные
С - низколиквидные (квартиры с менее удачным расположением, плохими видовыми характеристиками, все что вы бы не хотели покупать, если бы цена была одинаковая на все лоты)
Затем анализируют количество тех или иных планировок. Если трехкомнатных в доме мало, например всего 10% от всей квартирографии, то застройщик понимает, что спрос на них и так будет и цену занижать смысла нет.
В итоге получается такая табличка или шахматка в CRM системе, в которой все типы планировок проклассифицированы.
Дальше устанавливается стоимость за квадратный метр.
Обычно застройщик руководствуются следующими правилами:
-чем меньше площадь, тем дороже цена за метр
Стоимость метра в однушке будет дороже чем в трешке
-чем лучше вид из окна, тем дороже цена за метр
Квартиры с панорамным видом дороже аналогичных без вида
-чем лучше планировка, тем дороже цена за метр
Из двух одинаковых по площади квартир дороже будет та, в которой меньше бесполезной площади, вроде коридоров. При прочих равных.
Короче, после всех этих танцев с бубнами и подробного разбора характеристик каждой квартиры, коммерческая служба девелопера выкатывает стартовые цены за метр. А потом начинается самое интересное.
Шахматку пытаются подружить с фин.моделью дома, так, чтобы выполнялся план продаж, расписанный на несколько лет вперед. Ну если вы покупаете у серьезного девелопера, то все будет именно так.
Объект должен продаваться в запланированном темпе и по запланированной цене за квадратный метр. Чтобы принести столько прибыли, сколько хотели получить банки, инвесторы и девелоперы от проекта. Или больше
Причем если темпы опережаются, значит продешевили с ценой, а это косяк.
А чтобы получить максимальную выгоду, застройщик должен защитить себя от "вымывания" квартир. Это когда все ликвидные квартиры расхватали и к вводу остались только первые этажи с видом на трассу.
Основная суть динамического ценообразования заключается в том, что цена на квартиры меняется в зависимости от уровня спроса. Чем выше спрос, тем дороже цена.
На практике это работает так:
застройщик определяет тригеры для повышения цен, настраивает в СРМ системе логику и выводит проект в продажу.
Даже менеджеры не всегда знают, когда вырастет цена, потому иногда она меняется прямо на глазах. Потому что в моменте забронировали столько квартир, что стригерили изменение цены.
ПРИМЕР.
Есть стояк (это термин такой, если что) двухкомнатных квартир.
На старте продаж было 20 одинаковых квартир, но 10 из них были категории "А -высоколиквидные", 6 категории "В-стандартные" и 4 - "С -низколиквидные"
"А" - самые дорогие, "С" -самые дешевые.
Причем внутри категорий, квартиры тоже имеют разную цену.
"А" на 17 этаже будет дороже, чем "А" на пятой.
📅📅📅
В этом месяце по плану нужно продать 1 квартиру "B", две "А" и одну "С" .
Как только бронируют плановое число квартиры из конкретной категории, цены на другие квартиры этой же категории меняются.
Это значит, что пока вы едете в отдел продаж, квартиры может подорожать, если на нее высокий спрос. Или плановый спрос. Или застройщику так захотелось)
Так как сэкономить?
- покупать раньше других
- выбирать планировки, которых много
- бронировать, чтобы зафиксировать цену
- покупать этажи ниже
- хорошо разбираться в квартирографии проекта
- покупать низколиквидные квартиры, но не все и не всегда.
Это только верхушка айсберга в ценообразовании, разом все из своей головы в одну статью я запихнуть не смогу)
При подборе объектов для своих клиентов я учитываю много факторов, в том числе информацию, которую мне по дружески сливают, поэтому чаще удается поймать лучшую цену.
Подписывайтесь на мой телеграм, с радостью разберу конкретно твой кейс, помогу купить лучшую недвижимость и взять правильную ипотеку ;)
и не забудь лайк, я только начинаю писать, порадуй автора)
Anna Kerbes
сооснователь ООО "МОСМЕТРЫ"
сделки с недвижимостью в Москве и по всей России. От Крыма до Владивостока.
