Рынок недвижимости в кризис, особенно если речь идет о наиболее крупных городах вроде Москвы и Санкт-Петербурга, участники рынка называют «истеричным». Как правило, покупатели и продавцы пытаются либо успеть купить желанное жилье, либо вложить деньги в недвижимость, чтобы их сохранить. В целом подход неплохой, однако все операции важно совершать не в панике и суете, а, как и раньше, с холодной головой.
Ловите ниже ряд советов от меня, как вести себя на рынке недвижимости, переживающем стрессовые времена.
Самый очевидный и верный совет – не паниковать!
На протяжении многих лет инвестиции в недвижимость являются, в одних случаях, элементом заработка, а в других – элементом сохранения заработанного. Недвижимость, как правило, не дешевеет, не теряет стоимости с годами, а лишь дорожает. Эта тенденция рынка очевидна, а спады как реакция на внешние макроэкономические факторы если и корректируются стоимостью, то незначительно и не на длительный срок. Плюс, недвижимость менее рискованный актив. Фондовые рынки, валюта, акции, облигации федерального займа (ОФЗ), безусловно, могут стать наиболее прибыльным вложением, но для обывателя и человека, который не является профессионалом инвестиционного рынка, недвижимость – самый простой и надежный вариант сохранить и приумножить свои средства, но с оговоркой, что эта недвижимость от проверенного застройщика.
В условиях экономической нестабильности большинство покупателей, как правило, начинают торопиться в попытке вложить деньги в «бетон», чтобы их сохранить. В целом, на фоне динамики всех остальных инвестиционных инструментов, такой подход имеет право на существование, но все же стоит не поддаваться панике, а все операции с недвижимостью совершать взвешенно и не суетясь.
Нельзя покупать «что угодно»
Повышенный ажиотаж на рынке недвижимости выкидывает различные ”выгодные” предложения для покупателей. Но не обладая юридическими знаниями, не стоит сломя голову кидаться на такие предложения, так как можно легко упустить из виду важные моменты. Кроме того, в данный период активизируются мошенники, которые не упустят шанс заработать на наивных покупателях. Сделки на миллионы всегда необходимо проводить под контролем квалифицированного специалиста, заранее обговорив с ним все риски.
Если говорить о видах жилой недвижимости, то, на мой взгляд, лучше инвестировать в новостройки, опять же от надежных девелоперов. Дело в том, что стоимость жилья на вторичном рынке показывает достаточно низкий рост, за исключением объектов класса премиум, а новое жилье, особенно проекты на этапе котлована, будет расти в цене вне зависимости от внешних факторов.
Определив чего вы хотите (прибыль или сохранение капитала), будет проще подбирать варианты вложения. Рынок недвижимости сейчас очень нестабилен и сделать прогнозы довольно сложно. Рассматривая вариант сохранения своих вложений, один из самых выгодных и очевидных - покупка жилой недвижимости с чистовой отделкой или полной меблировкой. Стоимость жилья растет с каждым годом, и в случае перепродажи такого объекта можно увеличить свою прибыль на 20-30%.
Сегодня на волне спроса, у некоторых покупателей возникает впечатление, что купить реально достойный вариант невозможно – всё уже скупили. И под влиянием данного мнения, порой теряя бдительность, начинают рассматривать варианты с крайне сомнительной «привлекательностью». Говоря о рынке вторичной недвижимости, речь может идти о выборе объекта со «свежими» документами, зарегистрированными жильцами, неоформленным надлежащим образом материнским капиталом и тд. На первичном рынке могут быть ошибочно выбраны не самые надежные застройщики.
Что касается продавцов недвижимости…
Совет один – если решили продавать жилье, продавайте! Как правило, продавая недвижимость, покупают что-то взамен, поэтому смысла ждать роста стоимости на продаваемый объект без изменения стоимости покупаемого нет. Главное, постараться войти в альтернативную сделку, чтобы иметь гарантию того, что вы не останетесь с деньгами «на руках». Если все-таки продажа не связана с последующей покупкой, необходимо особенно тщательно оценить ресурсы, в которые планируется направить освободившиеся денежные средства.
Инвестировать всегда рекомендую в масштабные современные проекты на первичном рынке от самых надежных застройщиков. С юридической точки зрения покупателя всегда защитит 214-ФЗ и эскроу-счет, а с точки зрения потенциала дальнейшего роста стоимости жилья необходимо обратить внимание на развитие района, инфраструктуры, транспортной доступности, особенности и уникальные преимущества конкретного проекта.
При продаже объекта рекомендуется одновременно подбирать и фиксировать вариант для покупки (вложения средств), поскольку сейчас рынок не стабилен и на высоком спросе цены растут каждый день.
При покупке жилья с инвестиционной перспективой лучше отдать предпочтение новостройкам, они показывают больший рост по сравнению со вторичной недвижимостью и увеличение процента роста стоимости от года к году.
В то же время нужно учитывать, что привлечение ипотечного плеча, за счет которого сделки на первичном рынке получили популярность, сейчас может нести определенные риски. Банк вправе отозвать выданное одобрение по кредиту в любой момент, и в этой ситуации нужно использовать все возможности для скорейшего подписания кредитного договора с банком и фактической выдачи кредита. Договор долевого участия с застройщиком может быть подписан позднее, такая практика была и раньше, но сейчас она наиболее выигрышна для заёмщика.