В нашем предыдущем посте мы подробно рассмотрели вопрос о том, что целесообразно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры.
И вот, сделка состоялась, переход права зарегистрирован, Вы стали собственником нового жилья. Если жилье покупалось в инвестиционных целях и Вы хотите сдавать его внаем, чтобы регулярно получать приличный пассивный доход, то необходимо подумать, как правильно заключить договор найма жилого помещения. Кратко оговоримся, что для жилых помещений закон предусматривает именно договор найма, а не договор аренды, хотя ничего критического нет в ошибке в наименовании, главное, чтобы суть договора была правильная.
Как предусматривает пункт 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ, сдавать внаем можно только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). По смыслу данного нормативного положения, в случае сдачи внаем комнаты в квартире или жилом доме эта комната должна быть обязательно изолированной, т.е. иметь отдельный вход.
Договор найма жилого помещения всегда заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение необязательно (пункт 1 статьи 674 ГК РФ).
Что же целесообразно предусмотреть в договоре найма жилого помещения?
1. Как в любом договоре, необходимо подробно указать данные сторон, заключающих договор – наймодателя (собственника) и нанимателя. Как и в любом договоре, при описании сторон следует указать подробные паспортные данные сторон: полные фамилию, имя и отчество, пол, дату и место рождения, номер паспорта, дату его выдачи, наименование подразделения, выдавшего паспорт, и его код, адрес регистрации по паспорту – все эти подробные данные помогут в случае судебного спора идентифицировать стороны.
1.1. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то со стороны наймодателя могут выступать в договоре как они все, так и кто-то один. Оформлять доверенность на имя того сособственника, который будет сдавать квартиру, необязательно. Законодатель регулирует этот вопрос так:
- если собственность совместная, то пункт 3 статьи 253 ГК РФ прямо предусматривает право каждого участника общей совместной собственности самостоятельно совершать сделки по распоряжению общим имуществом, здесь не требуется никакого дополнительного соглашения между участниками. В мобильном приложении для самозанятых «Мой налог» есть ответ на такой вопрос: «Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов?» - «Да, может». Конечно, нормативной силы такой ответ не имеет, но мы не видим здесь какого-либо нарушения закона. Представляется, что во всех случаях сдачи внаем жилья, находящегося в общей совместной собственности, в которой не выделены доли, весь налог может уплатить любой из участников этой собственности;
- если собственность долевая, то в силу пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение такой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом обязательная письменная форма для такого соглашения не предусмотрена, хотя подписать такое соглашение можно, в этом случае целесообразно предусмотреть в нем, кто будет вправе сдавать квартиру в наем и как будет распределяться получаемая арендодателем арендная плата. Такое соглашение может потребовать наниматель, опасающийся спора собственников между собой относительно сдачи жилья. Здесь необходимо отметить, что для целей налогообложения указанное соглашение не будет иметь значения: как следует из разъяснений Минфина РФ в письме от 17.12.2019 № 03-04-06/98721, вне зависимости от каких-либо соглашений между участниками общей долевой собственности, величина дохода, полученного каждым из собственников от сдачи в аренду имущества, находящегося в их общей долевой собственности, определяется пропорционально доле каждого собственника в праве общей долевой собственности. Таким образом, каждый участник общей долевой собственности обязан будет подать декларацию о доходах и уплатить налог. Не подавать декларацию можно, если оформить самозанятость, т.е. стать налогоплательщиком налога на профессиональный доход. Это делается через приложение «Мой налог», уплата налога также осуществляется через это приложение, ставка налога в данном случае будет не 13% (30% для нерезидентов), а всего 4%.
Стоит отметить, что продажа собственником квартиры не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, если срок того не истек – новый собственник станет наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 ГК РФ).
1.2. Со стороны нанимателя в договоре найма жилого помещения может выступать только гражданин.
Если квартира будет сдана организации (юридическому лицу), то необходимо заключать не договор найма, а договор аренды, при этом организация вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). В случае сдачи квартиры ИП или юридическому лицу самозанятый обязан будет уплачивать не 4%, а 6% от дохода.
2. В договоре необходимо прописать так называемые «существенные условия». Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора». В той же норме законодатель указывает, что под существенными понимаются такие условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида либо на включении которых в договор настаивает любая из сторон.
Законом для договора найма жилого помещения предусмотрены следующие существенные условия:
а) описание объекта найма, то есть, определение предмета договора.
К такому описанию на практике традиционно относят: адрес и кадастровый номер квартиры, площадь сдаваемого в аренду помещения, этаж. Отсутствие подробного описания объекта в случае спора может привести к тому, что суд не сможет установить, в отношении какого именно объекта заключен договор, и признает договор незаключенным;
б) список граждан, постоянно проживающих с нанимателем (пункт 2 статьи 677 ГК РФ). Если эти граждане в договоре не указаны, то потом вселить их наниматель может только с согласия наймодателя, при этом должна быть соблюдена норма жилого помещения на одного человека (в СПб это 9 кв.м.), для вселения несовершеннолетних детей согласия не требуется и норма не учитывается (статья 678 ГК РФ);
в) размер платы за жилое помещение и порядок расчетов (пункт 1 статьи 682 ГК РФ). Чтобы не было споров, в договоре следует прописать:
- размер платы за жилое помещение;
- периодичность внесения платы за жилое помещение (при посуточной сдаче – по окончании договора или по предоплате; при длительной сдаче – ежемесячно, ежеквартально и т.п.);
- способ расчетов (наличный расчёт, перевод на карту с указанием номера карты и выпустившего ее банка, перевод по реквизитам счета и т.п.);
- штраф (неустойку) в случае просрочки платежа;
- условия для одностороннего изменения наймодателем размера платы за жилое помещение (например, не чаще, чем при пролонгации договора, и не более чем на 10% за один раз), а также за какой срок наниматель должен быть уведомлен об изменении размера платы за жилое помещение и порядок такого уведомления (посредством СМС на указанный в договоре номер телефона, посредством заказного письма, посредством сообщения по WhatsApp и т.д.). По соглашению сторон размер платы может менять и чаще, для этого необходимо будет подписывать дополнительное соглашение к договору;
- входят ли платежи за жилищно-коммунальные услуги, предусмотренные частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ, в плату за жилое помещение по договору, если нет, то указать порядок оплаты указанных услуг: самостоятельно или путем перечисления соответствующей суммы наймодателю. Если в договоре не будет указано, кто оплачивает жилищно-коммунальные услуги, то в силу статьи 678 Гражданского кодекса РФ наниматель будет обязан оплачивать коммунальные услуги, соответственно, собственник-наймодатель обязан будет оплачивать остальные услуги.
Здесь необходимо учесть разъяснения Минфина России, которые он изложил в письме от 29.04.2019 № 03-04-07/31733. Минфин указал, что платежи, предусмотренные статьей 154 Жилищного кодекса РФ, которые определяются по данным внутриквартирных счетчиков и зависят от фактического потребления, не являются налогооблагаемым доходом собственника жилья при сдаче жилья внаем. Остальные платежи (в частности, плата за содержание жилого помещения, взнос за капитальный ремонт) начисляются вне зависимости от счетчиков, следовательно, являются доходом, с которого собственнику следует платить налог. Можно поручить нанимателям самостоятельно оплачивать все платежи за жилищно-коммунальные услуги и надеяться, что налоговая не будет высчитывать доход в виде выгоды от тех услуг, что начисляются без счетчиков, но риски все-таки стоит учитывать: и риски просрочки оплаты со стороны нанимателей, и риски проверки со стороны налоговой. Как вариант, можно предусмотреть обязанность нанимателя оплачивать только коммунальные услуги, а самому взять на себя оплату за остальное.
Налогооблагаемый доход можно уменьшить на социальные налоговые вычеты (на лечение, на обучение, на физкультурно-оздоровительные услуги и т.п.) в соответствии со статьей 219 Налогового кодекса РФ. Однако такой вычет вправе использовать только собственник, который уплачивает НДФЛ от сдачи имущества внаем по ставке 13%, а самозанятые и нерезиденты права на вычеты не имеют. Социальные вычеты можно использовать неоднократно в течение жизни, но не чаще 1 раза в год. Также можно заявить вычет за предшествующие 3 года: в 2023 году можно будет заявить социальный вычет на расходы за 2022, 2021 и 2020 годы (пункт 7 статьи 78 Налогового кодекса РФ).
Помимо указанных существенных условий, в договоре найма жилого помещения разумно указать:
3. Срок договора. Договор найма жилого помещения можно заключать на срок до 5 лет, однако если он заключен на срок 1 год и более, то на заключение такого договора одним из супругов-собственников понадобится нотариальное согласие второго супруга (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ), а сам договор необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. В этом случае договор найма станет обременением, которое будет внесено в ЕГРН и которое надо будет снимать в заявительном порядке после истечения срока действия договора и освобождения квартиры.
Конечно, в подавляющем большинстве случаев договор заключается на срок 11 месяцев или 364 дня. В отличие от договора аренды, договор найма не может быть бессрочным – если в договоре найма не указан его срок, то он считается заключенным на 5 лет (пункт 1 статьи 683 ГК РФ), следовательно, подлежит государственной регистрации.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (статья 684 Гражданского кодекса РФ). Представляется, что в случае, когда договор найма краткосрочный (то есть, менее 1 года), то и срок предложения заключить новый договор можно указать меньше 3 месяцев. Такой вывод мы делаем на основе правовой позиции, изложенной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 02.06.2022 №23-П. В этом постановлении Суд, руководствуясь принципом свободы договора, расширил права наймодателя по договору краткосрочного найма на одностороннее расторжение договора, представляется, что этот смягчающий подход можно распространить и на иные взаимоотношения сторон по такому договору.
4. Права и обязанности сторон.
К обязанностям наймодателя закон относит:
- обязанность передать нанимателю жилое помещение пригодным для проживания (пункт 1 статьи 676 ГК РФ),
- обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (пункт 2 статьи 676 ГК РФ). Применительно к квартирам, сдаваемым в многоквартирных домах, сюда можно отнести обязанность наймодателя-собственника избрать способ управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ (статья 161 Жилищного кодекса РФ), обязанность оснастить квартиру индивидуальными приборами учета коммунальных услуг (часть 5 статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);
- обязанность выполнять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 681 ГК РФ),
- иные обязанности, которые согласуют стороны и включат в договор.
К обязанностям нанимателя закон относит:
- использование жилого помещения только для проживания (статья 678 Гражданского кодекса РФ),
- обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии (статья 678 Гражданского кодекса РФ),
- своевременное внесение платы за жилое помещение (статья 678 Гражданского кодекса РФ),
- оплату коммунальных услуг, если договором не предусмотрено иное (статья 678 Гражданского кодекса РФ),
- выполнение текущего ремонта жилого помещения (пункт 1 статьи 681 Гражданского кодекса РФ),
- иные обязанности, которые согласуют стороны и включат в договор.
Если стороны хотят предусмотреть собственные условия, связанные с улучшением жилого помещения, то их надо прописать в договоре. Если наймодатель не желает, чтобы наниматель что-то самостоятельно менял в помещении, например, переклеивал обои, это тоже надо прописать в договоре, иначе будет действовать общее правило: текущий ремонт делает наниматель, а капитальный ремонт делает наймодатель. Причем, если в договоре не оговорены требования к текущему ремонту (к используемым материалам, общему стилю и т.д.), то наниматель вправе делать такой ремонт на свой вкус, поскольку каких-то ограничений закон не содержит.
5. Квартиру стоит передавать по акту приема-передачи, чтобы не было споров о дате въезда/выезда нанимателя. В акте следует отразить, есть ли замечания к жилому помещению на момент передачи.
6. Если жилое помещение сдается вместе с мебелью и бытовой техникой, ее целесообразно перечислить или в самом договоре, или в приложении к нему, с описанием мебели (мягкая или корпусная мебель, из какого материала, какой материал обивки, можно указать размеры, цвет и т.д.) и бытовой техники (марка, модель, год производства), а также для каждого предмета мебели и бытовой техники согласовать его стоимость – это поможет взыскать убытки с недобросовестного нанимателя, если он приведет в негодность эти предметы (за исключением естественного износа). Можно составить фототаблицу как приложение к договору найма, где сфотографировать как общий вид жилого помещения, так и все предметы мебели и бытовой техники.
7. Традиционно предусматривается обеспечительный платеж, который может быть равен ежемесячной плате за наем жилого помещения. Можно указать, что данный платеж засчитывается в счет оплаты за последний месяц, если у наймодателя нет претензий к передаваемому жилому помещению.
Целесообразно использовать в данном случае именно понятие «обеспечительный платеж», а не «залог», поскольку действующая много лет судебная практика склоняется к тому, что денежные средства в силу особенностей их правовой природы не могут быть предметом залога. Обеспечительный платеж в этом смысле значительно более простая конструкция – как предусмотрели в договоре условия удержания и возврата этого платежа, так и должно исполняться.
8. Целесообразно в договоре прописать, имеет ли право наниматель содержать в жилом помещении домашних животных, курить, разрешать проживать в помещении временным жильцам (статья 680 Жилищного кодекса РФ) и т.п. Также можно указать, как часто наймодатель вправе приезжать проверять жилое помещение и т.п.
9. Запрет на сдачу помещения в поднаем (статья 685 Гражданского кодекса РФ). Закон предусматривает, что поднаем жилого помещения допускается только с согласия наймодателя, однако в целях дисциплинирования нанимателя и «расставления точек над i» стоит прямо указать в договоре, что наниматель не вправе сдавать жилое помещение в поднаем (если, конечно, наймодатель против).
Необходимо учитывать, что в силу статьи 687 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем в одностороннем порядке с согласия проживающих с ним граждан в любое время с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.
В свою очередь, наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договор найма в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Однако Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.06.2022 №23-П разъяснил, что наймодатель все-таки вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем внесудебном порядке, если это предусмотрено самим договором. Однако следует отметить, что это правило касается только договоров КРАТКОСРОЧНОГО найма, то есть, заключенных на срок менее 1 года и без пролонгации – в этом случае наймодатель может предусмотреть в договоре основания его расторжения по собственной инициативе (например, нарушение сроков внесения платы за пользование жилым помещением, неоплата или несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг, разрушение жилого помещения, нарушение прав и законных интересов соседей и т.д.).
Договор найма жилого помещения также может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
В заключение можно сказать, что при получении дохода от сдачи жилья внаем очень удобен и выгоден режим самозанятости. Во-первых, сниженная ставка налога – всего 4% (6%, если заключен договор аренды с арендатором-организацией или ИП). Во-вторых, нет необходимости ежегодно сдавать декларации о доходах. В-третьих, вообще нет необходимости посещать налоговую: регистрация в качестве самозанятого происходит через приложение «Мой налог», там же вписываются все суммы полученных платежей, выписываются чеки за каждый полученный платеж, приложение само рассчитывает сумму налога. Можно привязать банковскую карту и подключить автоплатеж – в этом случае налог будет списан автоматически. Уплата налога происходит ежемесячно, не позднее 25 числа следующего месяца. То есть, самозанятость – это налоговый режим «на диване» только с использованием приложения «Мой налог» и ничего больше. Для самозанятых существует ограничение на годовой доход – 2 миллиона 400 тысяч. Если доход окажется больше этой суммы, то самозанятый обязан будет зарегистрировать ИП.
Вот основные моменты, которые, по нашему мнению, целесообразно учесть при сдаче жилья внаем и указать в договоре найма жилого помещения. А какие условия в таком договоре считаете важным указать Вы?
- Основатель "Агентства безопасных сделок" - Александр Киселев, +7921-94-64-555