Рассматривая состав общего имущества многоквартирного дома, мы обговаривали, что по некоторым элементам многоквартирного дома существуют спорные моменты о включении их в состав общего имущества многоквартирного дома.
В частности, батареи (радиаторы), которые расположены внутри квартиры, иногда могут быть общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а иногда имуществом собственников квартиры. Вот такой парадокс.
Давайте разберемся, почему так происходит.
2. В состав общего имущества включаются:
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
(Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)
Из анализа вышеприведенного положения пункта 6 Правил содержания общего имущества во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 этих Правил, следует, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации). Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Решении от 22 сентября 2009 года № ГКПИ09-725 и Определении Кассационной коллегии по гражданским делам от 24 ноября 2009 года № КАС09-547.
Согласно ведомственным строительным нормам, Правилам оценки физического износа жилых зданий, утвержденным Приказом Госгражданстроя от 24.12.1986 № 446, центральное отопление является инженерным оборудованием как всего дома в целом, так и жилого помещения в частности. Элементами системы отопления являются магистрали, стояки, отопительные приборы, запорная арматура, калориферы. Само слово «система» предполагает взаимосвязанность и взаимозависимость элементов системы, поэтому демонтаж одного из элементов фактически означает демонтаж всей системы. Система центрального отопления не только греет воздух в жилом помещении, но и частично передает тепло конструктивным, несущим и ограждающим элементам помещения (здания), предупреждая его ускоренное разрушение от неблагоприятного воздействия окружающей среды. Жилое помещение, лишенное системы центрального отопления, утрачивает качественные квалифицирующие характеристики жилого помещения.
(Обзор судебной практики по гражданским делам за 2 полугодие 2014 года, утвержденное постановлением Президиума Курганского областного суда от 26.01.2015)
Следовательно, существенным обстоятельством для определения возможности отнесения радиатора к общему имуществу является факт наличия отключающих устройств на радиаторах отопления и перемычек (байпасов), позволяющих горячей воде проходить по основной трубе отопительных батарей в другие квартиры.
Отсутствие отключающего устройства на радиаторе и (или) перемычек (байпасов) подтверждает, что отопительный прибор в квартире (радиатор или регистр отопления) является элементом единой общедомовой системы отопления. При наличии данных элементов отопительный прибор в квартире будет относиться к имуществу собственника квартиры.
