Ситуация в нашей стране понемногу стабилизируется, мы все приучаемся жить в новых условиях. Центральный Банк РФ в очередной раз снизил ключевую ставку, что благоприятно сказывается на ставках банков по ипотеке, поэтому спрос на жилые помещения неминуемо начинает расти.
Мы уже делали серию постов о том, как самостоятельно проверить квартиру, приобретаемую на вторичном рынке, на различные риски (нашей командой был составлен чек-лист с перечнем полезных сайтов, с помощью которых можно проверить все имеющиеся в общем доступе сведения о самом объекте недвижимости и о его продавце, а также предыдущих собственниках. Чек-лист можно приобрести, обратившись к нам через любую нашу социальную сеть).
После того, как жилое помещение выбрано или покупатель найден, встает вопрос о том, как правильно составить договор купли-продажи, что целесообразно предусмотреть в нем для минимизации рисков, если нет возможности прибегнуть к услугам риэлтера?
1. Подробно указать данные сторон, заключающих договор – продавца и покупателя. Продавцом являются все собственники квартиры (если она продается не по долям, но тогда договор купли-продажи доли в обязательном порядке должен быть удостоверен нотариально), от имени которых может выступать лицо по доверенности, покупателем является лицо, приобретающее квартиру в свою собственность, которым может быть, в том числе, только один из супругов, если они не хотят оформлять квартиру в общую совместную собственность.
При описании сторон следует указать подробные паспортные данные сторон: полные фамилию, имя и отчество, пол, дату и место рождения, номер паспорта, дату его выдачи, наименование подразделения, выдавшего паспорт, и его код, адрес регистрации по паспорту. Также необходимо указать СНИЛС каждой стороны – мы сталкивались с таким требованием Росреестра.
Следует отметить, что сделки продажи недвижимости по доверенности являются одним из излюбленных мошеннических приемов, поэтому мы стараемся никогда не иметь дела с такими квартирами, поскольку даже проверка доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты не гарантирует, что доверенность не выдавалась под давлением, не выдавалась лицом, состоящим под диспансерным наблюдением у психиатра или нарколога и т.д.
2. В договоре необходимо прописать так называемые «существенные условия». Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора». В той же норме законодатель указывает, что под существенными понимаются такие условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида либо на включении которых в договор настаивает любая из сторон.
Законом для договора купли-продажи жилого помещения предусмотрены следующие существенные условия:
а) подробное описание жилого помещения, то есть, определение предмета договора (статья 554 ГК РФ).
К такому описанию на практике традиционно относят: точный адрес, общую площадь, этаж, назначение, кадастровый номер. Все эти данные можно взять из Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Отсутствие подробного описания объекта в случае спора может привести к тому, что суд не сможет установить, в отношении какого именно объекта заключен договор, и признает договор незаключенным.
Если в квартире есть обременение, например, в виде ипотеки, то необходимо на это указать в договоре – это подтвердит, что покупатель на момент сделки знал об этом обременении.
б) цена жилого помещения (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Напоминаем об опасности как занижения, так и завышения цены объекта.
Занижение обычно используется по просьбе продавца с целью уклонения от уплаты налогов, что чревато для покупателя рисками оспаривания сделки как подозрительной в рамках возможного в будущем банкротства продавца (в нынешних реалиях от банкротства, увы, как и от сумы уже не зарекаются). Кроме того, надо помнить, что в случае расторжения или признания недействительным договора с заниженной ценой покупатель может утратить возможность возвратить все реально уплаченные деньги за квартиру, ему вернут лишь ту сумму, что указана в договоре.
Завышение цены используется по просьбе покупателя, желающего взять ипотеку и не имеющего денег на первоначальный взнос, на сумму которого и оформляется завышение и расписка о якобы полученных деньгах. Однако такое ухищрение чревато как для покупателя, т.к. банк перед выдачей ипотеки непременно запросит независимую оценку объекта, и в случае большого расхождения может попросту отказать в выдаче кредита, так и для продавца, т.к. в случае расторжения или признания сделки недействительной ему придется вернуть сумму больше той, что он реально получил.
Если вместе с квартирой передается и мебель (бытовая техника), то их стоимость следует указать отдельно – либо в договоре, либо в дополнительном соглашении. Указание на продажу квартиры с мебелью (бытовой техникой) без выделения цены вызовет проблемы с налоговой, т.к. и уплата НДФЛ, и получение имущественных вычетов связаны именно с ценой самой квартиры, а не ее «начинки».
в) перечень проживающих в жилом помещении лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).
С учетом указанной нормы, в договоре купли-продажи после перечисления зарегистрированных в квартире граждан необходимо указать, что они утрачивают право пользования объектом после его продажи и должны быть сняты с регистрации.
В общем-то, это все условия, которые определены законодателем как существенные для договоров купли-продажи жилых помещений, их достаточно для того, чтобы договор купли-продажи был признан заключенным и мог исполняться.
Помимо этих условий целесообразно предусмотреть:
3. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, представленные продавцом. К ним относятся, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения и т.д., на основании которых продавец приобрел в свое время квартиру, свидетельства о праве собственности на наследство, свидетельство о государственной регистрации права (до 15 июля 2016 года) или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (после 15 июля 2016 года).
Указание на эти документы позволит подтвердить, что покупатель действовал разумно и осмотрительно, проверив полномочия продавца на продажу объекта.
4. Способ расчетов – расчеты по аккредитиву, через сейфовую ячейку, депозит нотариуса, наличными денежными средствами или иной способ. Одним из самых безопасных, простых и быстрых заслуженно считается расчет через аккредитив. В договоре необходимо прописать условия раскрытия аккредитива или условия доступа продавца к ячейке.
Самым рисковым является расчет наличными, ибо всегда есть риск для продавца получения фальшивых купюр, а для покупателя возможность потерять деньги, т.к. если продавец скончается до передачи недвижимости и его имущество попадет в наследственную массу, то сделка «повиснет» для решения вопроса с наследниками (а они вступят в наследство не раньше, чем через полгода после смерти наследодателя), которые могут и не признать получение наследодателем оплаты за квартиру даже при наличии расписки либо вообще откажутся доводить сделку до конца, что повлечет за собой длительные судебные разбирательства. Если по каким-то причинам стороны все-таки решились на расчеты наличными, рекомендуется оплату производить только после регистрации права собственности покупателя (т.к. квартиру всегда можно вернуть, а вот деньги крайне затруднительно), а расписку писать максимально подробно, с указанием даты и места выдачи, подробных паспортных данных сторон и описания объекта недвижимости, ссылки на договор купли-продажи и его дату, полученную сумму не только цифрами, но и прописью. Саму расписку следует писать собственноручно продавцу, а не ограничиваться только подписью под машинописным текстом, т.к. в случае спора графологической экспертизе может быть недостаточно одной подписи для установления ее принадлежности продавцу.
Крайне нежелательно указывать в договоре условие о том, что он одновременно является подтверждением передачи наличных денежных средств, без оформления расписки, т.к. в случае признания договора недействительным, станут недействительными все его положения, включая положение о полной оплате, после чего покупателю станет крайне затруднительно вернуть обратно свои деньги, особенно учитывая, что по смыслу статьи 550 ГК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 161 ГК РФ и пункта 1 статьи 162 ГК РФ нельзя будет использовать в суде свидетельские показания как доказательство оплаты.
5. Кто несет расходы на открытие аккредитива или ячейки. Урегулирование этих вопросов сразу при составлении договора позволит избежать споров в дальнейшем. Что касается расходов на оплату государственной пошлины, то согласно пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию прекращения прав в связи с переходом права к новому правообладателю государственная пошлина не уплачивается. Следовательно, плательщиком государственной пошлины за государственную регистрацию возникновения права всегда является новый правообладатель, т.е. покупатель недвижимости.
6. Источник денежных средств, используемых покупателем для приобретения жилого помещения: свои денежные средства, кредитные, материнский капитал. Необходимость указания на материнский капитал, направляемый непосредственно продавцу, законом не предусмотрена, однако на наш запрос в Росреестр был получен ответ, что практика сложилась именно такая – указание на данное обстоятельство в договоре необходимо. Однако если материнский капитал используется для погашения ипотеки, а не направляется напрямую продавцу, указывать на его использование не нужно.
7. В случае, если оплата за жилое помещение (раскрытие аккредитива, доступ к банковской ячейке и т.д.) происходит после регистрации права собственности покупателя на объект, то в договоре следует указать на то, что объект не находится в залоге у продавца на основании п.5 ст.488 ГК РФ. Если это не указать, то Росреестр автоматически включит в ЕГРН указание на залог в силу закона на основании указанной статьи, потом придется оформлять снятие залога.
8. Срок передачи квартиры по передаточному акту (статья 556 ГК РФ). За нарушение этого срока можно предусмотреть ответственность продавца в виде неустойки за каждый день просрочки или право покупателя в одностороннем порядке расторгнуть сделку.
9. Важное значение в последние годы приобретают заверения продавца (статья 431.2 ГК РФ), которые могут доказать в будущем добросовестность покупателя. Кроме того, пунктом 1 указанной статьи предусмотрено, что «сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку». Важно, что признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению указанныхпоследствий.
К наиболее важным заверениям можно отнести заверения о том, что:
- продавец является единственным законным собственником объекта, на момент приобретения в собственность и оплаты объекта в браке не состоял, не имеет супруга (бывшего супруга), который имел бы права на объект как на общее имущество супругов согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации,
- объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом (запретом) не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, не обременен иными правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается,
- объект пригоден для проживания и не имеет неоговоренных, скрытых недостатков,
- объект не имеет не согласованных в установленном законом порядке перепланировок или переустройства,
- объект не является предметом брачного договора, соглашения о разделе имущества, судебного решения,
- объект не обременен задолженностями за жилое помещение и коммунальные услуги, включая капитальный ремонт,
- на приобретение объекта не использовались средства материнского капитала, объект не был заложен по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала; не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами России по наделению долями в указанном объекте несовершеннолетних детей,
- в объекте не имеется лиц, не зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания, но имеющих право вернуться на данный адрес в качестве собственников, нанимателей, иных лиц, имеющих право проживания по данному адресу.
Покупатель, в свою очередь, может заверить продавца о законности источника происхождения собственных денежных средств, используемых для покупки жилья, о том, что супруг покупателя (если он имеется) извещен о сделке и согласен на ее заключение.
Стороны могут также заверить друг друга о том, что:
- являются налоговыми резидентами Российской Федерации,
- не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской̆ Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной̆ деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. N 430-р,
- на момент заключения договора в отношении сторон (их супругов) дела о несостоятельности (банкротстве) не возбуждались, стороны (их супруги) не имеют долгов и/или иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство как физических лиц, что им неизвестно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании их банкротом, и что они также не планируют обращаться в суд или иной уполномоченный орган с заявлениями о признании себя банкротом,
- стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой,
- стороны не состоят на учете, под диспансерным наблюдением, не получают консультативно-лечебную помощь у врача-нарколога или врача-психиатра, в дееспособности не ограничены, не признаны недееспособными; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть настоящего договора и обстоятельства его заключения;
- стороны не принимали перед сделкой алкоголь, наркотические средства, психотропные вещества, лекарства, биологически активные добавки, любые иные вещества или препараты в любом виде и форме, повлиявшие на способность сторон осознавать свои действия или руководить своими действиями.
По усмотрению сторон можно включить и иные заверения любой из сторон об обстоятельствах, имеющих значение в конкретной сделке.
10. Если до заключения договора купли-продажи подписывался предварительный договор купли-продажи, соглашение о внесении задатка или иной документ, содержащий условия сделки, которые были изменены сторонами при подписании основного договора купли-продажи, то стоит включить в основной договор условие о том, что данный договор отменяет все подписанные сторонами ранее соглашения (договоры, обязательства и т.д.) относительно купли-продажи объекта.
Вот основные моменты, которые, по нашему мнению, целесообразно указать в договоре купли-продажи. А с какими требованиями к условиям договора купли-продажи жилых помещений сталкивались вы?
- Основатель "Агентства безопасных сделок" - Александр Киселев, +7921-94-64-555