ЖК Перовское-2 - Обзор и отзыв

Обзор Перовское-2 от ПИК. Квартиры от 6,3 млн в 30 мин. от Кремля

Что в проекте

• Комфорт-класс на 6 корпусов 26–33 эт. Ввод 4Q22–4Q24
• 2 768 квартир – 50% студий и 1-к./2Е
• Все квартиры с чистовой отделкой
• Без балконов/лоджий
• Потолки 2,6-2,7 м
• На этаже 16 лотов и 4 лифта. Но лифтовый холл делит этаж на два блока по 8 квартир
• Конструктив: монолитный каркас + панели с плиткой под кирпич
• Обещают ТЦ, садик и началку по 200 мест
• 2 многоэтажных паркинга на 608 мест + 173 гостевых = 0,3 м/м на квартиру

Локация ЖК Перовское-2

Локация остро обособленная. Бывшая и действующая промка, зажатая между шоссе и ж/д. Кроха жилой застройки по южной границе этого треугольника, вдоль ж/д. Ситуация изменится в горизонте 10 лет – если Level застроит территорию экс-завода Станкоагрегат (200 м от Перовское-2)

• 1 мин. пеш. ост. автобуса, с тремя маршрутами в район м. Авиамоторная
• 7 мин. пеш. ТПУ Нижегородская – метро, МЦК, электрички, автобусы. В 2023 пустят МЦД-4. Он пройдёт через всю Москву, связывая Апрелевку и Железнодорожный
• Вдоль комплекса – Перовское шоссе на 2 полосы. Парковка вдоль него забита фурами (спс, промка)
• На авто до ТТК 10–15 мин. Если нужно попасть на часто стоящую Рязанку – придётся сделать крюк 5 км. Хотя само шоссе всего в 300 м от ЖК, за ж/д путями.
• Обилие развязок – ад местных водителей. И строящееся соединение СВХ и ЮВХ за ТПУ добавит новый клубок. Но выезжать из ЖК будет проще. Перовское ш. продлят с выходом на хорду

• 11 мин. пеш. сквер «Народный парк Карачарово»
• 5–15 мин. пеш. всего 2 детсада при школе №1222. Самих школьных корпусов в пешей доступности тоже два. Но путь к ним или через промку, или с перебеганием ж/д. Ещё, в 7 мин. пеш. – частная Татьянинская школа с садиком. Отзывы хорошие. Но дефицит мест
• ПИК обещает построить свои садик и началку по 200 мест
• 11 мин. пеш. – детская и взрослая поликлиники
• За ж/д, в пешей доступности работает ФОК «Меридиан» с ледовой ареной и Школой плавания, бассейн «Косино», фитнес-клуб с бассиком Fitzal, ТРЦ «Город», Ашан, Леруа

Перовское-2 все квартиры с чистовой отделкой от ПИК

Минусы локации Перовское-2

• Окружение ж/д путями. Ближайшие – в 100–170 м от домов. Это не только шум электричек и будущей МЦД-4, но и опасность для детей
• Нынешняя структура локации – промка, склады, экс-заводы, Локомотивно-ремонтный завод (800 м)
• Сосредоточие крупных транспортных развязок – источник шума и загазованности
• Вертикальная разводка отопления. Зашитая в короба.
• 348 кладовок. Но в подвал идёт только 1 лифт в корпусе
• Конструктив: монолитный каркас + панели с плиткой под кирпич. Обзоры качества панельного ПИКа лучше сразу посмотреть на ютюбе
• Про отсутствие лоджий, число лотов и лифтов на этаже – писал выше

Виды из окон

В корпусах 2 и 3 очередей будут интересные виды из окон квартир выше 15 этажа. Для любителей индустриального пейзажа и вида на город – окна на запад и юг. А если смущает ж/д – то на север. Правда, важно помнить о планах застройки Левелом этого направления высотками. Возможно, придётся 7–10 лет созерцать стройку

В домах 1 очереди, из квартир верхних этажей с окнами на восток – хороший вид на Кусковский лесопарк. А если нужно, чтобы было потише, пусть и без видов на город – то интереснее лоты до 8 этажа, с окнами на зелёный старый квартал 3-ей Карачаровской улицы

Слабый видовой потенциал там, где окна смотрят в окна соседнего корпуса. Это половина торцевых и часть линейных лотов

Без привязки к видам, наиболее интересные планировки - выделил ниже:

Наиболее интересные планировки ЖК Перовское-2 от ПИК

Конкуренция и Цены

Текущие цены в ЖК Перовское-2:

• Студии = 6,3–9,4 млн р.
• 1-к. и 2Е = 8,1–13,2 млн р.
• 2-к и 3Е = 11–13,4 млн р.
• 3-к. и 4Е = 16,2–20 млн р.

Почти одновременно будут заселяться все локальные конкуренты: Profit, Аквилон Beside, Соседи 21/19 и Новохохловская, 15

️Здесь ср. прайс на Студ / 1 / 2 / 3-комн. такой:

• Profit (б/о + чистовая отделка) = 12 / 14 / 18 / 21 млн р.
• Аквилон Beside (предчист. + чистовая) = 7,5 / 11 / 15 / 22 млн р.
• Соседи 21/19 (предчист. + чистовая) = 12 / 15 / 20 / 26,5 млн р.
• Новохохловская, 15 (чистовая отделка) = 8 / 11 / 15 / 18 млн р.

Мой отзыв-вывод по ЖК Перовское-2

Аудитория скорее или работает рядом, или кому быстро добраться до Центра. Варик для студента и местных, чтоб отселить выросшего птенца или сменить старый фонд на новый. Другого новостроя в этом пятне нет, и локальный спрос неудовлетворён

Короче, для тех, кто привык к локации, или не прихотлив в инфраструктуре. Потому что всё первой необходимости точно будет под боком. Ведь из-за обособленности и слабой текущей ситуации с инф-рой, помещения 1-х этажей быстро расхватает мелкий бизнес

Без привязки к доходности – сгодится под аренду. Ставки в локации на однушки 35–40 тыр. Но важно помнить, что 50% здесь это студии и 1-комн. Если денег мало, можно присмотреться к кладовкам – их всего 12,5% от числа квартир

А вот ждать серьёзный выхлоп с перепродажи, уже скорее не стоит – до ввода домов всего 1–2 года. За это время предпосылок к рыночному пампу пока не вижу