Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, все земли по своему целевому назначению делятся на 7 категорий.
В зависимости от категории земли устанавливается разрешенная деятельность или, иными словами, назначение земли: от строительства частного дома, многоэтажной новостройки до научной деятельности и фермерства.
Частное строительство доступно в двух категориях земель:
- Земли сельскохозяйственного назначения
Как можно использовать сельскохозяйственные земли: вести сельскохозяйственное производство, рыболовство, животноводство, садоводство, огородничество для собственных нужд, создавать мелиоративные защитных лесные насаждения, реализовывать научно-исследовательские, учебные и иные связанные с сельскохозяйственным производством цели.
- Населенные пункты.
Как было до 2019 года:
С 1 января 2019 года вступил в силу ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Вступление в силу данного закона ознаменовало исключение из законодательства «дачного некоммерческого товарищества». Соответственно, на данный момент времени осталось 2 вида разрешенного использования земли сельскохозяйственного назначения:
- огородничество (огородный земельный участок),
- садоводство (садовый земельный участок).
На территориях с каким ВРИ можно построить жилой дом?
Важно отметить, что по законодательству РФ можно менять как категории земли, так и ВРИ. Соответственно, земельной территории можно присвоить ВРИ, позволяющий строить капитальный дом.
С 1 марта 2022 года вступил в силу Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с капитальным жилым домом. Поэтому на данный момент на землях сельскохозяйственного назначения можно возвести дом, НО для дома на данной категории земли существуют другие ограничения, нежели для дома на земле в категории «населенные пункты».
Рассмотрим подробнее.
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство
Условия строительства: за землях ИЖС допустимо строительство частного капитального дома до 3-х этажей не более 1,5 тыс. метров квадратных.
ИЖС может располагаться в пределах населенного пункта, за городом, на территории дачного или коттеджного поселка, садового товарищества.
Преимущества: возможность круглогодичного (постоянного) проживания, получение прописки, близость и доступность инфраструктуры и дорожной сети (близость города/поселка), быстрое и беспроблемное подключение коммуникаций. Допустимо строительство хоз. построек на участке, если площадь его более 12 соток. Можно получить налоговый вычет, а также взять ипотеку на строительство.
Недостатки: высокая стоимость, а также ограниченные размеры участков в зависимости от регионов, в среднем по стране – 30 соток.
ЛПХ – личное подсобное хозяйство
Если главная цель участка с ВРИ ИЖС – строительство дома, то на данной территории ключевым становится ведение подсобного хозяйства в некоммерческих целях гражданином или им и его семьей.
Участок ЛПХ может быть приусадебного типа и полевого. В первом случае как раз разрешено строительство дома (требуется согласование, разрешение). В случае полевого типа участка строительство запрещено.
ОНТ и СНТ образуются из земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения. Каждый садовый или огородный земельные участки могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.
ОНТ – огородное некоммерческое товарищество
Цель такого участка – выращивание сельскохозяйственных культур. Возведение капитальных строений НЕВОЗМОЖНО на земле, вид разрешенного использования которой – ОНТ. На таких землях допустимо возведение сараев для хранения огородного инвентаря, погреба для хранения выращенных культур. Конечно, на таких землях разрешена организация теплиц.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество
Первоначальное назначение участков со статусом СНТ – огородничество и садовничество. Однако на землях данного типа можно построить капитальный дом, согласовав проект с муниципалитетом. Также можно построить и сезонное жилье, хозяйственные постройки.
Преимущества: низкая стоимость, во многом обустройство зависит от деятельности членов товарищества (хотя это может быть и минус), лучшая экологическая обстановка по сравнению с ИЖС.
Недостатки: тяжелее оформлять прописку и необходимо больше взаимодействия для начала строительства, организация коммуникаций и уборки территории, качество дорог.
Условия строительства капитального жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения:
- ОДИН жилой дом не выше 3-х этажей (до 20 метров в высоту),
- Площадь дома до 500 квадратных метров,
- Участок под домом не более 0,25% площади всего земельного участка.
В каких случаях нельзя строить дом:
- Земельный участок относится к особо ценным, продуктивным сельскохозяйственным территориям.