Ближе к лесу, дальше от дорог: тренды инвестиций в загородное жилье

Что происходит По данным Bayside Residence, земельные участки в Московской области стабильно растут в цене на протяжении более чем двух последних лет. Средний прирост за это время составил 91%. В то же время стоимость готовых домов в Подмосковье за те же два с половиной года выросла втрое — с ₽9 млн до ₽27 млн. За тот же период квартиры в московских новостройках подорожали на 75%, с ₽200 тыс. до ₽350 тысяч за кв. м. При таких ценах арендная окупаемость загородного дома составляет порядка восьми лет. При этом окупаемость квартир подобной стабильностью не отличается и за то же время снизилась в 1,75 раз, составив более 15 лет. К тому же рынок квартир в последнее время стагнирует — средняя ставка аренды московской квартиры в 2018 году была на том же уровне, что в 2022 — около ₽70 тыс. Объем вложений в строительство загородной недвижимости остается на прежнем уровне. За минувший год ряд строительных материалов (кирпич, бетон) подорожали, но цены на дерево снизились как в годовом сравнении, так и по сравнению с пиковым значением 2022 года — на 10%. Это значит, что сегодня деревянный дом на свайном фундаменте будет стоить примерно столько же, сколько и год назад. В то же время строительство кирпичного дома обойдется примерно на 25% дороже, чем годом ранее, так как цены на кирпич и бетон сильно выросли. Что это значит

Одной из реакций на пандемию COVID-19 стало «бегство» жителей больших городов в сельскую местность. Авторы исследования РАНХиГС объяснили этот тренд тем, что коронавирус — это болезнь городов: «Практически во всех странах мира прослеживается закономерность — очаг заболевания формируется в крупнейших городах, а затем распространяется на периферийные территории с более низким уровнем развития».

В связи с этим в июле-сентябре 2020 года был отмечен рост спроса на загородную недвижимость: он составил 49% по сравнению с предыдущим годом.

Данные Bayside Residence от 2022 года говорят о том, что для инвесторов (как для тех, кто хочет инвестировать в стройку для продажи готового дома, так и для тех, кто планирует сдавать дом в аренду) строительство загородного жилья сегодня может оказаться выгоднее инвестиций в новостройку.

«Целевая аудитория наших поселков делится на две категории: с одной стороны, это семейные люди с достатком выше среднего, планирующие строительство загородного дома для себя, с другой же — инвесторы, покупающие объект с целью перепродажи через 1–2 года, когда вся инфраструктура поселка завершена и строительство домов находится в активной фазе. Доходность такой инвестиции с учетом строительства дома за два года может превышать 100%. Без строительства, если говорить о покупке на старте продаж — около 70%.

Ликвидность земельных участков в поселках напрямую связана с такими факторами, как отдаленность от шумных дорог, наличие выхода к воде и лесу. Понимая это, мы начали свои проекты с тщательно подобранных крайне живописных локаций. Поселки в «чистом поле» без собственного доступа к воде продаются на 40–50% дешевле, время экспозиции участков в таких поселках всегда дольше из-за большой конкуренции», — комментирует сооснователь поселков Bayside и Woodside Residence Аркадий Хохлов.

Владислав Кузнецов, частный инвестор, старший разработчик «Яндекс»:

«С точки зрения инвестиционной привлекательности рынок недвижимости в Москве давно уже перегрет, и найти людей, готовых вкладывать средства в таком объеме, чтобы это было выгодно, уже непросто. В то же время рынок загородной недвижимости в Подмосковье сегодня становится одним из наиболее перспективных сегментов. Разумеется, от инвестора потребуется тщательная проверка информации о застройщике, несколько выездов на место. Порог входа доступен для широкой категории инвесторов даже при условии, что допустимая доля вложения с точки зрения риск-менеджмента составляет до 20% от общего портфеля.

Объем инвестиций в строительство деревянного дома (по каркасной технологии, из клееного бруса или фахверк) остается на уровне прошлогодних значений, а сама стройка занимает 3–4 месяца, что означает возможность быстрого выхода из инвестпроекта. Строительство кирпичного дома обойдется чуть дольше (9 месяцев) и дороже на 25%».