В каких случаях аванс подлежит возврату, если договор купли-продажи недвижимости не состоялся?
Простой пример:
Предположим, Вы решили приобрести, квартиру за 5 млн. рублей. Осмотрели жилое помещение, оно Вам понравилось. И, после семейного совета, «переспав с этой мыслью», на утро, Вы позвонили продавцу (или его агенту) со словами «я покупаю эту квартиру». В ответ продавец (или его агент), предложил Вам заключить предварительный или иной договор, внести продавцу (или в агентство) «задаток, залог, аванс, обеспечительный платеж» (нужное подчеркнуть, ибо кто и как только это не называет) в сумме, например, 50 тыс. руб.
Встретились, подписали бумаги, передали деньги, договорились о существенных условиях основного договора купли-продажи квартиры, дате, до которой должен быть заключен основной договор купли-продажи, а дальше каждый занимается своими делами: продавец готовит сделку, а Вы - разбираетесь со своим банком (берете ипотеку), или готовите лопату, чтобы, к определенной дате, откопать на своей даче последнюю бочку с наличкой.
Но сделка не состоялась. Причин может быть множество: Вы передумали, банк не одобрил объект/отказал в кредите, хитрый продавец нашел более выгодного покупателя и т.п., нет даже смысла перечислять весь широкий спектр обстоятельств.
Вы приходите к продавцу (или его агенту) и требуете вернуть деньги, а Вам отказывают..
И возникает вопрос: ранее внесённые 50 тыс. Вы потеряли? Давайте разберемся.
Многое зависит от того, какой договор, «в предвкушении будущего приобретения», Вы подписали.
Коротко о том, что же такое аванс. Это вид платежа, который передается от потенциального покупателя продавцу в счёт предстоящей оплаты по договору покупки недвижимости. То есть, это сумма, которая является частью цены недвижимости (50 тыс.+4 млн. 950 тыс.=5 млн.), именно на это я хочу обратить Ваше особое внимание. Непонимание функции такого платежа приводит к массе ошибок и споров.
Но, согласно ст. 454, 549 ГК РФ, основанием для получения покупателем денежной суммы (цены) по договору купли-продажи недвижимости является передача им покупателю соответствующего объекта недвижимого имущества. То есть денежная сумма засчитывается в цену квартиры только тогда, когда между продавцом и покупателем состоялся основной договор купли-продажи недвижимости.
Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств (например, задатком). В ситуации, когда основной договор не будет заключен, такой платеж однозначно подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сделка не состоялась, так как законом не предусмотрена возможность удержания продавцом частичной оплаты за непроданный товар.
Выше я уже писал, что продавцы как только не обзывают предварительные платежи, связанные с предстоящей покупкой квартиры, и какие только витиеватые условия не указывают в соглашениях, в попытке удержать полученные от Вас деньги: неустойка, штраф, убытки за "слёзы горькие и потерянные надежды" и пр. Но есть нюанс.
Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. А значит подлежит возврату.
Почему задатком, спросите Вы, что с ним не так? А потому что задаток - это единственный вид предварительного платежа, выдаваемый заранее одной из договаривающихся сторон, в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, где в случае виновных действий той или другой стороны такого соглашения, наступают определенные и жёсткие санкции.
Поэтому, как бы не назвал продавец внесённый ему за квартиру предварительный платеж, но если по своей функции и сути он не будет именно задатком, в суде его признают авансом.
Хорошо, мы поняли, что внесли продавцу точно не задаток, а аванс. А что с неустойкой? Как же быть с условием предварительного договора о том, что полученная продавцом сумма не подлежит возврату и считается неустойкой?
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Но неустойкой не может быть признана сумма, уплаченная стороной обязательства до наступления срока его исполнения.
То есть, в большинстве случаев, когда сделка не состоялась, продавец обязан возвратить Вам деньги. И только после этого он, или его представитель, могут обратиться в суд и взыскивать с Вас неустойку и прочие возможные убытки.
Внимательно читайте то, что подписываете и старайтесь не терять деньги.
Будьте внимательны!
Подписывайтесь на канал Квартира 78, однажды эта информация может Вам пригодиться!
⠀
У Вас остались вопросы по теме публикации или недвижимости, напишите мне удобным способом (инфа в профиле), попробуем разрешить их вместе.
⠀
Всем здоровья, мира и удачи!
#задаток #аванс #предварительныйдоговор #обеспечительныйплатеж #договоркупли-продажи #покупканедвижимости #купля-продажаквартиры #неустойка #недвижимость
