Мы сразу подчеркнем, что сделки между родственниками возможны, и в силу разных жизненных ситуаций случаются. Однако существуют определенные ограничения и особенности, о которых нужно знать заранее. Рассказываем о самых важных.
Кто является близкими и взаимозависимыми родственниками? Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого нужно сначала разобраться в понятиях. К близким относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих мать или отца) братья и сестры (СК РФ, ст.14).
Взаимозависимыми считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (НК РФ, ст.105).
Контроль со стороны налоговых органов.
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными.
Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость. Это привычное многим риэлторам занижение особенно распространенно между родственниками из-за высокого доверия участников сделки.
Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
Например. Мария, купила квартиру год назад, решила продать ее брату Сергею. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.
Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.
Покупка недвижимости у родственника в ипотеку
Если недвижимость покупается у близкого родственника в ипотеку, то продавцу необходимо предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.
Документом от продавца может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по другому адресу. Таким образом банк страхует себя и минимизирует риск мошеннической сделки между родственниками.
Получение налогового вычета
Налоговый вычет — это возврат подоходного налога 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег можно вернуть: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты, если недвижимость куплена в ипотеку.
Однако если вы покупаете недвижимость у взаимозависимого родственника, налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке.
Пример. Олег приобретает квартиру у матери. Он имеет хороший официальный доход, работая врачом. И вот он решает из своих двухмиллионных имущественных вычетов вернуть 13% т.е. 260 000 рублей. Вот этого будет сделать нельзя, так как участники сделки являются близкими родственниками, т.е. взаимозависимыми лицами. Однако если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может получить жена Олега, так как она не является взаимозависимым родственником для его матери.
Сделки с несовершеннолетними родственниками
По закону между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки (ГК РФ, ст.37). Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.
Даже если фактически платит не ребенок, а государство, законность таких сделок оказывается под угрозой расторжения.
Пример. Роман, Татьяна и их несовершеннолетний сын Илья получили материнский капитал, который решено было потратить на улучшение жилищных условий — покупку квартиры у бабушки Ильи. Так как фамилии у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные, нарушений не выявили — право собственности на квартиру оформили за семьей, а Пенсионный фонд перечислил средства маткапитала на счет продавца. Однако через некоторое время была произведена проверка: нарушение было обнаружено, а сделку в судебном порядке признали недействительной.
Пример был условный, а в реальности получается, что нельзя покупать квартиры у родственников, причем не только близких, но в принципе у родственников даже третьей очереди (дяди, тети и т.д.). Практика последнего времени говорит, что «Пенсионный фонд» часто отказывает в проведении таких сделок (не дожидаясь проверок), потому что они видятся им как обналичивание «Маткапитала». Поэтому сделки между родственниками за счет средств маткапитала и счет средств субсидий тоже невозможны.
Сделки с недвижимостью между супругами
Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью. Один из супругов не может продать, подарить или купить у второго недвижимость, которая и так ему принадлежит по закону на общих правах (СК РФ, ст.35).
Пример. Ирина и Антон попали в сложную ситуацию — у Антона скопился приличный долг в микрокредитной организации. Возникла опасность, что его могут признать банкротом, а имущество продать с торгов. Право собственности на недвижимость принадлежало Антону, и, чтобы спасти квартиру, он решил оформить договор дарения на супругу.
Нарушений выявлено не было, и переход права собственности был зарегистрирован. После того как Антона признали банкротом, в ходе проверки суд установил, что сделка была проведена с нарушением норм закона — квартира была куплена в браке и являлась совместной собственностью. Кроме того, было доказано, что сделка проводилась с специально с целью избавления от имущества. Сделку признали недействительной.