Очень часто приобретенное в браке недвижимое имущество оформляется на одного из супругов, который указывается в качестве собственника в Едином государственном реестре недвижимости и является так называемым «титульным собственником». Тем не менее, по закону такое имущество считается находящимся в общей совместной собственности обоих супругов, имеющих на него равные права. Поэтому когда такое имущество продается, закон требует предварительно получить нотариально удостоверенное согласие супруга, не являющегося титульным собственником, на продажу (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).
А может ли супруг отозвать свое нотариальное согласие? Да, конечно, и сделать это у нотариуса он может в любое время, т.к. нотариус не проверяет правоотношения сторон по сделке, на которую это согласие выдавалось, он только удостоверяет волю обратившегося к нему лица.
Недавно Верховный Суд РФ разъяснил, когда отзыв согласия не будет иметь силы для сторон сделки. Спор сам по себе не имел отношения к недвижимости, он касался продажи доли в фирме, но существа правового подхода это не меняет.
Итак, в 2019 году был заключен предварительный договор между двумя гражданами на куплю-продажу доли в уставном капитале некоего общества, основной договор должен был быть заключен в течение года. Поскольку продаваемая доля была в свое время приобретена продавцом в браке, он получил от супруги нотариально удостоверенное согласие на продажу. Однако в день сделки продавец не явился и на требования покупателя никак не реагировал.
Покупатель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении продавца заключить основной договор на основании предварительного договора. В суде выяснилось, что после подписания сторонами предварительного договора супруга продавца отозвала свое согласие на продажу, на этом основании три инстанции отказали покупателю в иске.
Но Верховный Суд РФ занял другую позицию. Рассмотрев жалобу покупателя, он указал: «Поскольку с момента заключения предварительного договора согласие третьего лица на совершение сделки купли-продажи уже становится основанием для возникновения прав и обязанностей иных участников оборота, связанных с отчуждением имущества, то возможность отзыва согласия третьего лица на отчуждение имущества с этого момента утрачивается».
Таким образом, Суд совершенно справедливо считает, что если стороны получили согласие третьего лица на сделку и на его основании успели заключить предварительный договор, то даже если третье лицо потом отзовет свое согласие, такой отзыв уже не будет иметь юридических последствий для сторон сделки.
Думается, что этот подход имеет значение для всех ситуаций, при которых продавцам имущества требуется нотариальное согласие на сделку от третьего лица, например, супруга.
Соответственно, если на продажу недвижимости было получено нотариальное согласие супруга продавца, после чего между покупателем и продавцом был подписан предварительный договор купли-продажи, то дальнейший отзыв такого согласия не будет иметь никакого значения, продавец и покупатель обязаны будут исполнить свои обязательства и заключить сделку.
Такая позиция полностью соответствует ранее сформулированной позиции Пленума Верховного Суда РФ, закрепленной в пункте 57 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Пленум разъяснял, что "третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 Гражданского кодекса РФ)".
Единственная возможность у супруга в данном случае – признать само согласие недействительным по правилам главы 9 Гражданского кодекса РФ, и только в этом случае сделка может быть оспорена по мотиву отсутствия необходимого в силу закона согласия.
Отметим, что этот правовой подход касается лишь тех случаев, когда был заключен именно предварительный договор купли-продажи, и не касается случаев, когда заключалось просто соглашение об авансе или задатке, поскольку только предварительный договор предусматривает обязанность сторон в будущем заключить основной договор (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
см.: дело №А26-7222/2020, Определение Верховного Суда РФ № 307-ЭС22-6562 от 09.08.2022 (резолютивная часть объявлена 02.08.2022).
- Основатель "Агентства безопасных сделок" - Александр Киселев, +7921-94-64-555