Ну что, уважаемые, дорогие, любимые вы наши! Хотите себе прикупить недвижимость? Жилую недвижимость, да? Вот и славно. И вот размышляете - а какую же купить? Или в новостройке взять? Или на вторичном рынке присмотреть? Ведь этот вопрос из разряда "вечных" - что лучше, новостройки или старый фонд?
У меня для вас "хорошие" новости
Хочу дать ответ на ваш вопрос - первичка или вторичка? Если вам понравится мой вывод, конечно же. Он сугубо личный и не является ни в коей мере никакой рекомендацией. Хочу дать вам информацию как базу для ваших думок. Вдруг кому-то поможет. А вы потом уж думайте сами, решайте сами. Спасибо можно не говорить. И так сойдёт, без этого.
Но потом не говорите, что я не предупреждал.
Сегодня будет долго, больно и страшно, но уж как есть. Крепитесь.
Вот тут у нас в жилой недвижимости складывалось да складывалось в общий пазл, да вот практически теперь и сложилось почти всё.
Начну немного издалека, но зато с истоков. Государство - это институт принуждения к общественной жизни, основанный на так называемом "общественном договоре". Это одно из "определений" государства.
Именно так - принуждения. Принуждение бывает и силовое, жёсткое, конечно же. Но в основном оно такое себе, достаточно "мягкое". И почти невидимое. Та самая "мягкая сила". И та самая "невидимая рука". Закончики там всякие, туда-сюда, кручу-верчу-обмануть хочу. Правда, последствия почти те же. Ну а как вы хотели, без этого - никуда.
А при чём тут наша любимая жилая недвижимость? Которую сегодня так сложно стало найти - и чтоб по цене была ок, и чтоб сама хороша собой была, да в месте верном, да в доме правильном.
А пока вы вот всё ищете аж до усталости, тем временем подкрался незаметно случился множественный законотворческий "бурлеск".
Вот какие у нас последствия случились по работе "бешенного принтера" и всех структур, что им заправляют, в последнее время:
Начнём с новостроек:
Отменены по факту обязательные нормы строительства. Там вообще в этой теме очень много чего. Всего не упомянешь в статье. Но такое - впервые. До этого были введены СРО. Недавно были отменены проверки. И в целом ослаблен госконтроль за строительной отраслью. Всё для наших любимых бизнесменов. Которые любят повышать маржу. И приглашать кое-кого поработать за дёшево, а порой почти за бесплатно на эти все ваши ЖК. Но при этом всё страдают и страдают от высокой себестоимости. "Дострадались" до повышения прибыли в 6 раз за последние годы. О как.
По факту делается если не всё, то многое, чтобы снизить возможности населения "бороться" с застройщиками. Эскроу-счета по-прежнему под реальной угрозой. Само государство признаёт, что грядёт вал новой волны "обманутых дольщиков" и готовится к этому, вводя новые "силы" на этом направлении. Фондики там всякие-превсякие ручные. А у нас ещё и "старых" обманутых бедолаг не до конца "разгребли".
Девелоперы упорно "работают" с государством по отмене ещё нескольких ключевых требований по строительству жилой недвижимости. Там и уменьшение площади "пятна" застройки, а то земля ж такая дорогая. Да и желание ещё "понавтыкать" свечек в плотной застройке в "сладких" районах куда ж ты денешь, если оно вот есть! Да и зачем, например, делать стоянки для авто около домов. Это что, наши проблемы? Нет, автомобилистов. Ну и славно. Им их и решать.
Снятие обязательств по инфраструктуре в новых районах. И плюсом - внимание! - отмена нормативов по освещённости, шумности для квартир, отмена экологических сертификатов на используемые материалы, и прочих "ненужных" требований, доставшимся нам просто в нагрузку от "глупых совковых" времён. Смотрел тут интервью недавно с одной из "шишек" большой такой конторки-застройщика. Как же она пела красиво о том, какие же эти нормативы и устаревшие, и глупые, и вообще - древность и отстой. Ничего личного, но я вот просто так именно её услышал. Моя проблема со слухом, конечно же. Исключительно.
Ещё пример: у нас тут проблема назрела с лифтами в стране и отрасли. А давайте в проекты закладывать не 2 лифта, а один на парадную? Или два, когда там в подъезде квартир аж тридцать? А то и поболее. Что тогда делать, если он сломается в каком-нибудь 16 или 21 этажном доме? Ну, извините, это проблема, да, но уже - не наша проблема. Мы - за здоровую нацию. Качаться, качаться, и ещё раз качаться! Как завещал великий... А, подождите, это не про то?
ЖК уже и сейчас вовсю стали "задерживаться" со сроками сдачи. Кто сегодня "покупает" фикцию "на стадии фундамента" или вообще проекта с датой сдачи типа "IV квартал 2024-2025 года", загадка сия есть для меня неразрешимая. Я даже не знаю как и назвать таких образцовых покупателей... Де.. Нет. Глу.. Нет. Большие оптимисты, однако. Во как их имя! И Нострадамусы!
О, об оптимизме и нострадамусности надо сказать отдельно. Есть огромный пласт "верующих" в вечный, незыблемый и дикий рост цен на квартиры. Есть и целая секта "свидетелей ипотеки", где сам солидный Господь для солидных дам и господ указал, что всё у вас будет ближайшие и 10, и 20 лет хорошо. Да и даже 30, чё уж там мелочиться! Очень хорошо, ну просто очень хорошо, я это знаю, знаю! Не боись, автор, как тут мне писали в комментариях, усё будет просто великолепно! Или как-то так. Да я и сам знаю, и истинно вам говорю. Так и будет. Ага.
О ценах. Рост аж на 50-60 % за два-три года, и это минимум, кое-где и вообще почти в 2 раза - это вам даже не просто не цветочки, но даже и не Вайлдберриз, а, простите, Ягодки ж теперь. Даже при ипотеке за 7 %, даже при длинных сроках, когда тебе впаривают даже не однокомнатную, а тупо студию в 24 м2 от какого-нибудь ЛСР по ценнику в 9,3 млн рублей да в замкадье, то... хочется или плакать, или платить. Очень много платить в месяц. Так много платить, что лицо треснет. От рыданий, вестимо.
Плюс пара слов о сфере ЖКХ в новых ЖК. Государевы слуги хотят взять под контроль эту сферу. Естественно, из самых лучших побуждений. А то ж что творится? Грешат в новостройках назначенные от застройщиков так называемые первичные УК, управляющие компании, повышенными тарифами и различными необоснованными фактически "поборами" с вновь образованных домов. Рассказывать, что в итоге получится? Или сами догадались уже?
И вишенка на торте:
Новостройки стали горазда хуже качеством. Нет. Не так. Они всегда были не фонтанистым, правду себе в глаза сами ж скажем, тем ещё достаточно голимым бетонистым отстоем. Требующим ого-го какой "доводки до ума".
Но теперь ситуация улучшается! продолжает ухудшаться. И очень много покупателей просто вынуждены буквально "бороться" с застройщиками, пытаясь заставлять их устранять вопиющие порой недоделки и "косяки". А как вы думаете, как это всё выглядит с "обратной стороны Луны"?
А вот так:
Минстрой в ближайшую сессию (эта осень) планирует
"предложить поправки в законодательство, направленные на борьбу с потребительским терроризмом в сфере строительства жилья".
О как! Аж целый terroризмус нарисовался, ни хухры-мухры.
"Сегодня процветает так называемый "потребительский терроризм" в строительстве. При приёмке квартиры покупатель новостройки, пользуясь несовершенством законодательной базы, не принимает квартиру и требует от застройщика или устранить на своих условиях недочёты, или компенсировать их деньгами".
Вот беда ж пришла какая, не знамо откуда. Правда, всё знамо - а не пробовали просто делать квартиры БЕЗ недоделок? Нет? Да и то верно - а зачем? Лучше с потребителями "бороться"! Посредством новеньких "законов". А то они обнаглели в край - свои права надумали качать отстаивать. Это что это за дела такие? Права все должны быть только у нас, у бизнесменов. Это мы, а не вы всякие-прочие - двигатель всего. А вы тут себе такое всякое позволяете. Нехорошо. Акститесь, окаянные!
И вообще, я вот не понимаю - а что, недоделки и недочёты, как это "ласково" назвали наши всё в строительстве, не надо устранять? Или хотя бы деньгами компенсировать? Нет? Точно? Точно нет? Да вы что, правда серьёзно? Ага. Ну да, кому то и можно, что нет.
Им можно и нет, потому что вон что творится:
"Даже появились юридические компании, которые спекулируют и паразитируют на этом вопросе. Они нацелены на зарабатывание денег и не представляют истинных интересов граждан, которые приобретают квартиры в новых дома."
Хорошо, с мошенниками и "паразитами" вы отдельно боритесь. А людям то что делать с гов.. домами и гов.. квартирами? Какие ещё могут быть истинные интересы у граждан, кроме интереса получить то самое жильё, что по нормам положено, да в договоре описано. Ах да, нормы то теперь же - усё. Ну, как-то уже прям и мошенничеством начинает того .. попахивать...
Ой, а кстати же! Чё знаю то! Чё сейчас расскажу! Чё вспомнил то! Как раз про мошенства всякие. Тоже така история, такой закрученный сюжет!
Ручонка у рынка и государства не одна. Много их. И имя им легион. Одной они, вишь, бороться с мошенством желаниев дюже премного имеют.
А другой вот что хотят сделать:
"Министерство юстиции предложило проект либерализации уголовного законодательства в отношении бизнесменов. Документ опубликован на портале проектов нормативных правовых актов." - по данным РБК.
Вот что предлагают и хотят. А раз хотят, то ведь и сделают, и то верно, граждане, будьте уверены:
Какие приятные для представителей "бизнеса" нововведения! Особо приятное для всех тех, кто хочет прикупить недвижимость. Я это особо выделил.
Теперь можно и бизнесменом назваться, по сути таковым не являясь, и налоги не платить, и незаконные регистрации сделок с недвижимостью проводить, и вносить ложные сведения в межевой план и мошенничать с квартирами, главное, чтобы их оценка (не реальная рыночная стоимость", а оценкой же ещё можно и "порулить" туда-сюда) не превышала новых цифр и - хопа! танцуй, Америка-Европа, танцуй пока молодой - а наказаний у нас для вас практически и нет. Так, административочка всякая.. Ну там, штрафики, то да сё. Времена нынче тяжёлые, что ж вас гнобить-то, денюжки лучше с вас собирать будем.
Если всё получится и срастётся у юристов наших во всех смыслах дорогих, то за мошенничество почитай будут только штрафы. Уголовные наказания и сейчас в этой сфере - малый процентик жалкий от всех дел. Но скоро уже заживут люди мошенники на широкую ногу!
Даже в Москве большинство квартир пока до 18 млн. стоят. По России в 4,5 млн. большая часть квартир смело "уместится". "Нагрел" кого-нибудь с квартиркой, заплатил, что государевы слуги указали - и гуляй, рванина как вольная птица! Ищи свищи очередных желающих прикупиться да прирасти личными квадратными метрами.
Хотя о чём я говорю... У нас тут уже лет так с десяток, а то и поболее, весь тырнет наш благочестивый аж под завязку забит недо- и пере- "мамкиными бизнесменами". Одна Бизнес Молодость чего стоит. И что? Да ведь - ничего. Некоторым инфоцыганам вон аж гранты государевы дают.
Всё по первичке ясно? Нет? Тогда вопросы и замечания в комментариях. А пока -
По вторичке "пробежимся"
Я уже по этой теме частично "проходился", здесь выделю ключевое на сегодня.
Практически уже вот всё сделано для того, чтобы вы любую недвижимость из вторичного фонда не смогли "просканировать" полностью и доподлинно, неполживо, как завещал "великий" некий заграничный топором рубленный. Остальное запустится в марте 2023 года.
Как покупатель вторички вы скоро станете никто для государства. Всё теперь стало голубым и розовым муторным, сложным и тягостным. И затратным. И никто вам не даст теперь никаких гарантий, что любая информация, переданная вам хоть нотариусом, хоть кем, имеет под собой реальное обоснование.
Уже и ранее не радовали эти вот все альтернативы, цепочки, встречные и поперечные всякие сделки и прочая и прочая муть и хмарь вторичных телодвижений. Понятно, люди хотят жить, а многим жить не с чего, только вон продав бабушкину квартиру, потянем мы с тобой, дорогая, новую квартирку аж с 2 спальнями для детей. Если вообще не пролетим.
Ну и вот эти все "истории" про поиски прекрасного. Непросто и раньше было на рынке вторичном. А уж теперь... Риэлторы теперь - скрипачи, которые не нужны, об этом подробно вот здесь. Ибо они уже ничем вам помочь со вторичкой толком не смогут.
Но и здесь также есть своя особая вишенка на тортике:
Скоро уже вообще фактически ничто не будет удерживать продавца квартиры от того, чтобы не сделать её "резиновой". Вечным тем самым до конца не опорожняемым сосудом, постоянно приносящим денюжки. Помните "резиновые" квартиры по прописанным там? Вот, вариация на тему.
Следите за руками: вы - собственник жилья. Находите покупателя. Заключаете с ним договор купли-продажи (ДКП). Получаете денюжки. Иииии... Снова продаёте свою квартиру! Как так? Да легко. Теперь никто ДКП в Росреестре вам регистрировать не будет.
Для государства, и для третьих (сторонних для заключённого ДКП) лиц, запись в ЕГРН это единственное, что определяет собственника.
Вы, как второй покупатель этой же квартиры, встретили этого продавца. Заказали выписку из ЕГРН через пляски с бубном аж через нотариуса, все дела, всё по красоте, и что же там вы увидите? А то, что собственник-то у нас прежний - дядя Вася, ваш продавец той самой квартиры.
Потому что первый покупатель ещё, например, не успел подать и зарегистрировать свою бумажку - ДКП. Почему это теперь - просто бумажка, я также писал уже ранее. А ещё ему могли "запудрить" кое-что, и "помочь" затянуть с этим делом. А кто-то - заболел вдруг неожиданно.. А кто-то... Ну, вы поняли. Всякое бывает. А тем временем предложили неплохую цену, и нашли вас.
А теперь представьте, что у продавца с покупателем номер один, а то и с первыми двумя-тремя, чтобы потом вам сложнее было разбираться-распутываться, всегда плохо и тяжело доказуемый, но - сговор. И денег они друг другу не передавали. А замутили это всё, как говорится, для того, чтобы получить деньги с вас. И при этом остаться ещё и при квартирке.
Потому что документики-то о покупках - вот они! Будьте-нате.
Понимаете схемку? По законодательству у нас, с одной стороны, право собственности переходит в момент подписания договора ДКП и получения денег с составлением акта приёма-передачи. И теперь никто не обязывает нести этот договор в МФЦ, куда угодно, и регистрировать право в обязательном порядке. Потому что там даже штампик не поставят от Росреестра.
Ранее Росреестр регистрировал договор-основание перехода прав собственности и собственно права на эту собственность. На основе ДКП. И это было обязательным. Сразу обязательным. При сделке.
Теперь переход прав собственности по ДКП, и вступление в
(...) исполнение сторонами (договора купли-продажи - прим. моё) своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости (...)
"разведено" во времени и пространстве, отделено от регистрации права в госоргане. Действия по покупке-продаже теперь не влекут каких-либо изменений в отношения и продавца, и покупателя, с прочими лицами гражданского оборота.
Продавец остаётся всегда собственником недвижимости до момента регистрации перехода прав к покупателю в ЕГРН. С одной стороны.
Если там как собственник значится продавец, то для государства, для любых сторонних третьих лиц, и для вас - собственник именно он. Но и при этом, если есть оформленный по всем правилам ДКП на руках у покупателя, то квартира на законных основаниях УЖЕ его. Не смотря ни на что. И не смотря на то, что право перехода собственности законным образом не оформлено в ЕГРН.
Собственник недвижимости по ДКП - тот самый покупатель по договору. Это при взгляде с другой стороны, со стороны участников сделки.
И всё законно, это подтверждает и само государство.
Эти "две стороны" права собственности теперь "развели", разделили. Право и там, для двоих, по ДКП, и право и там, для всех остальных, по ЕГРН.
Даже Верховный Суд РФ подтверждал, что у нас в государстве российском данные из ЕГРН не всегда отражают реальное положение дел с правами на собственность. Цифровизация, едриt её в корень она у нас такая.
Понимаете, какое тут раздолье для мошеннических схем открывается?
Нет? Поверьте, оно там - есть. Учить я вас плохому не буду, это не моё.
Но "желающие поучить жизни и юридическим тонкостям законодательства" потенциальных покупателей вторичной недвижимости ох, чую, найдётся сполна в такой ситуации.
И при этом намерение есть сделать такие "послабление" мошенникам всех мастей. Даже и не знаешь что и куда думать. И на кого.
Вот так весело и живём-зажигаем.
Ситуация, как в сказке про три путя и богатыря русского. Направо пойдёшь, в первичку, ох многое можешь потерять, если не всё. Или долго-долго долго бежать по дорожке, стаптывая ножки добиваться справедливости и выдачи ключей. Налево пойдёшь, во вторичку, ох тоже многое можешь потерять, если не всё. А какой же третий путь? - спросите вы. Свой дом строить, на своей земле. Которую с умом выбирать. Да в месте правильном. Хотя и там есть трудности всякие, и на этом пути...
Но там хотя бы как раз сами всё сможете выбрать - и место, и проект дома, и планировку, и наполнение, и строителей, и качество материалов и стройуслуг. Всё лично выбирать и лично контролировать.
Но не для всех этот путь. Не сразу каждый к этому придёт. Ох, не сразу.
Так что же всё-таки лучше покупать - первичку или вторичку?
Мой ответ - пока лучше вообще ничего не покупать. Ничто сегодня не лучше другого. Ни вторичка не лучше первички, ни наоборот.
Я бы на месте "поискантов" жилой недвижимости сегодня вообще посидел бы да подождал развития ситуации. Куда уж она там вырулит. Снижения цен подождал бы. А вдруг всё-таки случится, то чего "отродясь не может быть"?
Времена больших "пертурбаций" - не время для больших трат. Можно сильно ошибиться. Впрочем, "ошибиться" всегда можно в обе стороны. И второе уже не ошибкой, а везением и фартом зовётся. Если вы любите "рулетку", то "сыграйте". Особенно, если любите ту самую, русскую, рулетку.
Но в идеале лучше всё-таки "бегите" из казино, пока там "однорукие банdиты" с катушек слетают, рассыпая всякие "завлекательные" предложения, а за столами сидят шуlера и играют краплёными картами да намагниченными шариками. Целее ваши денежки будут. Да и нервы.
Если совсем уж замуж невтерпёж некуда деваться - и надо брать, то берите. С учётом всего вышеизложенного. Но прежде крепко подумайте. Очень крепко. И поройте ямку глубоко. Очень глубоко. Ну, вы поняли.
Успехов вам всяческих, финансовых и творческих! Держитесь там.