Среди практикующих юристов строительство считается одной из сложных отраслей в связи с оформлением учетных операций. Как правило, большинство проблем возникает из-за многообразия документов, которые между собой не всегда соотносятся. Во время кризиса консервация строительства стала все чаще входить в нашу повседневную жизнь. Издательство «Коммерсант» сообщило, что 40% строительных компаний России начали замораживать начатое строительство.
Для того, чтобы избежать ошибок при консервации объекта мы подготовили для Вас обзор, который основывается на арбитражной судебной практики.
1. Неправильное оформление решения о консервации объекта
Решение о консервации объекта принимается застройщиком (заказчиком). Типовой формы для решения о консервации не предусмотрено. Как правило, оно оформляется приказом застройщика (заказчика).
Решение о консервации объекта должно содержать минимально следующие данные:
- наименование объекта строительства, а также его назначение и технические характеристики (дата начала строительства, сметную стоимость и т.п.);
- перечень работ по консервации;
- перечень сотрудников, ответственных за сохранность и безопасность объекта консервации;
- причины консервации;
- сроки разработки технической документации необходимой для проведения работ по консервации объекта;
- сроки проведения работ по консервации;
- указать дату консервации объекта. Указание даты важный момент для взаиморасчетов с подрядчиком.
Рекомендуем также в приказе сделать ссылку на градостроительное законодательство и указать срок приостановления работ и обосновать его.
Стоит обратить внимание, что в зависимости от объекта консервации устанавливаются различные дополнительные требования по оформлению решения на консервацию.
Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта капитального строительства уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору. Решение о консервации должно быть отправлено в письменном виде под подпись руководителя или заказным письмом с описью вложения.
2. Непроведение инвентаризации объекта строительства перед консервацией
Проведение инвентаризации незавершенного объекта строительства предусмотрено Правилами ведения бухгалтерского учета и отчетности. Проведение инвентаризации необходимо для определения стоимости неоконченного строительством объекта.
Правила проведения инвентаризации приостановленного строительства установлены в Методических указаниях по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утверждены Приказом Минфина РФ от 13.06.1995 №49).
При проведении инвентаризации незавершенного объекта капитального строительства необходимо проверить, что:
- в составе незавершенного капитального строительства не числится оборудование, которое было передано в монтаж, а фактически монтаж не был начат;
- состояние законсервированных и временно прекращенных строительством объектов.
Состав инвентаризационной комиссии не регулируется на законодательном уровне. Однако целесообразно включить в ее состав всех представителей строительства – заказчика, застройщика, подрядчика, инвестора.
Сама инвентаризация объекта строительства осуществляется посредством проведения контрольных обмеров. Фактические объемы выполненных работ должны быть соотнесены с данными смет, а также данными учета заказчика и подрядчика.
После проведения инвентаризации застройщик (заказчик) принимает от подрядчика законсервированный объект и материальные ценности, которые подрядчик не может использовать на других объектах.
Непроведение инвентаризации может привести к признанию бухгалтерской отчетности недостоверной, если при оформлении учетных документов были допущены ошибки, которые не подтверждены инвентаризационными описями.
3. Ошибки в оформлении акта о приостановке строительства (форма КС-17)
Для окончания консервации объекта строительства необходимо оформить Акт приостановки строительства. Данный акт имеет унифицированную форму. Однако в акт можно вносить корректировки. Важно помнить, что внесение корректировок необходимо оформить приказом или распоряжением руководителя, а также отразить в приказе по учетной политике. В противном случае велика вероятность признания акта недействительным.
Акт заполняется на основании первичных документов по строительству – общий журнал работ (форма КС-6) и журнал учета выполненных работ (форма КС-6а). Затраты на консервацию также отражаются в акте. Затраты на консервацию и охрану объекта определяются по проектной смете.
Акт подписывается между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком. Если подрядчиков несколько, то акт оформляется и подписывается с каждым. Со стороны заказчика (застройщика) и подрядчика акт подписывается руководителем организации и главным бухгалтером. По требованию третий акт может быть составлен для инвестора.
Важно понимать, что консервация объекта и подписание акта о приостановке строительства не означает автоматическое прекращение договора между заказчиком и подрядчиком. Для расторжения договора строительного подряда необходимо подготовить отдельный документ, например соглашение о расторжении договора строительного подряда.
Акт является основным документом для произведения заказчиком (застройщиком) расчетов с подрядчиком по приостановленному строительству и решению о консервации.
4. Неправильное оформление отношений с работниками при консервации строительства
Идеальный вариант, когда работников, занятых на законсервированной стройке, можно перевести. Если работников перевести невозможно, то необходимо оформить простой. Приказ о простое должен быть оформлен приказом руководителя. В приказе должно быть отражено начало и окончание простоя, а также условия оплаты при простое.
Время простоя фиксируется в графике учета рабочего времени.
Оплата времени простоя зависит от его причин.
Нужно ли уведомлять службу занятости при простое организации?
Службу занятости необходимо уведомлять только в случае простоя всего производства.
5. Неправильное оформление расконсервации объекта
Наиболее часто ошибкой является отсутствие оформления расконсервации объекта. Это неправильно.
Если необходимо расконсервировать объект, то необходимо сделать следующие действия:
1. Заказчику (застройщику) необходимо издать приказ о расконсервации объекта строительства и приказ о составе комиссии по расконсервации объекта строительства.
В состав комиссии о расконсервации объекта строительства целесообразно включить представителей всех сторон (заказчик, застройщик, инвестор, подрядчик, проектная организация и иные заинтересованные лица). Комиссия оценивает состояния объекта основываясь на данных отраженных в Акте приостановке строительства (форма КС-17).
В случае возобновления работ на объекте капитального строительства на ранее законсервированном объекте застройщик (заказчик) осуществляет:
а) техническое обследование объекта, по результатам которого определяются необходимый объем и стоимость работ по восстановлению утраченных или разрушенных за период консервации конструктивных элементов или деталей объекта;
б) внесение (при необходимости) изменений в ранее подготовленную проектную документацию с последующим проведением государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы этих изменений, либо подготовку новой проектной документации.
2. Уведомить все стороны о расконсервации объекта. В зависимости от условий договора это могут быть – инвестор, подрядчик, проектная организация, государственные органы.
Застройщик (заказчик) обязан заблаговременно не позднее чем за 7 рабочих дней до возобновления работ на объекте капитального строительства, направить в орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию) объекта, а также в орган государственного строительного надзора (если применимо) письменное уведомление о возобновлении строительства (реконструкции) объекта.
Теперь вы знаете, как действовать, но если ситуация усложняется, проще, надежнее и результативнее подключить опытных юристов. Проблему проще предотвратить, чем решать. Наши специалисты готовы проконсультировать вас по любым вопросам и помочь с подготовкой документов. Листайте вниз страницы, чтобы перейти на наш сайт и получить консультацию.