По итогам июля получается, что граждане купили на 10% меньше участков, чем в июне. И домов на участках ИЖС построили и сдали меньше: 1195 против 1220 в июне. В коттеджных поселках продажи во втором квартале сократились на треть.
Ситуацию на загородном рынке комментирует Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом».
«Спрос действительно сокращается. На наш взгляд, это не новый кризис, какие у нас с завидной периодичностью случаются, а простая коррекция: стабилизация рынка после эмоционального (панического) пандемийного спроса 2020-2021 годов. Рынок ищет новое комфортное равновесие.
За последние два года взрывного роста «загородки» случился небольшой, но все-таки сдвиг в представлениях обывателей в сторону осознания жизни за городом, как более комфортной.
И в сторону загородного жилья (эконом- и комфорт класса) – как, по крайней мере, не менее доступного, чем городская квартира. Пока что спрос осторожно приближается (возвращается) к допандемийным параметрам.
Но где именно будет найдено равновесное значение, пока говорить рано. Именно тот факт, что рынок не рушится, а медленно нащупывает своё новое место, и вселяет оптимизм в его будущее.
У девелоперов, как и всей массы населения, доходы уж точно не растут, просто девелоперы находятся с другой стороны рыночного процесса. И они также ищут баланс собственных интересов - с интересами потребителей «загородки» как рыночного продукта.
Раз спрос сокращается и денег народ несёт меньше, то и девелоперы начинают выводить на рынок меньше объектов. Простая логика.
Участники этой стороны загородного рынка уже стали (плюс-минус) более профессиональными, они начинают быстрее и острее ощущать риски возможных колебаний спроса, иногда даже предвосхищая ещё не возникший нисходящий тренд.
Сокращение выхода новых проектов в сочетании с инерцией эмоционального спроса и должны была привести к стабилизации, ведь невозможно долго расти по 20-25% в год.
Из этого вывод: продавцы наращивали предложение в пик ажиотажного спроса, но не могли одновременно «набирать» большие портфели новых проектов, опасаясь остаться с начатыми объектами в период возможного начала коррекции.
Важно понять, с какими форматами девелоперы будут в новых условиях выходить на рынок. Оптимально - предоставлять выбор ассортимента покупателю. То есть не небольшое количество лотов с набором обязательных дорогостоящих опций (в виде обязательного подряда, к примеру), но и не огромные пустые территории, которые будут застраиваться десятилетиями.
В тренде - проекты с максимально разнообразным ассортиментом, с необязательными, но приятными для покупателя «фишками» - с возможностью дополнить своё видение будущего домовладения с помощью девелопера.
Логичным будет выводить не мега-форматы (но и не «хутора» на несколько домовладений), а среднего масштаба проекты эконом- и комфорт-класса. Они в любые времена ликвидны.
Клиент все еще (по инерции) избалован правилами «рынка покупателя», который у нас был до пандемии. И он не будет обращать внимание ни на «минималистские» проекты, где ему, кроме земли, не достанется даже готовой инженерии, ни на проекты, где все придумано и построено за него и где не оставлено места для его творчества и фантазии.
Ведь большинство приобретают загородный дом для себя и навсегда, чтобы их дети там растили своих детей, а не как квартиры - до следующего пополнения семейства.
Так вырисовывается логичный, доступный по цене и оставляющий поле для самореализации приобретателя «загородки» формат: земля + готовые дороги + подведённая инженерия.
Но обязательно в популярной локации. Для девелоперов такой формат тоже удобен и по временным, и по финансовым затратам. Для большей наглядности, неплохо показать возможным покупателям будущее, в виде нескольких инвестиционных шоу-домов, уже построенных к началу экспозиции проекта за счёт девелопера».