Не все так однозначно с субсидированной ипотекой.
Реклама толкает к решению - дайте ипотеку под 0,1%!
Но смысл в этом есть не всегда.
Свежий пример.
Ко мне обратился покупатель из Волгограда.
Задача:
- приобрести квартиру в новостройке для сестры на очень коротком сроке сдачи (в идеале с ремонтом);
- платеж ежемесячный, чтобы был в районе 16-18 тр (это примерно совпадает с той суммой, которую сейчас сестра платит за съёмное);
- первоначальный взнос 800 тр.
Начинаем стандартно с подписания договора и одобрения ипотеки.
Пока не известна сумма одобрения и банк прикидываю варианты, что брать:
1. Вторичка, но там большая процентная ставка (в среднем 11%) и никак не получится платеж 16-18 тр. Зато там можно найти ремонт и мебель.
Эта работа оплачивается покупателем.
2. Новостройка.
Найти короткий срок сдачи можно, субсидированную ставку (1,5-2,7%) пока еще тоже, и работу риэлтора оплачивают застройщики. Но! Девять из десяти - это будет квартира без ремонта, а значит нужно задуматься о расходах на ремонт и контроле его выполнения здесь, - сестра не будет этим заниматься.
3. Переуступка.
С одной стороны мы "ловим" ставку как на вторичке и расходы на работу агентства. С другой стороны разница в цене между переуступкой и предложениями застройщика достигает сегодня 30%, а по некоторым объектам и до 45% и такая разница может простить и ставку и дополнительные расходы на ремонт.
Пока анализировал пришло одобрение от банка - 4,5 млн.
Эту сумму банк готов дать при наличии первоначального взноса 15%
Значит ищем вариант до примерно 5,3 млн.
После предварительных расчетов вариант 1 и 3 всё-таки отвалились.
Разница в ежемесячном платеже достигала 12 тр, что не приемлемо.
Приняли решение искать новостройку, надеясь на ремонт)))
В итоге вариантов оказалось два - один сдан, а второй на сдаче - конец года, но у него локация для нас более подходящая и по работе и по месту проживания друзей сестры (ей же жить).
Мы посмотрели оба и остановились на втором.
Казалось бы всё?!
Но дальше началась вторая волна анализа.
Механизм субсидированной ставки предполагает увеличение продажной стоимости квартиры, - застройщик сразу оплачивает за покупателя проценты по кредиту банку и конечно эти расходы он сразу плюсует к стоимости квартиры.
Та, что нам понравилась стоит 3800 тр. ставка по ней 6,7%, а ежемесячный платеж - 19,3 тр (на 30 лет).
Если она же, но с субсидированной ставкой 2,7%, то стоит она уже 4600 тр, а ежемесячный платеж - 15,4 тр.
Есть вариант ее же взять с субсидированной ставкой и ремонтом - в этом случае все наши задачи были бы решены. в этом случае она будет стоить уже 5200 тр. - платеж 17,6 тр.
Но психологически сложно объяснить себе, что квартира стоит не 3800 тр, а 5200 тр.
Через время мы будем улыбаться таким ценам в Краснодаре, а пока сложно.
И вот только тут возник такой уровень доверия, что покупатель открылся (как перед доктором) - у него есть возможность платить бОльший ежемесячный платеж (22-24 тр) и он рассчитывает погасить ипотеку примерно за 5-7 лет.
В этом случае ему ПРОТИВОПОКАЗАНА СУБСИДИРОВАННАЯ СТАВКА (если у вас схожая ситуация - не берите низкую ставку! - позвоните, объясню).
Если мы отказываемся от субсидированной ставки и берем просто квартиру с ремонтом, то ее цена - 4400 тр., ставка 6,7%, а платеж - 23,2 тр. Дополнительные расходы - страховка, оценка (т.к. дом уже сдан), юридическое сопровождение застройщика - всё вместе около 40 тр. Ключи можно получить сразу после регистрации, а присматривать мебель можно уже сейчас.
К чему история?
Очень часто мы видим только верхнюю часть айсберга - ипотека от 0,1%, но так же часто в своей работе я вижу, когда эти условия не работают для конкретного покупателя, а иногда идут и во вред.
Так что #всепростоеслизнать - напишите и я подберу именно ваш вариант.
Леонид Бондаренко
WA 8 960 888 222 5