Всем привет!
Данная короткая статья будет больше интересна собственникам коммерческой недвижимости. Остальным – вряд ли, поэтому прошу отнестись с пониманием.
❌Отказываемся от БТИ
На моей практике в абсолютном большинстве случаев основанием для указания предмета договора является поэтажный план и экспликация БТИ.
Т.е. предметом договора аренды выступает площадь, которая получается после суммирования всех комнат, которые входят в общее помещение, предполагаемое к сдаче в аренду.
Но данный метод не совсем справедлив с точки зрения пользования, внесения возможных изменений (например, банальная декоративная обшивка), а также эксплуатации мест общего пользования.
👨💻Суть нового метода
Хоть я и называю его новым, но он уже давно не новый. Тем не менее я предпочту использовать именно такое определение.
Я уже не раз писал об этом методе, в том числе и не для своего канала, поэтому не буду сейчас сильно распинаться, а укажу лишь суть.
Суть нового метода (BOMA) заключается в том, что мы учитываем всё пространство, в том числе занимаемое перегородками, стенами, колоннами и пр., а не просто комнаты, а также учитываем места общего пользования, благодаря которым мы вообще можем попасть в наше помещение (лестницы, коридоры, тамбуры).
Весь расчет основан на справедливом принципе разделения пространства между всеми существующими арендаторами как в части эксплуатируемых стен и перегородок, так и в части мест общего пользования.
Причем этот расчет будет разным для офисной или складской недвижимости.
➕Плюсы нового метода
Очевидный и самый большой плюс для арендодателя один – это увеличение общей арендной площади и при этом это увеличение не приводит к изменению внутренних конструктивных элементов помещения, т.е. не связано с перепланировкой.
Увеличили общую арендную площадь? Увеличатся, соответственно, арендные платежи.
Кроме того учтены вечно висящие в воздухе места общего пользования, эксплуатация которых непонятна и, в большинстве случаев, бесплатна для арендатора, что не является справедливым.
➖Минусы нового метода
В противовес плюсу – основной минус – это увеличение платежа для арендатора.
Однако есть и посерьезней штука, которая не связана с арендатором – это неготовность Управления Росреестра регистрировать такой договор
📝👉❌
Росреестр – сам себе законодатель и принимает в составе договора аренды только технические паспорта или поэтажный план с описанием комнат от кадастрового инженера, если здание вводилось в эксплуатацию на основании такого технического плана.
Выходов из этой ситуации 3:
☑️Не регистрировать договор, т.е. заключаться на краткосрок (до 11 месяцев);
☑️Оспаривать незаконное решение Росреестра в суде;
☑️Финансово стимулировать Росреестр к принятию нужного решения.
Проблема с Росреестром существует и она кажется большой, но, на мой субъективный взгляд, та разница площади, которая получается при расчете новым методом, с лихвой в короткое время покроет все возможные издержки.
Заказывая выписку из Росреестра с использованием данного ресурса (кликабельная ссылка), Вы поддерживаете этот канал
