С 29 июня 2022 года Росреестр больше не ставит свои штампы на договорах купли-продажи недвижимости. Раньше такой штамп с указанием номера и даты регистрации права, подписи регистратора ставился обязательно на всех прошитых Росреестром экземплярах договора, которые после регистрации возвращались сторонам, а один экземпляр хранился в реестровом деле Росреестра. Это было очень разумно и удобно, т.к. в случае судебного спора между сторонами сделки именно этот экземпляр договора запрашивал суд в регистрирующем органе. Кроме того, этот штамп подтверждал, что именно этот договор был предоставлен сторонами на регистрацию. Теперь государственная регистрация прав и кадастровый учет объектов недвижимости будут удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Теперь же, в рамках всеобщей цифровизации государственных услуг, Росреестр не будет сохранять себе письменные экземпляры договоров: МФЦ будет делать электронный образ документа (проще говоря – сканировать договор) и отправлять этот файл в Росреестр, на основании этой сканированной копии и будет проводиться регистрация. Соответственно, никакие штампы на договоры Росреестр тоже ставить не будет, останется лишь отметка МФЦ о том, что договор принят на регистрацию, с этой отметкой договор и будет возвращен сторонам после госрегистрации перехода права.
Чем это грозит? А тем, что если возникнет спор о том, была ли продажа и кто подписывал договор со стороны продавца, при этом продавец или его наследники «потеряют» свой оригинал договора, то запросить его ни в МФЦ, ни в Росреестре не получится, т.к. они не будут хранить эти документы. Учитывая, что в Росреестре будет только сканированная копия договора, провести по ней почерковедческую экспертизу будет невозможно.
Кроме того, осталась без изменения ч.7 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа.
Что мы рекомендуем покупателю для минимизации этого риска? Придумать здесь, в общем, можно немного:
1) беречь свой экземпляр договора, как зеницу ока, не подпуская к нему ни детей, ни животных, поскольку может оказаться, что только у покупателя остался оригинал договора и только им покупатель сможет подтвердить совершение сделки;
2) обязательно подписывать каждую страницу договора своими полными ФИО и подписями – это поможет при почерковедческой экспертизе, если продавец или его наследники будут оспаривать, что именно продавец подписывал договор. Одной подписи в конце документа для проведения экспертизы может оказаться недостаточно, что самым непредсказуемым образом повлияет на исход судебного разбирательства, тут чем больше написано от руки, тем лучше;
3) при наличии финансовой возможности, не экономить и заключать договор у нотариуса, т.к. в силу ст. 44.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус всегда оставляет себе один экземпляр договора. Договор хранится в нотариальной конторе первые 10 лет, после чего передается в архив нотариальной палаты региона, где хранится 75 лет. Мы неоднократно подробно рассказывали в своих пабликах, что нотариус не проводит глубокую проверку недвижимости, которую проводим мы, и не заменяет собой грамотного риэлтора, однако конкретно в этом вопросе именно нотариус сможет помочь и подтвердить совершение сделки, предоставив по запросу суда свой оригинал договора, где есть оригинальные подписи сторон и указано, что нотариус проверил личности участников сделки;
4) рассмотреть вариант с титульным страхованием купленного объекта, которое защитит от утраты права собственности в случае оспаривания сделки. Правда, этот вид страхования при покупке без ипотеки у нас слабо развит, но время идет, надеемся, в будущем эта услуга приобретет массовый характер.
- Основатель "Агентства безопасных сделок" - Александр Киселев, +7921-94-64-555