5741 подписчик

«Пустая» ипотека.

2 августа 20222 авг 2022

1760

3 мин

Оглавление

Я не знаю.
В ОБЛАКАХ НАД АЛЬПАМИ
Дмитрий Яровов

Нежелание замечать очевидного, делает невозможным постановку правильной управленческой задачи.

Вице-премьер Хуснуллин, отвечающий в правительстве за строительный блок, дал большое интервью каналу РБК. Меня заинтересовало из сказанного вот что:

"В 2021 году был небывалый по объему спрос. На это повлияла низкая ставка, был рост доллара. Сейчас я смотрю, спрос по этому году может быть на 10-20% ниже, но будет соответствовать норме"

Еще:

«Мы с президентом договорились, что если спрос на жилье будет падать, то мы будем искать новые меры. Либо продлевать льготную ипотеку на следующий год, либо еще какие-то меры».

Еще:

«Жилое строительство сейчас оплачивает в большей степени население. Это самый крупный инвестор. Оно проинвестировало 4 трлн. рублей. Чтобы достроить, нужно ещё четыре. Если продаваться не будет, за счёт каких денег достроим?».

Что следует из сказанного?

Сначала по мелочи. Меня позабавил последний пассаж. Я то считал (нам это внушали последние годы), что финансирование строек в эпоху эскроу ведёт не население, а банки, которые дают застройщикам кредиты. Из слов чиновника следует, без продаж денег от них можно не ждать, они просто укажут застройщикам на дверь.

Получается, что так!

Вопросы в пустоту, зачем нужно было начинать столько строек, если не знаете, кому впихнуть построенное, и для чего нужно было вводить в схему финансовые прокладки, которые всегда готовы деньги взять и никогда отдать. Убрать их к фигам собачим, и пусть застройщики договариваются о продажах с дольщиками напрямую и сами. Берут с них, сколько те готовы заплатить, и строят, сколько готовы купить. Всё встанет на свои места.

Будем считать, с эмоциональной составляющей я закончил. Теперь по сути. В речи вице-премьера прозвучало – в прошлом году был сильный спрос, на который повлияла низкая ставка. Поэтому, если спрос будет падать, льготная ипотека будет продлена.

Что мы имеем:

Проблему – низкий спрос.
Причину – высокие ставки по кредитам («в прошлом году были низкие, поэтому спрос был «небывалый»)
Задачу – спрос необходимо увеличить.
Механизм – низкие ставки.
Действие – продление льготной программы.

Логическая цепочка верная, если …

Если верно установлена «причина» низкого спроса.

Если допущена ошибка, то деньги на продление программы, которые понадобятся в будущем году (в этом было выделено 460 млрд.), будут выброшены на ветер.

Неверная оценка ситуации лежит на поверхности.

Вот данные ЦБ. Такой низкой ставки, как сейчас, не было с начала прошлого года.

За последние 18 месяцев, не считаю последних двух, максимальная средняя ставка по кредитам в новостройках была 6,39%, минимальная 5,48%. Среднее значение высчитывается по всем кредитам, и рыночным, и льготным.

Начиная с мая, когда застройщики стали массово предлагать субсидированные ипотеки от 0,1%, средний размер ипотечных ставок на первичном рынке резко пошёл вниз: в мае – 3,81%, в июне – 3,74%.

Последние два месяца дали абсолютные рекорды по дешевизне заёмных средств на покупку жилья в новостройках. Ипотек дешевле ещё не было. И что же у нас с результатом?

Вот данные от Frank RG

За шесть месяцев этого года, по оценке агентства, банки выдали 237 тысяч ипотечных кредитов для первички на 0,828 трлн руб. – «минус» 30% к аналогичному периоду 2021 года.

Вот вам и итог. Неважно, что говорит чиновник, важно, что происходит на самом деле. Кредиты никогда не были такими дешёвыми, а выдачи ипотеки просели, тем не менее, на 30%.

Значит дело вовсе не в величине ставок. Если власти будут продолжать делать упор на дешёвую ипотеку, то своей цели - увеличения спроса на жильё в новостройках, они не добьются. Продление программы льготной ипотеки и выделение дополнительных денег окажутся бесполезными.

Изначально, тему заметки я обозначил так: «Нежелание признавать очевидное, делает невозможным постановку правильной управленческой задачи». Написав, подумал, ну не идиоты же там сидят, чтобы не замечать лежащего на поверхности.

Значит, задача заключается вовсе не в оживлении спроса на недвижимость. Тогда в чём?

Я не знаю.

✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅

(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).