Продавцу и Покупателю при составлении договора купли-продажи нужно:
- учесть особенности договора;
- проверить существенные условия договора:
- предмет;
-цена;
- любое условие, которое стороны определили считать существенным.
Договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.
Эти существенные условия нужно согласовать при продаже любой недвижимости.
Есть дополнительное существенное условие (п.1 ст.558 ГК РФ), которое нужно согласовать при продаже жилья. В договоре нужно указать перечень лиц, которые:
- проживают в жилом помещении и
- сохраняют право пользования после отчуждения, с указанием их прав.
Есть 3 особенности договора купли-продажи недвижимости.
1. Форма договора – письменный документ.
Договор купли-продажи составляется в письменной форме и в виде одного документа. Иная форма договора делает его недействительным.
2. Обязательная нотариальная форма
Есть 4 случая, когда стороны обязаны удостоверять договор купли-продажи у нотариуса:
1) стороны хотят отправить договор на регистрацию в Росреестр по почте;
2) продавец продает долю в праве общей собственности.
Из этого правила есть исключения:
- продавец реализует земельные доли и лицо приобретает или отчуждает долю в праве общей собственности по программе реновации в Москве.
- когда продают свои доли все участники долевой собственности;
- продавец – несовершеннолетний или ограниченно дееспособен;
- над продавцом установлена опека.
3. Специальное правовое регулирование договора купли-продажи
Договор купли-продажи недвижимости – это разновидность договора купли-продажи, который регулируется общими положениями о купле-продаже в части, которая не урегулирована специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ.
Существенные условие
1. Предмет договора
Предмет договора купли-продажи – недвижимость.
К недвижимости относятся:
1) земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства – объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
2) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации и указаны: в ст33 Воздушного кодекса РФ, в ст.16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ; в ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ;
3) иное имущество, которое закон относит к недвижимости. Например, космические объекты;
4) машино-места ( 2017г машино-места стали недвижимостью). При этом не любое место для транспорта имеет статус недвижимости.
Машино-место должно отвечать четырем признакам:
- поставлено на кадастровый учет;
- предназначено только для транспортного средства;
- расположено в здании или сооружении (например, в подземном паркинге);
- не ограничено (либо частично ограничено) строительной или иной ограждающей конструкцией.
В договоре нужно указать данные, которые позволяют определенно установить объект. Это сведения, которые определяют расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости.
Чтобы соблюсти условие о предмете, в договоре достаточно указать кадастровый номер объекта недвижимости (при его наличии).
«...для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии)» (п.2 постановления Пленума ВАС от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
2. Цена договора
В договоре купли-продажи недвижимости цена – существенное условие.
В договоре нужно зафиксировать реальную стоимость недвижимости и не включать в нее дополнительные, еще не оказанные услуги продавца. Иначе покупатель рискует, что продавец не выполнит эти услуги и не вернет деньги
В договоре нужно зафиксировать отдельными суммами стоимость:
- самого объекта и
- дополнительных услуг продавца.
3. Любое условие, которое для одной из сторон существенное
Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, относятся к существенным. В таком случае договор считается заключенным, если:
- стороны согласуют такое условие;
- сторона, которая предложила такое условие или заявила о его согласовании, откажется от своего предложения.
Пример формулировки существенного условия для покупателя:
7. На момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрирован продавец и Мещанская Надежда Сергеевна. Продавец гарантирует, что снимет с регистрационного учета себя и Мещанскую Н.С. и освободит квартиру не позднее 2 дней со дня подписания настоящего Договора.
Как сменить статус недвижимого имущества на машино-место
Вот наши простые рекомендации. Спасибо за прочтение статьи, если понравилась, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.