Одним из самых нашумевших в последнее время правовых нововведений является Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ, на основании которого с 1 марта 2023 года будут «закрыты» сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о собственниках объектов недвижимого имущества. В частности, невозможно будет узнать фамилию, имя и отчество собственника. Сейчас эти сведения может получить онлайн любой желающий, который закажет Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на соответствующий объект недвижимости, стоит такая выписка чуть более 300 рублей.
Мы много раз обращали внимание на необходимость тщательной проверки покупаемого объекта недвижимости и его продавца. Устоявшаяся судебная практика также говорит о том, что покупатель может считаться добросовестным лишь в том случае, если перед покупкой квартиры/дома/участка он убедился в том, что именно продавец числится в ЕГРН в качестве собственника.
Итак, как же в будущем году покупатели смогут устанавливать собственника и проявлять свою добросовестность?
Представляется несколько вариантов:
1) попросить продавца открыть сведения ЕГРН для третьих лиц – пожалуй, самый верный вариант, т.к. честному продавцу скрывать будет нечего. После этого сам покупатель или его риэлтор смогут, как раньше, получить выписку из ЕГРН самостоятельно. Для этого продавцу необходимо будет подать соответствующее заявление путем личного обращения в Росреестр, через Госуслуги, через личный кабинет, через кредитную организацию, и сведения будут открыты в течение 3 рабочих дней. Конечно, откроют не все сведения, например, данные паспорта предоставляться не будут, но откроют фамилию, имя, отчество и дату рождения собственника, этого для проверки будет достаточно. Заявление можно будет подать как на конкретный объект недвижимости (который продается, например), так и на все объекты недвижимости, которые есть в собственности лица. Пока неясно, будут ли одновременно открыты данные всех предыдущих собственников, ведь риски часто кроются среди предыдущих владельцев, а не нынешних;
2) запросить перед задатком соответствующую выписку у продавца. Минус этого варианта в том, что выписка выдается на простом бумажном листе формата А4 и подделать ее ничего не стоит;
3) запросить сведения из ЕГРН у нотариуса. Этот вариант тоже будет иметь свой минус: к заявлению в адрес нотариуса необходимо будет приложить документ, который служит, так сказать, «обоснованием любопытства» - то есть, сведения будут предоставлены не любому лицу, а лишь тому, у кого на руках есть предварительный договор купли-продажи, это прямое требование статьи 85.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в редакции указанного выше закона. То есть, покупателю сначала придется связать себя обязательствами по предварительному договору и только потом узнать, а с правильным ли продавцом этот договор заключен. К тому же услуги нотариуса платные, пусть и недорогие (не больше 300 рублей за удостоверение сведений из ЕГРН и не более 150 рублей за услуги правового и технического характера), да и непонятно, сколько фактически времени будет уходить на получение этих сведений, учитывая, что нагрузка нотариусов значительно возрастет. Пока неясно, будет ли нести нотариус какую-то ответственность, если сведения в ЕГРН окажутся недостоверными. Представляется, что нет, ведь он не отвечает за ведение ЕГРН. Отказ нотариуса в предоставлении сведений можно будет оспорить в судебном порядке;
4) запросить справку о зарегистрированных в объекте лицах. В Санкт-Петербурге это справка по форме № 9 «О регистрации». Это не правоподтверждающий документ, но в этой справке имеется указания на фамилию, имя, отчество, дату рождения всех зарегистрированных лиц, их отношение к объекту (собственник, член семьи собственника), реквизиты договора, на основании которого приобретено право на недвижимость. Таким образом, эта справка косвенно подтвердит права продавца на квартиру.
Полагаем, во всех случаях еще до подписания каких-либо документов надо будет предложить продавцу открыть сведения из ЕГРН и предоставить справку о зарегистрированных в объекте людях. В случае отказа следует самым тщательным образом расспросить продавца о причинах такой скрытности и трижды подумать, стоит ли с ним иметь дело дальше. Но, допустим, Вы решили продолжить работать с этим продавцом – в этом случае придется заключить с продавцом предварительный договор (скорее всего, внести сразу задаток/аванс/обеспечительный платеж) и с этим документом следует идти к нотариусу за сведениями из ЕГРН, после чего проводить обычную проверку, как и раньше.
Возникает вопрос: будут ли нотариусы предоставлять сведения на основании соглашений, по которым задаток/аванс/обеспечительный платеж внесен не продавцу лично, а его агентству? Представляется, что нет, ведь в новой статье 85.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате говорится о предварительном договоре, сторонами которого является именно заявитель и собственник объекта недвижимости.
Что будет дальше, когда по новым правилам один и тот ж объект пройдет через несколько сделок, при которых предыдущие покупатели будут не так внимательны, как мы, неясно, ведь для последнего покупателя проверка всех предыдущих собственников становится все сложнее и сложнее из-за недостатка документов.
В общем, новый закон, конечно, добавит сложностей и увеличит для покупателей риск нарваться на мошенников, но сетовать бессмысленно – нам всем придется работать в новых условиях, поэтому будем искать пути минимизации рисков для наших клиентов.
- Основатель "Агентства безопасных сделок" - Александр Киселев, +7921-94-64-555