В прошлой статье определились с тем, что представляет собой общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и изучили его компетенцию.
Теперь рассмотрим порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, который регламентируется статьей 45 Жилищного кодекса РФ.
Для начала установим, в каких формах провидится общее собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44.1 Жилищного кодекса РФ):
- в очной форме (при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
- в форме заочного голосования (опросным путем или с использованием информационных систем);
- в форме очно-заочного голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).
Также необходимо указать, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме бывает двух видов:
- годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которые собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить ежегодно в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, если иной срок не установлен общим собранием (ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
- внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – иное общее собрание, проводимое помимо годового (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Для организации и проведения общего собрания собственников помещений рекомендуем выполнить следующие действия.
ШАГ 1. Инициирование и подготовка к проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Следует отметить, что инициатором проведения общего собрания могут быть следующие субъекты:
- любой из собственников помещения в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
- управляющая организация (ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
- управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иные специализированные потребительские кооперативы по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
- уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, подготовивший проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки, либо юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или ее субъектом для реализации такого решения, - по вопросу включения дома в границы указанной территории (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ);
- орган местного самоуправления, в случае выявления невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом в рамках внеплановой проверки деятельности управляющей организации на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления ТСЖ либо органов управления ЖК или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, общественных объединений в рамках общественного контроля, иных некоммерческий организаций о невыполнении управляющей организацией обязательств, - по вопросам о расторжении договора с такой управляющей организацией и выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 1.1 ст. 165 Жилищного кодекса РФ).
На этом этапе необходимо сформулировать повестку общего собрания собственников и определиться с формой проведения общего собрания.
При очной или очно-заочной форме нужно выбрать время и место проведения очной части собрания для обсуждения вопросов повестки дня. Кроме того, при заочной или очно-заочной форме нужно выбрать место или адрес передачи решений собственников и дату окончания их приема в заочной части собрания.
При заочной форме необходимо подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. При очной и очно-заочной форме с кандидатур данных участников можно подобрать как на этом этапе, так и на этапе проведения очной части собрания.
Также на подготовительном этапе необходимо подготовить следующие документы:
1. Информационное сообщение о проведении общего собрания собственников;
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
(Часть 5 статьи 45 Жилищного кодекса РФ)
2. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме,
который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Если по Вашей инициативе созывается общее собрание, то Вы вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК или ЖКС, иного потребительского кооператива о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме. При этом управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖКС, иного потребительского кооператива обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить инициатору этот реестр (ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
3. Формы решений по вопросам, поставленным на голосование, бланки протокола.
4. Иные документы по вопросам, поставленным на голосование
(например, если на повестке стоит вопросу утверждения условий договора управления многоквартирным домом, то необходимо подготовить данный договор и т.п.).
ШАГ 2. Оповещение собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников
Инициатор обязан сообщить собственника помещений в многоквартирном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
В зависимости от способа информирования ранее выбранного собственниками на общем собрании соответствующее сообщение может быть:
- размещено в ГИС «ЖКХ» или региональной информационной системе,
- помещено в общедоступных местах (например, на информационных досках подъездов),
- вручено уведомление под подпись каждому собственнику,
- направлено заказным письмом каждому собственнику (ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
ШАГ 3. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Если собрание проводится в очной форме, следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня, предварительно выбрав председателя и секретаря общего собрания, а также членов счетной комиссии. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания (ч. 1, 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Если собрание проводится в заочной форме, собственники сдают бланки голосования в срок и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, либо осуществляют непосредственное голосование в электронном виде с использованием информационной системы (ч. 1 ст. 47, ч. 6 ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ).
Если собрание проводится в форме очно-заочного голосования, то участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бланки голосования в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов.
Исключение составляет собрание (ч. 3, 3.2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ):
- по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, которое имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов, в том числе собственники помещений, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов таких собственников (если в доме более одного подъезда). Если же в доме один подъезд, такое собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов;
- по вопросу включения многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, а также об исключении многоквартирного дома из границ указанной территории, из проекта решения (из решения) о комплексном развитии территории жилой застройки, которое имеет кворум, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилых помещений. При этом в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких помещений.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
(часть 3 статьи 48 Жилищного кодекса РФ)
Количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов
(письмо Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме»)
По общему правилу решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвующих в этом собрании. Однако по некоторым вопросам есть исключения, о которых мы писали ранее, раскрывая компетенцию общего собрания собственников.
Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ)
1) сведения о лице, участвующем в голосовании, обеспечивающие возможность идентифицировать указанное лицо, в том числе Ф.И.О. (последнее - при наличии) полностью;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
ШАГ 4. Оформление результатов голосования
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом в соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденными приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.
Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
4. Протокол общего собрания должен содержать следующие сведения:
а) наименование документа;
б) дата и номер протокола общего собрания;
в) дата и место проведения общего собрания;
г) заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
д) содержательная часть протокола общего собрания;
е) информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
В случае, если содержательная часть протокола общего собрания содержит указание на наличие приложений, к протоколу общего собрания прилагаются перечисленные в ней документы.
Протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов.
23. В случае, если вопрос об избрании лица, председательствующего на общем собрании, а также лиц, осуществляющих подсчет голосов, включен в повестку дня общего собрания, и принято решение об отклонении предложенных кандидатур, протокол общего собрания подписывается инициатором проведенного общего собрания.
(пункт 4 и 23 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр)
Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив, при непосредственном способе управления МКД - в орган жилищного надзора, а в определенных случаях в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами - копии решений и протокол собрания не позднее чем через 10 календарных дней после проведения (окончания) общего собрания. Кроме того, решения и протокол общего собрания должны быть размещены указанным лицом в ГИС «ЖКХ» или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения указанных документов в ГИС «ЖКХ» в автоматизированном режиме (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
ВАЖНО! Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
ШАГ 5. Сообщение об итогах голосования и принятых решениях всем собственникам
Инициатор общего собрания собственников доводит до сведения собственников помещений в данном доме решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые по результатам голосования с использованием системы, по вопросам, поставленным на голосование, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение одного часа после окончания такого голосования.
(ч. 11 ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ)
ВАЖНО! Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч.ч. 1, 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).