По поводу подбора и экспертизы земли есть у меня среди кейсов два очень показательных примера, как раз за период с марта по июль 2022.
В первом случае клиент обратился с задачей анализа имущественного комплекса (загородная резиденция) на предмет проработки земли по допустимым вариантам ее использования, какие виды деятельности возможно запустить.
Во втором - какие есть обременения и ограничения по земельному участку, на котором расположено административное здание, в выкупе которого и был заинтересован покупатель.
Все подробности раскрывать не могу в рамках договора.
Но опишу результаты.
Имущественный комплекс в Подмосковье на 2 га земли рядом с лесом, с капитальными строениями общей площадью более 2000 кв.м, имеющий оценочную стоимость 540 млн. руб.
Покупатель очень волновался именно в отношении земли, ее правоприменения.
Важно отметить, что в случае, если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе максимальному проценту застройки такого участка, либо нарушены иные требования, предусмотренные градостроительным регламентом, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, а в соответствии со ст. 222 ГК РФ возводимый объект признается самовольной постройкой.
Анализ сделки существенных нарушений не выявил, более того, у покупателя есть ряд вариантов для выбора стратегии последующей реализации.
На землях населенных пунктов в территориальной зоне Ж-2 местным градостроительным регламентом установлены основные виды разрешенного использования:
- под ИЖС (площадь участка позволяет разбить его на несколько зуч под каждым строением);
- социальное обслуживание (это возможность организации домов престарелых, что сейчас становится злободневным вопросом, пансионов с полным содержанием);
- гостиничное обслуживание (с 01.07.22 введена нулевая ставка по НДС- ст.164 НК);
- деловое управление, общественное питание, спорт
(т.е. достаточно широкий спектр деятельности, с целью получения прибыли на фоне активизации внутреннего туризма и отдыха).
Было принято положительное решение, резиденция выкуплена по прямому ДКП у банка, дешевле ранее заявленной цены в 2,5 раза. Ведутся восстановительные и реставрационные работы для запуска пансиона.
Анализ второй сделки выявил серию рисков, как в отношении самого здания, так и использования земельного участка. Участок находится в зоне регулируемой застройки вблизи объекта культурного наследия регионального значения, с отдельно утвержденным регламентом, со строгими нормативами. Есть вопросы к техническому состоянию здания и отражению его характеристик в сведениях ЕГРН.
Итог анализа - клиент понял, что цена предлагаемого объекта, даже при возможности управления рисками и решения ряда задач, несущих соответственно дополнительные материальные расходы и трату времени на приведение в соответствие с требованиями, значительно завышена, что позволило ему вести торг на понижение ценника с 47 млн до 25 млн. руб.
Вот так анализ сделки с землей дает четкие ориентиры в отношении ее перспектив - выгодных или наоборот крайне чреватых потерей средств.
#сделкисземлей #прибыль #доход #убытки #анализ
