Вопрос: Добрый день. Хочу написать завещание и оставить квартиру дочери, но я живу с сестрой, у которой нет своей жилплощади. Могу ли я оставить распоряжение о её пожизненном проживании в квартире. Елена Павловна
Ответ: Добрый день, уважаемая Елена Павловна! Спасибо за вопрос. Уверен, вы хорошо знаете, что одним из способов обеспечения граждан жильем является его передача по наследству. К сожалению, зачастую число лиц, которых наследодатель хочет обеспечить жильем после своей смерти, превышает количество принадлежащих ему жилых помещений. Обычно приоритет в таких случаях отдается своим детям. Однако порой наследодателя беспокоит судьба и других его родственников: не оставят ли их наследники без крыши над головой? Для решения этого вопроса с максимальной гарантией соблюдения прав таких лиц и после смерти наследодателя законом предусмотрен институт завещательного отказа (легат) в форме возложения на определённого наследника обязанности предоставить право пользования жилым помещением или его определенной частью другому лицу ( отказополучателю ) на период жизни этого лица или иной определенный наследодателем срок.
Согласно ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ должен быть установлен в завещании, при этом содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом.
Обращаю ваше внимание на следующий момент – по наследству переходит только имущество, которое принадлежит наследодателю на праве собственности. Отсюда следует, что отказополучателю не может быть представлено право пользования жилым помещение и проживания в нем, если это жилое помещение находиться в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования.
Напомню, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Отказополучателем (легатарием) может быть как дееспособное, так и недееспособное лицо физическое лицо, независимо от гражданства; отказодателем – гражданин, юридичесокое лицо, а также РФ, субъект РФ, муниципальное образование, иностранное государство и международная организация, если их доля в наследстве обременена завещательным отказом.
Отказополучатель как любой субъект гражданского права наделен законодателем рядом прав и обязанностей.
Среди прав в первую следует отметить право отказополучателя пользоваться указанным в завещании помещением и в случае смены его владельца, сдачи помещения в аренду или наем, а также заключения в отношении этого недвижимого имущества договора ипотеки. Данное положение закреплено в специальной норме, посвященной договору продажи жилого помещения, - п. 1 ст. 558 ГК. Согласно этому пункту существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Указанное право было прописано на бумаге и до вступления в силу ЖК РФ (29 декабря 2004 года N 188-ФЗ), но защитить интересы отказополучателя при смене собственника тогда было весьма проблематично, так как в правоустанавливающие документы не вносились отметки о наличии лиц, наделенных правом пользования жилым помещением. В результате можно было продать жилье третьим лицам, не уведомив их о наличии вышеуказанного обременения. Теперь согласно ч. 3 ст. 33 ЖК гражданин (отказополучатель), проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Норма ч. 3 ст. 33 ЖК РФ является диспозитивной, т. е. отказоплучатель не обязан обращаться в регистрационный орган, он делает это исключительно по своему желанию. Однако регистрация указанного обременения в интересах самих отказополучателей. Если оно не будет указано в документах на жилое помещение, недобросовестный собственник может продать данное помещение как свободное от прав третьих лиц и отказополучателю придется для зашиты своих прав обращаться в суд. В неприятную ситуацию в связи с этим попадает и добросовестный покупатель жилья или залогодержатель. Так что рассматриваемое положение ст. 33 ЖК РФ призвано защитить интересы не только отказоплучателя, но и указанных лиц.
В соответствии с ч.1 ст. 33 ЖК гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником.
Так, ч.1 ст. 31 ЖК РФ предоставляет собственнику право вселить в жилое помещение членов своей семьи, к которым относятся его супруг, дети родители. В качестве членов семьи собственника им могут быть вселены и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – иные граждане, признанные членами его семьи. О праве отказополучателя на вселение в занимаемое жилое помещение родственников в действующем законодательстве прямо не говорится, однако в нем не содержится и запрета на совершение отказополучателем подобных действий. Основываясь на систематическом толковании ст. 20 ГК РФ, ст. ст. 30, 31, 33 ЖК РФ, можно сделать вывод о наличии у отказополучателя права вселить в занимаемое жилое помещение на период сохранения за ним права пользования этим жилым помещением своих несовершеннолетних детей, не достигших 14 – летнего возраста, поскольку местом жительства таких граждан признается место жительства их законных представителей. В то же время положения ст. 54 СК РФ указывают на право ребенка проживать совместно со своими родителями до достижения им возраста 18 лет, из чего следует сохранение права ребенка на проживание с родителем – отказополучателем до достижения совершеннолетия. При этом отказополучатель не обязан получать согласие собственника жилого помещения на вселение своих несовершеннолетних детей.
Наконец, право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа дает отказополучателя в зависимости от срока, на который оно представлено в зависимости от срока, на который оно представлено, право зарегистрироваться на указанной жилой площади по месту жительства или по месту пребывания.
Что касается обязанностей отказополучателя, то прежде всего следует сказать об обязанности легатария по истечении указанного в завещании срока пользования жилым помещением освободить это помещение, за исключением случаев, когда у него возникло право пользования данным жильем на ином основании, - например, отказополучатель заключил с собственником жилого помещения договор найма, стал членом семьи кого-либо из проживающих на указанной жилой площади и т. п. Если отказополучатель, у которого истек срок пользования жилым помещением, не освобождает это помещение, собственник имеет право в судебном порядке требовать его выселения.
Соответственно по истечении срока пользования жилым помещением отказополучатель должен снять обременение права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и сняться сам с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания.
Во время действия завещательного отказа отказополучатель, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным помещением. Солидарная ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным помещением, может быть ограничена или отменена соглашением между отказополучателем и собственником помещения.
Кроме того, любой гражданин, пользующийся жилым помещением, в том числе и по завещательному отказу, обязан использовать жилое помещение только по назначению, не нарушать права и законные интересы соседей или собственников жилья. В противном случае собственник жилого помещения вправе предупредить отказополучателя о необходимости устранить нарушения. Если допущенные отказополучателем нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник также вправе назначить нарушителю разумный срок для проведения ремонта. Отказоплучатель, который и после предупреждения собственника жилья продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, по требованию собственника жилого помещения на основании решения суда подлежит выселению.
С уважением к вашей деятельности, Олег Квятковский
P.S. Никакая заочная консультация без изучения всех обстоятельств дела (необходимых документов) и личной беседы не может являться директивной, окончательной.
Взять консультацию по вопросам жилищных прав, организации и проведение сделок с недвижимым имуществом можно на канале « Недвижимость – разбор полетов », тел. +7 985 287-09-46, эл. почте: listrade@yandex.ru