Выбор способа управления домом - вопрос обширный, поэтому будет рассмотрен в нескольких статьях.
На определенном этапе жизни в многоквартирном доме, жители задумываются о создании собственного Товарищества собственников недвижимости и уход от обслуживания жилья управляющей компанией (далее УК), как способ более эффективного управления домом. На эйфорическом подъеме инициативной группой собираются собственники, проводят голосование, организовывают Товарищество и… в процессе деятельности Товарищества сталкиваются с кучей вопросов. Начинается период проб и ошибок, набивание шишек, порой разочарование из-за неумелого управления и отпускание деятельности Товарищества на самотек, либо возврат обратно к управляющей компании. Давайте разбираться.
Итак, какие варианты управления домом возможны? Разберем основные. Это:
- Управляющая компания;
- ТСН (ТСЖ) полностью с самостоятельным ведением деятельности;
- ТСН (ТСЖ) с привлечением обслуживающей компании.
Обозначим подводные камни каждого варианта и на что стоит обратить внимание в каждом случае, чтобы минимизировать потери времени, нервов и денег, в том числе, потому что расплачиваться порой приходится жильцам же этого дома.
Управляющая компания.
Обслуживание жилого фонда и проведение полностью всех финансовых операций осуществляется специализированной организацией в сфере ЖКХ, общепринятое название - управляющая компания. Управляющая компания обязательно должна иметь лицензию на право ведения данного вида деятельности.
Плюсы. Судя по количеству отрицательных отзывов об "управляйках", может показаться, что никаких. Тем не менее.
- Наличие полного квалифицированного штата специалистов и спецтехники по обслуживанию жилого фонда (мастера, слесари, инженеры, бухгалтерия, юристы и т.д)
- Ответственность административная и уголовная за те или иные действия лежит на УК. И, в том числе, УК может лишиться лицензии и прекратить свою деятельность.
- УК располагает собственными средствами, поэтому в случае необходимости оперативного расчета с подрядчиками, может это сделать, несмотря на задолженности жильцов.
- Знание нормативной базы, в случае спорных вопросов с подрядчиками и госструктурами.
- Все работы по обслуживанию жилого фонда должны быть спланированы и выполняться в срок.
Минусы.
- Пожалуй, самый жирный минус большинства УК - недобросовестное исполнение взятых на себя обязательств. Этот минус перечеркивает напрочь все приведенные плюсы. А жильцы, чувствуя свою беспомощность, "съедают" всю безответственность УК.
Что делать, если дом обслуживается "управляйкой"?
Отмечу, что дом, как правило, находится в обслуживании УК, потому что
- либо дом небольшой;
- либо старый жилой фонд;
- либо в доме нет настолько инициативных и деятельных людей, чтоб организовать ТСН (ТСЖ) и готовых нести бремя ответственности юридического лица со всеми вытекающими.
Что делаем:
- Итак, несмотря на способ управления домом УК, все процессы при обслуживании дома могут и должны контролироваться самими жильцами (собственниками квартир). УК - это всего лишь ИСПОЛНИТЕЛЬ, поставщик услуги. И если услуга оказывается не в полном объеме, Заказчик имеет полное право такую услугу не оплачивать или оплачивать не в полном объеме. Конечно, стоит детально изучить договор, в данном случае.
- В доме может и должен быть организован Совет дома во главе со старшим по дому. Определяется путем общего голосования собственников. Вопрос регулируется ч. ч. 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ. Старшему по дому может быть назначено вознаграждение за выполнение своих обязанностей. О Совете дома расскажу в последующих статьях.
- Ознакомиться с договором на управление дома. ОБЯЗАТЕЛЬНО. Как и любой договор, в него могут вноситься поправки в виде протокола разногласий. Если до сих пор не ознакомились, это первое, что нужно сейчас сделать.
- Обязать УК отчитываться ежемесячно о проделанной работе с расшифровкой всех понесенных затрат: материалов, работ и оказанных услугах. Отчет может вывешиваться на информационных досках в подъездах. А раз в год должно проходить общее собрание собственников при участии представителей УК, на котором они отчитываются о проделанной работе.
- Обязать УК разместить в подъездах все доступные телефоны для обращений жильцов, если в процессе какие-то телефоны не отвечают, обратить внимание УК на это.
- Только контроль деятельности УК позволит качественное получение услуги.
На самом деле, правда на вашей стороне, как собственников жилья, вы оплачиваете оказываемую услугу и эта услуга должна оказываться качественно, в соответствии с договором. УК есть чего лишаться, в случае чего. А в качестве инструментов воздействия есть Госжилинспекция, Прокуратура, Администрация города, Администрация района и другие инстанции, в зависимости от специфики нарушений и отношений, надо просто не бояться данными инструментами пользоваться.
Продолжение в следующей статье в ближайшее время.
А Вы контролируете работу своей управляющей компании? Предоставляется ли ежемесячно отчет о проделанной работе? Нужна ли Вам помощь в настройке контроля за деятельностью управляющей компании?
Если было полезно, ставьте лайк, если есть, что добавить из своего опыта, оставляйте комментарий под статьей. И помните, что вы всегда можете задать волнующий вас вопрос, это позволит мне раскрывать более актуальные темы.
#дом #жкх #управляющаякомпания #ук #тсн #тсж