Владея общим имуществом, собственники помещений в многоквартирном доме должны его надлежащим образом содержать и управлять им. Данная деятельность осуществляется через общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Правовой статус общего собрания собственников помещений как органа управления многоквартирным домом закреплен статьей 44 Жилищного кодекса РФ.
При этом по вопросу юридической сущности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ведутся дискуссии в юридической науке. Действительно, являясь неким органом управления многоквартирным домом, осуществляет свою деятельность без образования юридического лица. Мнений у правоведов по данному вопросу очень много, и они разные. Думаю, что заострять на этом внимание не стоит. Мне представляется, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является так называемым правовым механизмом, предназначенным для выработки совместных решений, направленных на организацию оптимальной эксплуатации многоквартирного дома.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, не реже одного раза в год.
Как орган управления многоквартирным домом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет свою компетенцию, т.е. круг вопросов (полномочий) по которым оно вправе принимать решение.
Для лучшего понимания полномочия, входящие в компетенцию общего собрания собственников, необходимо классифицировать.
Во-первых, в зависимости от функционального критерия полномочия, образующие компетенцию общего собрания собственников, могут быть объединены в следующие группы:
- вопросы, обеспечивающие реализацию правомочий сособственников в отношении общего имущества дома (например, о пределах использования земельного участка, о пользовании элементами общего имущества третьими лицами);
- вопросы, обеспечивающие исполнение обязанностей собственников по содержанию общедомового имущества (например, о проведении текущего ремонта, о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, о повышенном размере взноса на капитальный ремонт);
- технико-организационные вопросы, обеспечивающие управление многоквартирным домом (например, об использовании системы при проведении собраний в заочной форме, о способе направления собственникам сообщения о проведении общего собрания, о наделении председателя совета многоквартирного дома правом решать вопросы, не указанные в ч. 5 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Во-вторых, в зависимости от количества голосов собственников, являющегося необходимым и достаточным для принятия решения, вопросы, входящие в компетенцию общего собрания собственников, могут быть дифференцированы следующим образом.
I. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников - участников собрания по следующим вопросам (п.п. 2.1, 3.2 – 3.6, 4, 4.1, 4.4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46, ч. 7, 9.2 ст. 156, ч. 3 ст. 161, ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ):
- о сроках и порядке проведения годового общего собрания;
- об использовании информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования. Решение требуется для использования ГИС ЖКХ или региональных информационных систем при непосредственном управлении домом собственниками помещений и для использования иных систем - независимо от способа управления домом;
- об определении лица, уполномоченного на использование данных систем (администратора общего собрания), и о порядке приема им сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования;
- о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
- об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, либо заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
- о выборе и изменении способа управления многоквартирным домом;
- об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если нет ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива и при этом в доме больше четырех квартир;
- о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме от своего имени договоров о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее – ТКО) с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО соответственно;
- о размере платы за содержание жилого помещения, в том числе в ряде случаев о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (если в многоквартирном доме нет ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива);
- о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о благоустройстве относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.
II. Решения общего собрания принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников по следующим вопросам (п.п. 1, 1.1 – 1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 ч. 2 ст. 44, п. 1 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ):
- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества, использовании фонда капитального ремонта;
- о размере взноса на капитальный ремонт и минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения их размера над установленными минимальными размерами, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта на специальном счете и депозите;
- о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования, а также о заключении соглашений об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
- о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме иными лицами, в том числе в целях размещения ими рекламы;
- об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества, на заключение соглашений об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств по указанным соглашениям;
- о наделении председателя совета многоквартирного дома (если имеется) полномочиями на принятие ряда решений;
- о создании ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования.
III. Решения общего собрания принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников по следующим вопросам (п.п. 1.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ):
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем;
- о наделении совета многоквартирного дома (если имеется) полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества;
- о создании ТСЖ в одном многоквартирном доме.
Кроме того, по ряду вопросов существует особый порядок учета голосов для принятия решения общим собранием собственников помещений.
Решение общего собрания о согласии на перевод жилого помещения в нежилое принимается (п. 4.5 ч. 2 ст. 44, ч. 1.2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ):
- при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда - большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании, при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников - участников собрания;
- при наличии в многоквартирном доме одного подъезда - большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений.
Решения общего собрания о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию (п. 1 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ), или об исключении многоквартирного дома из границ такой территории (п. 2 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ):
- при включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории решение принимается не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников жилых помещений;
- при исключении многоквартирного дома из границ территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, и из проекта соответствующего решения решение принимается не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников жилых помещений.
Решение об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции принимается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
О формах и порядке проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме поговорим в дальнейшем.