Сейчас всё чаще появляются предложения от застройщиков о продаже квартир с ипотечной ставкой 0,1% на весь срок кредитования. Реально ли это???
Ответим сразу: Да – это реально.
Но в чём подвох? Один из главных постулатов экономики гласит: бесплатных обедов не бывает… Кто-то ведь должен за это заплатить….
Чудеса случаются, но не в этот раз. Платит, как и во всех подобных случаях, конечный потребитель продукта, покупатель. Но, обо всём по порядку:
Допустим, что у Вас есть 1 000 000 руб. для первоначального взноса по ипотеке и стойкое намерение приобрести 1-комнатную квартиру в строящемся доме. В отделе продаж застройщика Вам предложат на выбор:
1) квартиру на стандартных условиях по цене, допустим, 3 000 000 руб. (1 млн. свои и 2 млн. кредитные), со ставкой 6,7% с ежемесячным платежом 13 000 руб.,
2) точно такую же квартиру со ставкой по ипотеке 0,1% на весь срок кредитования, с тем же первоначальным взносом 1 000 000 руб., с ежемесячным платежом 8 000 руб. на весь срок кредитования, но по цене уже 3 900 000 руб. (соответственно и сумма ипотечного кредита составляет уже 2,9 млн.).
Первый вопрос здравомыслящего человека: «зачем покупать за 3,9 млн. то, что можно приобрести за 3 млн.»?????
Но дьявол, как всегда, таится в деталях, и в нашем вопросе главное – ежемесячный платёж и общая переплата по кредиту:
- при 13 000 руб./мес., ставке 6,7% годовых и цене объекта 3 000 000 руб. Вы заплатите банку около 2 500 000 руб. в качестве процентов за весь срок кредитования (для кредита сроком на 15 лет);
- при 8 000 руб./мес., ставке 0,1% годовых и цене объекта 3 900 000 руб. Ваша переплата в виде процентов по кредиту составит около 50 000 руб. (т.е. в 50 раз меньше первого варианта).
Если планируете досрочное погашение кредита первые 5 лет, то выбор разумно сделать в пользу меньшей цены (т.к. первые годы почти 9/10 от суммы ежемесячного взноса идёт на оплату процентов банка, и только 1/10 – на погашение основного долга). Досрочное погашение кредита позволяет заметно сократить общую переплату по кредиту.
Но если досрочное погашение кредита не планируется, и «заниженный» ежемесячный платёж по кредиту видится очень даже комфортным – выбор можно сделать в пользу субсидированной ставки, где цена квартиры уже не столь важна.
Остаётся вопрос: «Куда идёт разница в цене объекта при втором варианте?» (а разница эта может достигать 30% от общей цены объекта).
Ответ прост: эту разницу застройщик выплачивает банку в качестве компенсации за снижение ставки по кредиту (в нашем случае с 6,7% до 0,1% годовых).
Описанная схема набирает популярность у застройщиков и можно предположить, что аналогичный продукт в ближайшее время появится и на вторичном рынке.
На первый взгляд, выигрывают здесь все:
- Покупатель – получает возможность приобрести квартиру с комфортным ежемесячным платежом (особенно это актуально для тех, кто делает выбор между ипотекой и арендой жилья);
- Продавец имеет возможность на падающем рынке предложить приемлемые условия покупки;
- Банк – получает проценты по кредиту единовременно и эти же средства выдаёт новым заёмщикам.
Вроде бы все довольны, но, как поёт Сергей Шнур, «есть один момент» ….
Как известно, спрос рождает предложение (а не наоборот). И, соглашаясь приобретать продукт по завышенной цене, мы тем самым даём рынку сигнал к тому, что выросшие за последний год почти в 2 раза цены на жильё нас с Вами полностью устраивают. И продавцы-застройщики совсем не спешат делать скидки и объявлять распродажи. А зачем? Ведь и так покупают…..