Покупка квартиры или дома – дорогостоящая сделка, которая детально урегулирована гражданским законодательством. Уважаемые покупатели! Подходите очень ответственно к такой процедуре, потому что есть множество нюансов, которые надо учесть. Один из моментов, который должен быть учтен – статус земли. Здесь возможно два варианта — земля находится в собственности у застройщика, либо на праве долгосрочной аренды.
Аренда: чем рискует домовладелец
Самая распространенная тут схема – собственник земли передает участок в аренду некоему юридическому лицу-арендатору, а тот, в свою очередь, конечным «покупателям»-субарендаторам. Основные риски этой модели:
Крайне сложно отследить всю цепочку сделки от непосредственно собственника до субарендатора и проверить ее законность. Тут слишком много посредников и моментов перехода прав, что создает большой простор для разного рода откровенных махинаций, да и просто ошибок в договорах.
Подобные сделки по аренде если и согласуются местной администрацией или другим органом исполнительной власти, то часто формально. Поэтому не стоит удивляться, если через несколько лет судебные приставы будут настаивать, что на месте коттеджа должна располагаться, например, база отдыха. Причем все документы и распоряжения на её строительство будут, действительно, законными.
Одно из ключевых условий нерасторжения и продления основного договора аренды – своевременная и в полном размере оплата арендных платежей. Если арендная плата перестанет поступать на указанный счет (в том числе и по вине или злому умыслу основного арендатора), договор будет расторгнут, а новенькие коттеджи превратятся в несогласованный «самострой». Что будет, если некоторые из субарендаторов-владельцев коттеджей откажутся платить арендную плату? Вопрос этот в существующей судебной практике проработан слабо, не исключено, что покрывать недостачу придется владельцам остальных коттеджей.
В основном договоре аренды зачастую указываются ограничения или запрет на передачу земли в субаренду, либо же этот вопрос требует согласования с собственником. Несмотря на то, что арендодателем может выступать «Совхоз № такой-то», земля может быть в федеральной собственности. А значит, окончательно решение принимает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом или другие подобные федеральные структуры. Скольких сил и денег будет стоить нужное покупателю согласование – предсказать невозможно. А значит, если коттедж захочется продать, то проблем не оберешься.
Иногда компании заключают соглашение о краткосрочном предоставлении земли в пользование. По окончании строительства такая аренда заканчивается. В этой ситуации покупатели не смогут оформить квартиру в собственность. Обычно, им приходится решать вопрос через суд.
Собственность земли: в чем преимущества
Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен.
Если земля в собственности, то она юридически более защищена. В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание.
Проверяйте документацию на объект, а не доверяйте слухам! Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации объекта или жилого комплекса.
Строительство коттеджных поселков Группы Компаний "Удача" осуществляется только на собственной земельных участках. Мы строим не просто квадратные метры, а новое качество жизни!