Аналитики Maris подвели итоги 1 полугодия 2022 года в сегменте складской и индустриальной недвижимости.
Предложение
В 1 полугодии 2022 рынок качественной индустриально-складской недвижимости Санкт- Петербурга пополнился 4 комплексами общей площадью 69 тыс. м2, что в 2 раза ниже показателя 1 полугодия 2021. Если в прошлом году, прирост был обеспечен главным образом индустриально-складскими комплексами, возведенными по схеме built-to-suit, то в текущем – преимущественно спекулятивными объектами.
На 2 полугодие 2022 анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 300 тыс. м2 складской недвижимости. Большая часть (53%) является спекулятивным предложением.
При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного предложения в 1,7 раз превысит итоговый показатель 2021 года. Учитывая практику рынка возможен перенос сроков ввода ряда объектов, заявленных на текущий год.
За первые шесть месяцев 2022 на рынке было реализовано не менее 234 тыс. м2 качественных складских площадей. Во 2 квартале наблюдалось нехарактерное для предыдущих лет сокращение объема спроса относительно показателя 1 квартала (–44%).
На условиях аренды в 1 полугодии 2022 были реализованы 56% площадей. В абсолютном значении валовый объем сделок по аренде сопоставим с показателем 1 полугодия 2021. В 1 полугодии 2022 на рынке была заключена одна сделка по схеме built-to-suit (43% валового объема спроса).
Лидирующие позиции в валовом объеме спроса в 1 полугодии занимали транспортно-логистические компании (70%). Компании реального сектора экономики сократили объемы поглощения (–12% относительно показателя 1 полугодия 2021).
Вакансия
Прирост нового спекулятивного предложения и высвобождение площадей на вторичном рынке, наряду со снижением объема спроса во 2 квартале, привели впервые с 2015 года к росту среднего уровня вакансии на рынке.
На конец июня в зданиях класса А вакантно 1,6% (+1,5 п.п. по отношению к итоговому показателю 2021). В складских комплексах класса В свободно 2,4% (– 0,4 п.п. по отношению к декабрю 2021).
Суммарно по итогам 1 полугодия 2022 на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 69 тыс. м2 (около 1,8% от валового объема предложения на рынке).
Арендные ставки
2021 год характеризовался беспрецедентным ростом запрашиваемых ставок аренды на рынке индустриально-складской недвижимости Санкт- Петербурга − +17,6% в годовом выражении.
В 1 полугодии 2022 увеличение объема вакантных площадей и прирост нового спекулятивного предложения оказывали незначительное давление на ценовые индикаторы рынка складской недвижимости: уровень запрашиваемых ставок аренды сохраняется на отметках, достигнутых в конце 2021.
Средний диапазон арендных ставок по итогам полугодия: 550 − 800 рублей за м2 в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.
Прогноз развития
При условии сохранения девелоперской активности и спроса, и достижении относительной стабильности экономической ситуации в стране и в регионе, в частности, средний уровень вакансии на рынке качественных производственно-складских помещений во втором полугодии 2022 может незначительно увеличится: до 4% - 5% валового объема предложения.
При подобном сценарии развития событий во 2 полугодии будет наблюдаться незначительная отрицательная коррекция запрашиваемых ставок аренды.
В настоящее время самый большой потенциал развития сохраняется у компаний, задействованных в сфере импортозамещения.