632 подписчика

Как приобрести участок под глэмпинг?

28 июля 202228 июл 2022

1602

19 мин

Оглавление

Категория земли
Что такое ВРИ и прочие непонятные слова
Как разобраться с ПЗЗ и генпланом?

Категория земли

Отправным пунктом в вопросе покупки земли для глэмпинга является ее категория. Категория земли – система классификации всех территорий РФ, которая основана на их целевом назначении.
Согласно Земельному кодексу РФ, по целевому назначению земли подразделяются на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Каждая категория имеет свой ВРИ (вид разрешенного использования) – детальное зонирование территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России.

Что такое ВРИ и прочие непонятные слова

Существует 3 вариации вида разрешенного использования:

основные виды разрешенного использования;
условно разрешенные виды использования земель;
вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.
Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение глэмпинга и бани для коммерческой деятельности.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.
Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Как разобраться с ПЗЗ и генпланом?

И, наконец, где же можно найти информацию о ВРИ? В ПЗЗ (план землепользования и застройки), который oзнaчaeт регламент pacпopяжeния pecypcaми зeмeльнoгo фoндa, a тaкжe иx экcплyaтaцию cпocoбaми, кoтopыe зaвиcят oт цeлeвoгo нaзнaчeния зeмeль. Он есть у каждого участка и представляет собой тактический документ для исполнения положений генерального плана.

Генплан является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки. По сути своей это документ территориального планирования, который дает возможность сбалансированно развивать территории и грамотно размещать объекты транспортной, социальной, инженерной инфраструктур.

ПЗЗ дает информацию о:

состоянии конкретной территории, правилах размещения объектов и строительства. Карты ПЗЗ детально отображают зонирование территории.
регламентах землепользования и строительства.
интересах жителей и застройщиков, в обход земельных конфликтов.

Конечная цель вышеперечисленных документов проста и понятна: упорядочить и оптимизировать использование земельных угодий. 3aкoнoдaтeльнo ycтaнoвлeнo, чтo их ведение oтнocитcя к компетенциям мecтныx влacтeй. Coглacнo cт. 14 Ф3 № 131 oт 06.10.2003, имeннo мecтныe влacти oпpeдeляют, кaк бyдeт иcпoльзoвaтьcя зeмeльный фoнд.

В ПЗЗ устанавливаются следующие параметры застройки:– Предельные (минимальные или максимальные) параметры разрешенного строительства объектов;

Размеры земельных участков, в т.ч. их площадь;
Предельное количество этажей или предельная высота здания
Ранее установленные ограничения использования земельного участка и объектов;
Уровень обеспечения территории инфраструктурой;
Максимальные отступы от границ земельных участков.

А теперь для наглядности приведем пример. Вы установили, что категория земли – сельхоз. назначения, и прежде чем начать строить глэмпинг, следует понять, какой вид разрешенного использования данного участка. Обратимся к ПЗЗ (план землепользования и застройки). В документе сказано, что ВРИ – огородничество. Следовательно, возводить шатры и сдавать их в аренду будет запрещено по законодательству.

Какие назначения земли подходят для глэмпинга?

Перейдем к конкретным категориям земли, которые предусматривают возведение глэмпинга.

1. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

Подкатегории:

Рекреация. В состав земель рекреационного назначения входят ЗУ [земельный участок], на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря и другое.

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. Единственным ограничением, которое законодательство устанавливает относительно этой группы территорий – земли должны располагаться за границами поселений. Если кадастровая карта показывает нам подкатегорию земли – рекреация, то глэмпинг смело может быть возведен на данном виде земельного участка.

ООПТ [особо охраняемые природные территории]. В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» предусмотрена возможность в рекреационных зонах национальных парков размещать, в том числе: объекты туристской индустрии, музеи и информационные центры. Кроме того, в пределах особо охраняемой зоны, выделяемой в национальных парках, допускается возможность проведения экскурсий, а также мероприятия и деятельность, направленная на развитие познавательного туризма. 3 Пунктом 1 статьи 17 этого же федерального закона предусматривается, что земельные участки, которые находятся в федеральной собственности и расположены в границах соответствующих функциональных зон национальных парков, могут предоставляться в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной, гражданам и юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством.
Земли ООПТ возможно дать только в аренду, концессионного соглашения не предусмотрено. Аренда возможна через Росимущество посредством аукциона.

2. На землях населенных пунктов можно строить глэмпинг, если ВРИ земельного участка:

жилое;
зоны отдыха;
предпринимательство.

На все остальные нужно менять ВРИ, так как, предположим, на ИЖС [индивидуальное жилищное строительство] и ЛПХ [личное подсобное хозяйство] глэмпинг возводить нельзя.

3. Земли лесного фонда.

Лесные земли могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности и быть местом отдыха граждан. Право собственности на лесные земли принадлежит государству. Граждане и компании могут получить такие земли только по договору аренды с муниципалитетом.

Для этого им потребуется обратиться в земельный комитет с заявлением и перечнем услуг, которые планируется предоставлять на данной территории. Рассматривается заявление на публичных слушаниях, земля передаётся новому владельцу через проведение аукциона.

Когда земля получена в аренду, на ней можно будет построить глэмпинг, базу отдыха, пансионат или иное учреждение рекреационного назначения. Срок аренды лесной земли для целей рекреации не может быть менее 10 лет и более 49 лет.

В данном случае важно учесть наличие определенных рисков, которые можно объединить в 2 группы:

Выбирая участок, поинтересуйтесь ее целевым назначением, от этого будет зависеть возможность будущего строительства.
Риски ведения бизнеса

4. Земли сельхоз назначения.

Земли данной категории не предназначены для возведения глэмпинга, так как ВРИ для них не значится рекреация. Возможно на таких участках и возведение жилых строений, но только для сезонного проживания: дачного или садового домика. Чтобы построить глэмпинг на земле с/х назначения, следует узнать возможные ВРИ в ПЗЗ и перевести участок в другую категорию (например, в Земли особо охраняемых территорий и объектов: подкатегорию – рекреация).

Иной выход из ситуации – возведение леса на с/х землях.

Подробнее в следующем параграфе.

Законодательные основы землепользования в Российской Федерации

Базовым документом, регулирующим землепользование в России, является Земельный кодекс. Но помимо Земельного кодекса есть множество федеральных законов и законов субъектов РФ, которые влияют на вопросы землепользования.

1. Где получить информацию о назначении земли.

Но как же найти данные, указывающие, где можно строить глэмпинг, а где это строго запрещено? (для начала следует определить ВРИ). Ниже приведены следующие инструменты для поиска:

в сервисе «публичная кадастровая карта» на сайте – бесплатно;
заказать выписку о территориальной зоне в Росреестре через МФЦ или госуслуги, для граждан 300 рублей электронно, 1500 рублей на бумажном носителе, для юридических лиц в 3 раза дороже;
заказать градостроительный план может только правообладатель участка через МФЦ или госуслуги – бесплатно;
заказать выписку из ПЗЗ в администрации органа местного самоуправления – правообладателям бесплатно;
посмотреть в ПЗЗ на сайте администрации органа местного самоуправления – бесплатно.

2. Как изменить назначение земли

Для начала нужно тщательно изучить генеральный план местности, в котором фиксируется перспектива изменения категории земли. Земли можно поменять, например, из населенного пункта на рекреацию и т.д.
Если генплан не позволяет изменить категории земель, то для начала нужно изменить (с помощью органов местного самоуправления). В ином случае следует изменить ген. план и перевести землю из одной категории в другую с помощью органов местного самоуправления.

Возможен перевод участка в другую категорию, например, в Земли особо охраняемых территорий и объектов: подкатегорию – рекреация).

Ст.8 Земельного кодекса РФ

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

земель, находящихся в частной собственности;
земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Подходящим для вас вариантом может стать возведение леса на с/х землях.

Постановление правительства от 2020 года об особенностях использования с/х земель разрешает собственникам выращивать лес на своей земле, а значит и перспективы для дальнейшего развития глэмпинга на участках категории с/х. Оно открывает возможности для иных видов деятельности, ранее запрещенных на землях данной категории. Из данного Постановления следует, что на земле сельскохозяйственного назначения, после уведомления местных властей о намерении выращивать лес, есть возможность осуществлять рекреационную деятельность.

Рекреационная деятельность не входит в настоящее время в перечень Видов разрешенного использования (ВРИ) земли сельскохозяйственного назначения. Откуда следует такая возможность? В пункте 4 утвержденного постановлением Положения указано, что использовать леса, выросшие на земле сельхозназначения можно в целях, указанных в п. 1 – 10 и 13 – 15 ст. 25 Лесного кодекса РФ, часть 1. п. 8 из указанной статьи ЛК сформулирован просто: ” осуществление рекреационной деятельности”. Но статья 25 ЛК, к которой прямо отсылает Постановление, указывает, что рекреационной деятельностью заниматься можно, а ст. 41 того же Лесного кодекса прямого говорит:

Статья 41 “Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности”:

Леса могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности.
При осуществлении рекреационной деятельности в лесах допускается возведение некапитальных строений, сооружений на лесных участках и осуществление их благоустройства.

Это является выходом из ситуации. Но остается открытым вопрос по условиям выращивания леса и других аспектов, связанных с ведением бизнеса.

Точно не подходят следующие категории земель:

Земли промышленности, энергетики, транспорта
Земли водного фонда
Земли запаса

С 1 марта 2022 года вступают в силу поправки, разрешающие фермерам строить жилые дома на с/х территории. Многие их ждали, однако застраивать сельхозземли в массовом порядке не получится. Давайте разбираться, почему, вместе с основателем Межрегионального юридического центра земельных отношений, кандидатом юридических наук Екатериной Ивановой.

Во-первых, есть ограничения по площади застройки участка – 0,25%. Это значит, что для постройки дома хотя бы 50 кв. м потребуется участок 2 га.

Во-вторых, такой вид разрешенного использования участка как для «крестьянского фермерского хозяйства» не предусмотрен утвержденным классификатором видов разрешенного использования.

В-третьих, теперь фермеров в качестве фермеров не регистрируют. Хотите заниматься сельским хозяйством – дорога открыта. Регистрируйтесь как обычное ООО или ИП. Но как при регистрации дома доказать, что вы именно фермер – пока неизвестно. Ведь регистрация специального статуса фермера упразднена.

Самое главное – Росрееестр и Россельхознадзор все земли сельхозназначения по умолчанию считают угодьями, то есть не подлежащими застройке. Поскольку процедуры снятия статуса угодий у нас в законодательстве нет, и для фермеров отдельных исключений не предусмотрели, пока совершенно неясно как будет работать закон. Ведь сегодня даже с регистрацией овощехранилищ, цехов по переработке сельхозпродукции и прочими подобными объектами возникают большие сложности.

Еще одной больной темой является размещение на землях сельхозназначения некапитальных построек. К ним относятся быстровозводимые конструкции, не имеющие неразрывной связи с землей. То есть такие объекты, которые можно разобрать и собрать заново без ущерба их техническому состоянию. Именно такие конструкции используют при организации глэмпингов и агротуризма.

С одной стороны есть масса нормативных актов, согласно которых декларируется поддержка агротуризма или сельского туризма.
С января 2022 года в Федеральный закон от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ “Об основах туристской деятельности в Российской Федерации” официально вводится понятие сельского туризма.

Предусмотрено, что сельский туризм – это туризм, предусматривающий посещение сельской местности, малых городов с численностью населения до тридцати тысяч человек, в целях отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей и (или) участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг.

Указано, что деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма осуществляется сельскохозяйственными товаропроизводителями в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

Однако пока таких требований правительством не разработано.

При этом если мы говорим о возведении некапитальных строений, то без перекрытия почвы, как правило, не обойтись. А перекрытие почвы – это уже вид порчи земель, за который предусмотрена и административная ответственность, и возмещение ущерба.

Приказом Минприроды России от 08.07.2010 N 238 утверждена Методика исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды и установлена формула для подсчета размера ущерба. Даже при небольшой площади порчи земель размер ущерба может превышать миллион рублей. Поэтому на сегодняшний день даже возведение некапитальных строений на участках сельхозназначения влечет риск привлечения к ответственности и взыскания существенного ущерба с владельца земли.

Из личного опыта для минимизации рисков могу посоветовать установку таких некапитальных строений на полых трубчатых столбах, которые удерживают конструкцию, не позволяя опуститься непосредственно на почву и, кроме того, благодаря таким полым столбам при их извлечении не происходит перемешивания почвенных горизонтов, поэтому шансы на защиту своей позиции и минимизацию размера ущерба почве возрастают кратно.

3. Что будет, если не привести назначение земли в соответствие с вашей деятельностью.

Стоит обратить внимание, что правила землепользования и застройки доступны на сайте администрации.

Федеральный закон от 08.03.2015 N 46-ФЗ влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Штрафы, как видим, большие, и никогда не знаешь, какой инспектор приедет в глэмпинг с очередной проверкой.

4. Как можно обойти ограничения.

построить на сельхоз землях лес и перевести их в лесной фонд;
в случае запрета прокладывания коммуникаций в траншее (из-за запрета снятия плодородного слоя), возможно спрятать коммуникации в земле, сделав насыпь поверх коммуникаций;
при невозможности строительства капитальных дорожек (из-за запрета снятия плодородного слоя), на помощь приходит рулонная дорожка (мобильная), которая не портит почвенный слой;
уплата налога.

Земли рекреационного назначения имеют больший налог, чем остальные, поэтому можно сделать следующее: пятна застройки глэмпинга переводим в рекреацию, а остальные территории – в сельхозназначение.

Законодательные основы землепользования в Российской Федерации

С выбором участка определились, но как теперь закрепить за собой права на него.

Согласно статье 39.15 «Предварительное согласование предоставления земельного участка» Земельного кодекса РФ, каждый из нас вне зависимости от места нахождения и места регистрации может приобрести свободный земельный участок в аренду или собственность.

Процедура закрепления за собой права на владение земельным участком представляет состоит из следующих шагов:

Поиск свободного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности.
Получение кадастрового плана территории.
Формирование схемы земельного участка на кадастровом плане территории.
Подача заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка в администрацию через МФЦ, того субъекта РФ, где выбранный участок расположен.
Отстройка капитального строения на предоставленном земельном участке.
Закрепление за собой права собственности на данное капитальное строение.
Подача заявления на выкуп земельного участка в собственность.

Шаг 1. Поиск земельного участка.
Поиск свободных земельных участков удобнее всего осуществлять на публичной кадастровой карте. Там собрана информация о всех земельных участках и объектах капитального строения, а также необходимая информации по категориям земель и ВРИ.

Шаг 2. Получение кадастрового плана территории.
Получение кадастрового плана территории находится в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подать заявку можно наиболее удобным для вас способом:

онлайн в Росеестре;
лично;
почтой;
через МФЦ.

Шаг 3. Выделение границ земельного участка и подготовка Схемы на Кадастровом плане территории.
С кадастровым кварталом определились, переходим к согласованию границ нашего будущего участка. Сформировать границы участка поможет программное обеспечение Арго Гео. ПО специализированное, поэтому самим разобраться будет проблематично, поэтому FreeDome готов помочь очертить схему размещения вашего земельного участка в считанные минуты.

Шаг 4. Подача заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка.
Схема размещения земельного участка уже на кадастровом плане территории, а значит пора предварительно согласовать его предоставление.

Получить данную услуги можно:

лично;
онлайн через МФЦ.

На следующем этапе перед вами открывается выбор: взять данный участок в аренду или в собственность. Срок предоставления услуги занмает в среднем месяц. После получения администрацией вашего заявления, выбранный участок будет выставлен на портале torgi.gov.ru и по итогу процедуры вы получите:

– либо отказ в предоставлении услуги (кто-то подал заявление об интересе к данному участку);
– либо его согласование.

Не опускайте руки и отслеживайте нарисованные вами участки на портале. Ведь заинтересовавшиеся вашим участком граждане зачастую просто не приходят на аукцион, а значит вероятность согласования резко возрастает.

Основное преимущество варианта приобретения в собственность заключается в том, что перед вами открывается возможность стать единственным участником торгов и получить участок по стартовой цене. Вы обязаны выкупить его у государства по рыночной стоимости, которую определяют сотрудники администрации.

Приобрести землю по цене ниже кадастровой становится возможным на аукционах по приобретению права аренды земли. В таком случае стоимость выкупа будет составлять 3% от кадастровой стоимости.

Если вы выбрали оформление в собственность, тогда вы стали владельцем земельного участка. Смело заключайте договор с администрацией и оформляйте право собственности на него. Если же вы выбрали аренду, то тогда переходим на 5 шаг.

Шаг 5. Строительство капитального строения на предоставленном земельном участке.
Земельный кодекс гласит, что арендатор имеет право выкупить земельный участок, если оформлено право собственности на объект капитального строительства. Законом закреплено понятие «капитального строения». Следовательно, арендатору необходимо убедиться, что строение соответствует всем условиям капитальности.

Шаг 6. Оформление права собственности на капитальное строение.
На данном этапе единственное, что нужно сделать: зарегистрировать право собственности в МФЦ. Сотрудники создадут заявление, перепроверят пакет документов и направят ваше заявление для регистрации. И уже через месяц вы станете обладателем выписки из ЕГРН.

Шаг 7. Подача заявления на выкуп земельного участка в собственность.
Для выкупа участка вам потребуется следующий пакет документов:
– договор аренды на земельный участок;
– выписка из ЕГРН, подтверждающий право собственности на
капитальное строение.

Осталось лишь подать заявление на выкуп земельного участка в собственность. По итогу процедуры вы получите заключение договора купли-продажи земельного участка, при этом стоимость земельного участка составит 3% от кадастровой стоимости.

Земельный вопрос включает в себя множество нюансов, с которыми, на первый взгляд, сложно разобраться.

Поэтому FreeDome готов оказать качественную экспертизу в данном вопросе.

Читайте и другие полезные статьи в нашем блоге:

Подписывайтесь на наш канал в Telegram, если вы заинтересованы в открытии и развитии глэмпинг-отеля! Полезные материалы, встречи с экспертами, обмен опытом.