1 июля 2019 года вступили в силу изменения в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому документу, российские строительные компании должны работать с применением эскроу-счетов.
Аккумулируя средства дольщиков на специальных счетах банка, государства защищает средства покупателей недостроенных квартир. При использовании этой схемы девелопер не сможет получить финансы дольщиков, пока не сдаст комплекс в эксплуатацию.
Но действительно ли все риски современных дольщиков надежно защищены? Давайте разберемся в этом вопросе в статье.
Как работает эскроу-счет
Принцип действия эскроу-счета схож с механизмом работы банковской ячейки. Деньги на нем «ждут своего часа» - момента, пока девелопер подтвердит выполнение своих обязательств и сможет снять их со счета. Совершать другие операции со средствами на эскроу-счете (переводить, использовать для начисления процентов) нельзя.
Финансы хранятся весь срок действия ДДУ, кроме случаев преждевременного расторжения договора между застройщиком и дольщиком. Сделать это можно только по соглашению сторон. То есть забрать деньги, если человек передумал брать квартиру, уже нельзя.
Банк дает застройщику еще 6 дополнительных месяцев после официальных сроков сдачи жилья на случай появления непредвиденных проблем. После этого дольщик имеет полное право обратиться в суд.
Порядок применения эскроу-счета следующий:
- Открытие. Дольщик предоставляет в банк заключенный договор ДДУ, девелопер - правоустанавливающие документы. Далее все три участника сделки заключают договор. Документ оговаривает условия получения средств на счете-эскроу застройщиком: степень готовности жилья, суммы, сроки. Читать его нужно очень внимательно;
- Зачисление финансов покупателя квартиры;
- Совершение сделки купли-продажи жилья между дольщиком и застройщиком;
- Направление документов, подтверждающих ввод здания в эксплуатацию, в банк;
- Закрытие. Девелопер переводит средства на свой счет.
Таким образом, компании могут использовать для возведения новостроек только свои или кредитные средства. Пользоваться деньгами дольщиков, пока дом не достроен, нельзя.
Важно! Если квартира приобретается в ипотеку, средства на эскроу-счет вместо покупателя перечисляет кредитная организация. Это может быть тот банк, в котором открыт эскроу или другой – разницы нет.
Если застройщик станет банкротом и не сдаст дом в эксплуатацию, дольщик может снять средства со счета и купить на них иную квартиру. Либо оставить деньги в банке и через суд обязать девелопера передать ему жилье (если дом уже возведен). В любом случае при применении механизма эскроу-счетов его отношения с застройщиком защищены.
Но все ли риски покупателя предусмотрены?
Конечно, схема эскроу-счетов – важное нововведение в сфере долевого строительства, которая до 2019 года работала фактически «на доверии». Но с его применением у покупателя появляется еще один риск – вероятность отзыва лицензии у банка, который является эскроу-агентом.
В случае банкротства банка деньги, хранящиеся на эскроу-счете, будут возмещены с помощью Агентства страхования вкладов в пределах 10 млн рублей по всем объектам недвижимости. Поэтому при совокупной стоимости квартир выше этой суммы лучше открывать эскроу-счета в разных банках.
Что касается премиум-сегмента, в котором стоимость жилья может значительно превышать 10 млн рублей, покупатель действительно здорово рискует, и что с этим делать – пока непонятно. Поскольку «разбивать» один объект недвижимости на несколько эскроу-счетов нельзя.
Центробанк установил перечень из 91 кредитной организации, которые имеют право открывать счета-эскроу в области долевого строительства. Крупнейшими из них являются Сбербанк, ВТБ, АО банк ДОМ.РФ, Открытие. Каждый из них отвечает высоким требованиям регулятора. Но сказать с уверенностью, что эти банки будут стабильно работать в дальнейшем, конечно, нельзя.
Тем не менее, уже сам факт применения эскроу-счетов дает хорошие гарантии дольщикам, не сравнимые с полукриминальной ситуацией на рынке в прошлом. И покупатели ими с удовольствием пользуются. По состоянию на 1 квартал 2022 года сумма «замороженных» средств на таких счетах превысила 3,7 триллионов рублей.