Новостройка в ипотеку под 0,1% или готовое жилье под приемлемую ставку? Чем опасна ипотека почти БЕЗ процентов? Какие инвестиции остаются в жилой недвижимости? Давайте разбираться. Обязательно поставьте "палец вверх" этому материалу.
Март 2022 года: как все начиналось
В марте 2022 года ставка по ипотеке составляла 20-25%, рубль внезапно укрепился (доллар просел), люди начали уезжать, будущее экономики страны помутнело, ровно как и у многих помутнело перед глазами, что они ринулись хоть куда-то вкладывать свои кровно заработанные, то есть - в недвижимость.
Эти события возникли в одно время, что привело к рекордным продажам новостроек в ипотеку в марте 2022 года, когда ценник вырос еще на 10-15% придачу к росту за последний год на 20-30% после введения субсидированных ипотек.
Май 2022 года: развитие ситуации
- Все, кто хотел вложить деньги в панике в бетоны и стен, вложил, высокие ставки по ипотеке и резкое падение доллара начали останавливать спрос.
Динамика хорошо видна в статистике Центробанка: на первом графике видно, что все хотел взять ипотеку, уже ее взял, а на втором графике:
- Кто-то вложил деньги на полгода в депозиты под 20%, которые раздулись после антикризисной меры Центробанка, и тоже остался без денег, то есть тоже притормозил спрос на недвижимость.
- Кто хранил деньги в валюте не особо горели желанием продавать ее ТАК дешево. Они-то, кстати, первыми и уехали из страны, создав целый рынок "услуг по открытию счетов и релокаций" и уронив рынок аренды в России.
- Активизировались айтишники с ипотекой под 2% годовых.
- Тем, кто потерял работу после ухода западных бизнеса из России, и вовсе не до покупки квартиры.
Июль 2022 года: как сейчас
- С апреля по июль 2022 года Центробанк пять раз снизил ключевую ставку (на крайнем заседании 23 июля 2022 года) с 20% до 8% годовых.
- Ипотека стала доступна под 10% на готовое жилье. На новостройки - по-прежнему субсидированные ставки.
- Чтобы удерживать спрос на новостройки и не дать строительной отрасли умереть, застройщики по-прежнему предлагают низкие ставки по кредиту, работая в сговоре с банком.
- Доходность депозитов и ставок по накопительным счетам спустилась до пандемийного уровня (4-5%), все опять начинают смотреть в сторону недвижимости - и с сентября по декабрь 2022 года всплеск спроса гарантирован с учетом сезонности и факторов выше.
Что со всем этим делать?
Если коротко,
- продавать готовую квартиру - ближе к декабрю;
- покупать готовую квартиру - или до конца лета (пока еще не все очнулись после снижения ставки), или далее в течение года с учетом сезонности;
- если сейчас не можете купить готовую - ничего страшного, ставка 10% и ниже по ипотеке (после снижения ставки рефинансирования до 8%) - тоже неплохой вариант.
Надо хорошо понимать свою цель покупки, чтобы видеть разницу, когда выгодна новостройка, а когда - вторичка (об этом - ниже).
Если еще короче, то НИЧЕГО не поменялось, все вернулось на круги своя. В очередной раз. Ад с марта по июнь 2022 года прошел, в сухом остатке - просто рост цен и сезонность.
А значит, все, что написано в Путеводителе по ипотеке актуально, как никогда.
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Запросить Путеводитель можно в телеграм @ybezginova
Рассмотрим три аспекта рынка недвижимости: новостройки, готовое жилье и аренду. Локации: Россия в среднем, Москва, Санкт-Петербург и другие регионы.
1 - Рынок строительства новой недвижимости
Как перестали работать привычные закономерности на рынке новостроек
Для покупателя привычно, что новостройка дешевле достроенного дома. Привычно также то, что чем ближе срок сдачи дома, тем выше ценник. Вроде бы также привычно, что самая выгодная покупку с целью перепродажи - это покупка котлована у надежного застройщика.
Так было всегда. На этой простой закономерности многие делали неплохие деньги, покупая по 4-5 квартир в ипотеки на ранних стадиях строительства и продавая их по переуступке ближе к сроку сдачи.
В 2008-2016 годах доходность таких сделок в Санкт-Петербурге, например, достигала 20% годовых.
Теперь старты продаж стали дорогими. Правило "новостройка дешевле на ранних стадиях строительства" больше НЕ работает: рост цены между стройкой и готовым домом не более 5%, строго говоря, строящийся и готовый дом теперь стоят ОДИНАКОВО.
Возникает логичный вопрос: зачем покупать новостройку, если можно купить сразу готовое жилье и не ждать, пока дом достроится?
Рынок строительства держится на счет новых проектов и их поддержки правительством: цель достигнута. Сектор ипотечного кредитования поддерживает тренд выдачей доступных ипотек именно на строящееся жилье.
В июне 2022 года положительную динамику на рынке недвижимости в Москве обеспечили в большей степени продажи строящегося жилья. За счет просадки в продажах готового жилья в ипотеку, общие объемы выданных ипотек снизились на 13% в годовом выражении.
В июле 2022 года и до конца года я бы ожидала увеличение объемов ипотечного кредитования не только новостроек, но и готового жилья.
2 - Готовое жилье: новая вторичка и старый фонд
Готовое жилье (новая вторичка от 1 года до 15 лет) и старый фонд находились в просадке с марта по июнь 2022 года. Цены падали несущественно, однако сделок НЕ было, так как с готовым жильем в ипотеку конкурировала дешевая ипотека на новостройки.
Теперь же, когда ключевая ставка Центробанка стала 8% годовых 23/07/2022 и Регулятор держит курс на дальнейшее ее снижение, ипотека на вторичную недвижимость под 10% годовых уже НЕ кажется такой неподъемной.
Когда ипотека предлагалась под 20-25% годовых на готовое жилье, квартиру могли себе позволить только покупатели с наличкой, которых крайне мало, ведь 90% сделок в недвижимости - ипотечные. Более того, новостройки со сроком сдачи 2024/25 годы под льготные ставки продолжают активно продаваться.
Ставка 10% на готовое жилье - это уровень 2018 года, когда еще все отлично помнили ипотеку под 15% годовых и ад валютных ипотек.
а) Спад на рынке "новой" вторичной (готовой) недвижимости из-за высокой ипотечной ставки наблюдался с марта по июнь 2022 и закончился
С началом известных событий и ростом ключевой ставки Центробанка с марта по июнь 2022 года спрос на новую вторичную недвижимость (готовая недвижимость от 1 года до 15 лет) падал с марта по июнь 2022 года. После последнего планового заседания центральных банкиров 23 июля 2022 года и снижения ставки рефинансирования до 8%, спрос на вторичку начнет восстанавливаться.
Вопрос: зачем тогда покупать стройку и ждать 2-3 года?
Об этом - ниже.
б) Сезонность рынка: спрос летом всегда ниже
Самый высокий ценник, как правило, с сентября по декабрь, когда в голове россиян активизируется задача: купить жилье ДО нового года, чтобы в новом году быть с жильем.
Интересно, что уже в январе ценник уже проседает, и если кто-то за пеленой новогодних праздников обратит на это внимание, то может расстроиться.
в) На рынке вторичной недвижимости - рынок покупателя
- Сегодня покупателя вторичной недвижимости с наличными деньгами, кому не нужна ипотека, днем с огнем не сыщешь. Покупатели торгуются, просят (= требуют) дисконт. Продавец в зависимом состоянии.
- После восстановления доступности ипотеки под менее 10%, продажи вторички могут восстановиться.
г) "Старая" вторичка (дома старше 15 лет):
(обзор по Санкт-Петербургу)
- хрущевки поднялись в цене под общий рынок;
- сталинки остаются самым дорогим жильем на рынке "старой" вторички.
В июле 2022 года еще не видно динамики роста сделок на вторичке. Однако у меня есть твердое убеждение, что рынок вторички снова становится конкурентоспособным и доступным не только для покупателей с наличными деньгами, но и ипотечников.
3 - Аренда
С февраля по июнь цены на аренду упали на 15-20%. Однако с учетом резкого скачка цен на аренду в сентябре 2021 года общее снижение арендой ставки мало заметно (1-4%).
= Аренда в Москве (июнь 2022 года) =
- Снижение стоимость аренды в Москве началось в сентябре 2021 года, вероятно, когда после спада пандемии все уже устроились на удаленную работу, границы открылись и необходимость физического присутствия в столице исчезла.
- В феврале 2021 года падение стоимости аренды усилилось, вероятно, в связи с оттоком населения из столицы не только в родные города, но и за рубеж.
Средняя ставка аренды в Москве (июнь 2022 года): 53000 ₽ за квартиру. Это больше на 15%, чем в прошлом месяце и на 2.65% меньше, чем в прошлом году.
Я ожидаю, что резкого подъема арендной ставки не будет, так как ипотека снова становится доступной.
= Аренда в Санкт-Петербурге (июнь 2022 года) =
- В Санкт-Петербурге падение ставки аренды тоже началось в сентябре 2021 года, затем наблюдался некоторый подъем и затем в ноябре 2021 года - снова спад.
- Динамика с выводы схожи с московским рынком аренды.
Средняя стоимости аренды в Санкт-Петербурге - 27000₽. Это на 4% ниже, чем в прошлом месяце, и на 20% выше, чем прошлым летом (пандемия закончилась).
= Аренда на российских курортах (июнь 2022 года) =
Средняя стоимости аренды квартиры в Сочи на пике сезонности - 50000 ₽. Это выше на 11%, чем в прошлом году.
Зависит от сезонности. Листайте галерею с разными городами.
Важные моменты, которые надо понимать, чтобы выбрать между новостройкой и готовой квартирой
1) Ипотека на 30 лет для покупки новостройки под ставку менее 1% нужна только тем, кто действительно больше никак не может купить жилье.
Тогда квартира а 10 млн в Санкт-Петербурге для семьи под 0,1% годовых на 30 лет - это 22 тыс. руб в месяц в качестве платежа по ипотеке, то есть вполне подъемно. Плюс почти нет переплаты (около 1,8 млн руб за весь срок, если не гасить досрочно). Вы подписываетесь на 30 лет кредита, нужна стратегия досрочных погашений.
2) В чем подвох и выгодна практически нулевой ставки на новостройку? Завышение цены от застройщика.
Продолжают поступать вопросы в телеграм об этом, мол, почему при супер-низкой ставке застройщик продает дороже. Ну а как еще ему окупиться? Он с банком договаривается - и за счет кармана дольщика банк сдирает высокую цену за будущую квартиру.
Застройщикам тяжело, они работают только на проектные кредитные деньги банков, деньги дольщика он увидит после сдачи дома. Вот и закладывают девелоперы в низкую ставку ВСЕ, что можно: риски, скачки ставки ЦБ, инфляцию за 3 года, пока дом строится, стоимость денег во времени.
Я понимаю, почему трудно в это поверить, что застройщик просит 10 млн, а такая же готовая квартира продается на 7-8 млн. Потому что застройщик никогда не скажется вам прямо, что к чему.
Он скажет, что просто подорожала себестоимость реализации проекта, например, удорожание стройматериалов. Это тоже верно, но выше я вам сказала истинную причину, откуда растут ноги ставки 0,1%: бизнес себе в минус не работает, зато очень хорошо продает идеи вам, которым вы верите.
3) Ипотека на вторичку за 10-12 млн под 10% (или менее) на 30 лет
Выгодна только если у вас большой первый взнос и у вас есть четкая стратегия досрочных погашений (например, продаете какое-то старое жилье или вступаете в наследство).
Либо если вам 25 лет, вся жизнь впереди и вы берете готовую мелкую студию в качестве первой квартиры, а потом планируете разбогатеть и купить что-то побольше и вовсе без ипотеки.
В остальных случаях покупка вторички в ипотеку на 30 лет под 10% годовых - это катастрофа.
Зато есть плюс: удорожания нет будет, как при покупке новостройки, купите, наоборот, чуть дешевле новостройку. (Отсюда растут ноги истории о том, что готовые "квартиры дешевеют", а это просто новостройки дорожают).
4) Роста рынка аренды НЕ предвидится
Не хочу ванговать. Как показывает жизнь, планировать нынче ничего невозможно. :)
Но даже так, покупать новостройку и готовую квартиру для сдачи в аренду в МСК или СПб я бы не стала. Если такая квартира уже есть и она хоть как-то сдается, то можно держать и сдавать. В Крыму, Сочи - сезонная аренда присутствует, можно зайти, если вы готовы этим всем заниматься.
5) В совокупном итоге, мы платим одну цену как за новостройку, так и за готовое жилье.
- В случае новостройки - платим сразу много на старте и почти не платим проценты банку.
- В случае готового жилья - платим за счёт переплаты процентов в течение 30 лет.
Схема инвестиций в новостройку вымерла. Жилье для обычных людей в России все менее доступно, с досрочными погашениями особо не разбежишься с учетом текущей ситуации в экономике, неизвестностью и снижением доходов.
Как будто кому сильно не нравилось, как молодые капиталисты покупают по четыре квартиры в стройке - и продают их по переуступке. Ну, вот, теперь не будут.
Как купить квартиру в 2022 году, выбор невелик: или ипотека на 30 лет (теперь уже действительно на 30 лет), или что-то продать и расширяться при наличии уверенности в себе и своих доходах. И думать, как зарабатывать больше, откуда брать деньги.
Если сегодня и покупать квартиру, то только для себя, для жизни. И лучше как-нибудь БЕЗ ипотеки.
Хотя есть и другие варианты инвестиций, тоже в недвижимость. Готовлю обзор об этом, подпишитесь на канал, чтобы не пропустить.