Какими были зимне-весенние инвестиции на рынке коммерческой недвижимости – и какими они стали к нынешнему лету? Рассказывает партнёр и директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова.
Начиная с марта этого года, рынок коммерческой недвижимости чувствует себя иначе, чем раньше.
Совсем иначе. В конце 2021 года у нас были позитивные ожидания: пандемия уже заканчивалась, и на 2022 год возлагались большие надежды. С ними начинался и первый квартал. Но в конце февраля произошёл, что называется, водораздел, и вместо надежд все стали испытывать чувство неопределённости.
Тем не менее, цифры по инвестициям как за первый квартал, так и за полугодие рекордные.
Это вполне объяснимо: началось бегство из большинства привычных финансовых инструментов. Акции, валюты и криптовалюты и ряд других активов по разным причинам оказались либо недоступными, либо чересчур волатильными.
Какой вид активов был наиболее желанным на рынке коммерческой недвижимости?
По нашим наблюдениям, наиболее популярным стал классический стрит-ритейл, в том числе с готовым арендным бизнесом – эти объекты стали воспринимать как защитный актив, способ сохранить средства.
Кроме торговых помещений, с той же целью активно приобретали нечто столь же универсальное, незыблемое – например, поликлиники. И конечно, повышенным вниманием пользовались любые объекты с доходностью выше рынка, от 12% годовых – ведь спекулятивные инвестиции никуда не исчезли.
Как изменился инвестиционный спрос во втором квартале?
Ажиотаж, благодаря которому ГАБы стоимостью до 100 млн рублей были практически вымыты с рынка, спал, среди покупателей преобладают прагматики. Сейчас, если появляются ГАБы в бюджете ₽40-60 млн, то они очень быстро продаются.
Клиенты начали иначе оценивать объекты – в первую очередь, потому что возникло понимание: этот кризис быстро не закончится. И сейчас большинство уже переключилось на долгосрочные инвестиции – и мыслит с точки зрения 2023 года: что будет популярно тогда, как изменится локация?
И конечно, покупатели стали более придирчивыми?
Не только покупатели, но и арендаторы тоже. Например, те, кто ищет офисы, рассматривают теперь и такие характеристики, как качество воздуха, соответствие «зелёным» стандартам. Или вот: нашли подходящий по всем параметрам вариант, а в нём нет мини-кухни – давайте поищем ещё, чтобы она была.
Аппетиты инвесторов по уровню доходности до кризиса были довольно высокими, а теперь поубавились. Все понимают, что срок окупаемости по естественным причинам вырос. Тем не менее, клиенты в первую очередь смотрят на ликвидность проекта: локация, трафик, технические возможности. Покупатель хочет быть уверен в том, что в случае необходимости площадку будет сдать другому арендатору или продать, в том числе и как ГАБ.
Какие ещё интересные наблюдения вы сделали за это полугодие?
Москва окончательно кластеризировалась: дом, офис, потребление теперь происходят в рамках одного кластера. Поэтому появились запросы на те районы, которые раньше не были популярны. Например, ЗИЛ: там активно идёт заселение, соответственно, теперь там есть спрос и на стрит-ритейл.
Ставки аренды в Новой Москве постепенно подтягиваются к уровню старой Москвы: например, Ново-Молоково сравнялось с Марьино. Ещё год-два назад казалось, что это нереально.
Наконец, ряд клиентов, которые уже покупали объекты коммерческой недвижимости, теперь рассматривает те сегменты, в которые раньше и не думали вкладываться – опять-таки, потому что происходят структурные изменения. Они видят, что то, на что они рассчитывали, не растёт, а то и падает, а рост происходит где-то ещё – и уговаривают себя попробовать новое.
Интервью взяла Марта Савенко