ВЫБОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
👩⚖️На какие критерии юристы обращают внимание при покупке и выборе земельного участка?
1️⃣ Форма владения участком: собственность, аренда, бессрочное пользование, оперативное ведение либо это участок пока еще не выделен и требуется обращение в администрацию для получения участка в аренду (собственность);
2️⃣ Документы основания права собственности. Это то, на каком основании земельный участок приобретен в собственность (договор купли-продажи, наследство, аренда с последующим выкупом, распоряжении администрации и много других, на которых подробно сейчас не будем останавливаться);
3️⃣ Вид разрешенного использования земельного участка. Исходя из цели, для чего участок приобретается, смотрим, для чего его можно использовать по градостроительному плану. На кадастровой карте если найти земельный участок по кадастровому номеру (если он есть) либо по адресу, можно определить, что можно делать с этим земельным участком. Если участок нужен для строительства капитального жилого дома, то рассматриваем вариант индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если нужен садовый дом и планируется огород, то можно рассмотреть участки для ведения садоводства. Если нужно автомастерскую, то смотрим участки с разрешенным использованием для обслуживания автотранспортных средств и т.д. Сейчас очень распространена практика, когда на землях для садоводства строится жилой дом, но не на всех участках это возможно. Это должно быть отражено в градостроительном плане территории, где ищется участок. Есть категория земли и есть класс ее использования, и в этих параметрах прописывается, что можно строить, сколько этажей и т.д. За нарушение вида использования земельного участка Вас могут обязать снести строение, если оно противоречит градостроительной документации. Например, на землях ИЖС нельзя строить гостиницы, а все побережье краснодарского края построено в 90 % случаях с таким нарушением. Во время строительства олимпийских объектов в Сочи многие лишились своих домов, потому что они были построены с нарушением разрешенного использования. На месте гаражного кооператива, который был организован для строительства гаражей для хранения лодок (эллинги), многие строили по 3-4 этажа постройки и использовали их для постоянного проживания. И это нарушение разрешенного использования земельного участка. Каждый конкретный дом необходимо рассматривать отдельно и изучать в первую очередь документы на него.
4️⃣ Межевание участка. Оно нужно для того, что б идентифицировать участок на карте и в натуре. Поставить забор, получить разрешение на строительство, можно только тогда, когда ты четко знаешь границы участка. В объявлениях очень часто пишут «6 соток по документам, 12 соток по факту». Так вот, когда вы купите такой участок, ваших будут только 6 соток, и не факт, что остальные 6 соток кто-то выкупит из соседей.
5️⃣ Проезд к участку. Собственно, эта информация будет на кадастровой карте. Бывает так, что участок расположен на второй линии участков, и по закону, проход то вы оформить сможете, а вот с проездом могут возникнуть трудности. Поэтому на наличие дороги возле участка нужно обращать внимание.
6️⃣ Наличие коммуникаций. Свет: столбы могут принадлежать СНТ, например. Тогда подключение к электроэнергии может встать в копеечку, так как СНТ за свой счет устанавливали столбы, трансформатор тоже на их балансе и все поломки за их счет. Если Столбы принадлежат государственной корпорации, например, МОЭСК, тогда можно воспользоваться льготой на подключение электроэнергии на 500р. (за счетчик и трубостойку платите вы отдельно). Вода и канализация: по той же схеме, что и электричество, но во многих регионах это не обязательно, так как существуют автономные источники по доступной цене.
7️⃣ Если это ДНП, СНТ, СТ и подобные, то вопрос членства в данных организациях и какого финансирование участия. ВАЖНО! Если земля в СНТ, но у продавцу она принадлежит на праве аренды на 49 лет, то могут возникнуть дополнительные трудности. Так как земельные участки выделяются на СНТ, а СНТ принимает в члены кооператива людей выделяет им в пользование участок земли, то если земля в последующем не приватизирована была, а СНТ распалось (ФНС исключила из ЕГРЮЛ, ликвидировано), то выделенная земля должна быть возвращена администрации района. Те, кто находился на данной земле могут, конечно, обратиться в администрацию за заключением аренды, но вот договоры на вывоз мусора, свет, чистка дорог и т.д., необходимо будет заключать напрямую с эксплуатирующей организацией.
8️⃣ Наличие различных зон. Если участок подпадает в зону действия аэропорта, то для получения разрешения на строительство необходимо получить согласие этого аэропорта. На юге Москвы есть участки, которые попадают в зону полетов сразу 4 аэропортов, и у каждого из них нужно получить согласие. Если в Ленинградской области сейчас активно устанавливают зону минимального расстояния (ЗМР) от газопровода для Северного потока. Чем это грозит? Строить на таком участке, где установлен ЗМР, нельзя. Точнее звучит это так: строительство возможно с согласия организации, в пользу которой установлено ЗМР. Но согласие они не дают, что показывает многочисленная судебная практика. Более того, если земельный участок был для садоводства, а у вы купили его с дачей, баней и теплицей, то есть решения судов, по которым обязывали снести такие постройки. Наличие или отсутствие таких зон можно посмотреть на кадастровой карте в специальных разделах.
9️⃣ Выписка на участок из ЕГРН. Данная выписка показывает ограничения и обременения данного земельного участка. Сдан ли он в аренду, наложен ли запрет на регистрационные действия и многое другое, что говорит о возможных негативных сценариях и рисках, связанных с приобретением земельного участка.
🔟 Изъятие. Перед покупкой необходимо проверить, а не изымается ли участок для государственных нужд. Это, в том числе, можно посмотреть на градостроительном плане района, который утверждается на несколько лет вперед.
После детального изучения документов на земельный участок, не плохо было бы выехать на место и посмотреть, что на нем расположено. Есть ли недостроенные строения, чьи они, нет ли лиц, претендующих на него, не заняли его соседи, у которых «6 соток в собственности, а 12 по факту».
Этим проверка не ограничивается, так как каждый участок уникален, и проверка его требует индивидуального подхода. Изучайте документы, изучайте открытые источники, даже газеты местного значения вам много интересной информации расскажут. ©Екатерина Шумаева текст
Юридическая помощь для бизнеса и частных лиц https://juristryadom.ru/