Разговоры о постоянно увеличивающихся затратах на строительство не прекращаются ни на минуту. Под любым много или мало, удобным предлогом нам неизменно рассказывают о росте стоимости на стройматериалы и росте себестоимости, что естественно должно оправдывать очередное повышение цен на конечный продукт – бетонометры. Действительно ли это так на самом деле? Попробуем разобраться.
Не статистка
Речь пойдёт не о традиционных голых данных предоставляемых Росстатом, тех, где себестоимость считают по «голым стенам», не учитывая множество факторов. Цифры Росстата слишком сильно контрастируют с ценами реализации, там не учтены такие, к примеру, моменты как приобретение земли, отделка, озеленение и т.п.
Полную стоимость строительства ежемесячно высчитывает Союз инженеров сметчиков. Занимается этим организация с 2003 года. Данные публикуют стабильно
Что входит? Выдержка из «Справки о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации»:
Показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома
То есть в расчет берем квартиры со стандартным «социальным» ремонтом и затраты на подготовку к строительству
Помимо этого в расчёт входит:
средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;
стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;
получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;
- затраты по вводу дома в эксплуатацию
При этом, если объект реализуется без квартир с отделкой, стоимость снижается на 7-10%
Россия
Что же мы имеем по Стране? Изучаем данные Справок
Сильно углубляться не будем, тем более что прошлым летом подобные данные мы уже изучали. Начнем с марта текущего года, когда на рынке царил хаос и цены вертели кто, как мог, как в 2021 году.
Итак, средняя стоимость строительства в РФ многоквартирных жилых домов массового сегмента (тыс.руб.)
Март – 65,5
Апрель – 66,5
Май – 67,6
Июнь – 66,8
Июль – 68,3
Разницы, как мы видим, месяц к месяцу большой нет. Справедливости ради, стоит отметить, что и цена реализации в эти месяцы практически не менялась.
Опять же, это данные по всей России. Где-то строят и продают больше, где-то меньше, поэтому, по сути, эти цифры можно сравнить со средней температурой по больнице.
Более детально следует изучать регионы с наиболее активным рынком. Чем и займёмся
Горячие точки
Сравниваем себестоимость со средней ценой реализации новостроек. Для чистоты эксперимента, данные о ценах реализации берем из этих же справок
Москва
Март
Стоимость строительства – 126,5
Цена в новостройках – 230,0
Наценка – 82%
Июль
Стоимость – 131,9 (увеличилась на 4%)
Цена в новостройках – 232,5 (увеличилась на 1%)
Наценка – 76%
Сильно выросла стоимость строительства? Нет. Есть куда двигаться? Конечно да!
Санкт-Петербург
Март
Стоимость строительства – 117,0
Цена в новостройках – 186,5
Наценка – 60%
Июль
Стоимость – 122,0 (увеличилась на 4%)
Цена в новостройках – 202,3 (увеличилась на 8,5%)
Наценка – 65%
Ну и Краснодарский край (г.Краснодар)
Март
Стоимость строительства – 61,8
Цена в новостройках – 91,2
Наценка – 48%
Июль
Стоимость – 64,5 (рост 4,5%)
Цена в новостройках – 99,6 рост 9%)
Наценка – 55%
Сочи
Если говорить о Сочи, то все в курсе, он расположен на территории Краснодарского края, там, где себестоимость строительства составляет 65 тыс. рублей. Цены на сочинские новостройки при этом московские.
Да, с землёй сложно, стоит дорого. Но, если учитывать что доля расходов на землю в среднем составляет максимум 15% от стоимости проекта, думаю, что разница между себестоимостью и ценой реализации будет существенной в любом случае.
Кроме этого, не думаю, что в Москве с землёй всё гладко и стоит она там дёшево, однако разница в наценке между Сочи и Столицей существенна
Даже добавив 100% стоимости земли, т.е. плюс 15% к стоимости строительства по Краснодарскому краю, мы получим цифру – 74,2 тыс. за метр. Ценник по Сочи при этом 250-350, в зависимости от района.
Таким образом, минимальная наценка в Сочи составляет – 237 – 305%
Кризис в строительной отрасли у нас всегда, застройщикам всегда срочно требуется помощь, которую они получают в виде Государственных субсидий и разного рода поблажек.
Средства бюджетные, риски дольщикам, а гешефт застройщикам…
В реальности, решить свои проблемы они вполне в состоянии самостоятельно. Для этого достаточно просто - напросто умерить свои аппетиты и снизить размер маржи. Тем более что запаса для этого более чем достаточно.
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
Автору, на напитки стимулирующие посещение Музы: