Если недвижимость принадлежит нескольким людям на праве общей долевой собственности, то она не нуждается в каком-то официальном разделе: каждому сособственнику уже принадлежит определенная доля, о чем есть соответствующая запись в ЕГРН.
Так полагают многие семейные пары, покупая жилье в браке. Поэтому, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества, они предпочитают сразу же в сделке прописать режим общей долевой собственности на приобретенную недвижимость (например, мужу принадлежит 1/2 и жене 1/2).
На этом они успокаиваются, будучи уверенными, что в случае развода каждый из них все равно останется при своей доле. А что будет на самом деле?
Ответ на этот вопрос дает недавнее решение, вынесенное Верховным судом РФ по спору бывших супругов о разделе их общей квартиры (определение № 77-КГ22-2-К1).
В 2017 году они заключили брак, а в 2018 году купили квартиру, зарегистрировав ее в общую долевую собственность (по 1/2 мужу и жене).
Но спустя несколько лет их семья распалась — и тут у мужа возникли претензии к супруге по поводу того, кому на самом деле принадлежит квартира.
Он подал в суд исковое заявление, где потребовал признать всю квартиру его личной собственностью, поскольку она покупалась на его личные средства (деньги, вырученные с продажи другой квартиры, которая принадлежала ему еще до заключения брака).
А то, что покупали они квартиру в равных долях с женой, по его мнению, не имело никакого значения: нужно было применить правила раздела супружеской собственности.
Это дело прошло несколько инстанций, и при каждом рассмотрении суды выносили разные решения.
Сначала районный суд удовлетворил иск супруга полностью, т. к. по закону общей совместной собственностью супругов признается только то, что они приобрели в браке на общие средства (к ним в т.ч. относятся доходы, которые получали супруги в период брака).
Поэтому квартира, купленная хоть и в браке, но только на личные деньги мужа, также становится его личной собственностью — а значит, не делится с женой.
Во второй инстанции суд установил, что не вся стоимость квартиры была оплачена за счет денег мужа: он вложил 1,9 млн рублей, а квартира стоила 2,4 млн — т. е. 0,5 млн рублей при расчете с продавцом составили общие средства супругов.
Поэтому он изменил решение суда первой инстанции, распределив доли в квартире пропорционально вложенным средствам: мужу — 183/200, жене — 17/200.
В третьей инстанции кассационный суд обратил внимание на то, что супруги изначально договорились, что квартира будет принадлежать им в равных долях — о чем свидетельствует договор купли-продажи и регистрация за каждым из них 1/2 в квартире.
Поэтому он отменил предыдущее решение и направил дело на новое рассмотрение, где в итоге мужу полностью отказали в иске, признав, что квартира принадлежит в равных долях мужу и жене.
Наконец, дело дошло до Верховного суда РФ, который поставил в нем окончательную точку.
Он напомнил, что закон предусматривает режим совместной собственности супругов — и его правила применяются, если супруги не установили для себя иные правила, заключив брачный договор (ст. 41 СК РФ) или соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ).
При этом с 29 декабря 2015 г. закон требует для соглашений о разделе супружеского имущества обязательную нотариальную форму. И при покупке спорной квартиры эта норма уже действовала.
Таким образом, подписанный супругами договор купли-продажи квартиры в общую долевую собственность может иметь юридическую силу в части изменения законного режима совместной собственности супругов лишь при условии, что он удостоверен нотариусом.
А в данном случае договор был заключен в простой письменной форме, без нотариального удостоверения.
Поэтому квартира осталась в общей совместной собственности супругов и подлежит разделу по общим правилам СК РФ: часть, приобретенная на общие средства супругов, делится пополам, а часть, оплаченная личными средствами одного супруга, признается его личной собственностью.
То есть фактически Верховный суд РФ согласился с решением суда второй инстанции.
Таким образом, если супруги желают действительно приобрести квартиру в общую долевую собственность, то недостаточно просто указать на это в договоре — нужно обязательно оформить эту сделку у нотариуса (и желательно с отметкой, что в части определения долей договор имеет силу соглашения о разделе имущества супругов).